陶冶

　　随着短期利率的持续上升以及全美待售房屋的增加，美国抵押贷款银行业正在经历颇令业内人士头疼的转变毫无疑问，借贷成本的升高将放缓抵押贷款再融资和房屋销售的步伐，进而使得房价上涨速度逐步走低。此外，业内还普遍担心，部分出借者为避免业务总量下滑可能会冒更大的风险出借贷款，从而加大行业风险。因此，抵押贷款行业必须在房市走软的背景下迅速找到新的出口，及时调整业务结构，应对下滑风险。

　　总部位于威斯康星州的联合抵押贷款公司总裁史蒂芬·拉迪表示，房地产业天马行空大赚其钱的时代很可能要接近尾声了。

　　对于刚刚经历了四年鼎盛时期的抵押贷款行业来说，如何应对这种变化已经成为业内人士关注的首要问题，并注定会成为全美抵押贷款银行家协会年会上的焦点话题。

　　早在1983年开始经营抵押贷款业务并在1987年1月创办了联合抵押贷款公司的拉迪认为，随着利率的节节走高，包括抵押贷款经纪公司以及房地产经纪公司在内的房地产相关行业利润将大大走低。相对于上世纪80年代初高达两位数的抵押贷款利率，今天美国的短期利率仍处于历史较低水平。但问题是，自这一利率探至艾森豪威尔时代最低点以来，就始终处于升势，且短期内几乎可以排除任何下行可能。

　　根据近日美国第二大房地产抵押贷款公司联邦住房贷款抵押公司所作的调查，美国最受欢迎的30年期房屋抵押贷款利率上升至6.1％，达到15个月以来最高水平。进入今年，美国30年期房屋抵押贷款利率绝大多数时间保持在6％的水平以下，而最近利率走高的最主要动因就是美联储继续加息的预期不断走强。

　　毫无疑问，借贷成本的升高将放缓抵押贷款再融资和房屋销售的步伐，进而使得房价上涨速度逐步走低。在2003年和2004年，抵押贷款银行家们总计经手房屋贷款分别为创纪录的3.9万亿美元和2.8万亿美元，市场观察人士预计这一数字可能在今年下降至2.7万亿美元。事实上，从第三季度公司业绩报告中，人们就可以多少看出抵押贷款业务走弱的端倪。位于克利夫兰的美国国家城市公司在该季度的抵押贷款业务收入由去年的3.7亿美元骤降至1.83亿美元。

　　而美国商务部最新发布的数据更是表明相关业务销售的放缓。数据显示，目前美国房市待售新屋累计可维持4.7个月的供应，为近年以来的最高水平，表明房屋销售周期明显加长。而据全美房地产经纪人联合会提供的数据，美国现房销售也在8月份达到可维持4.7个月供应的年内最高库存。据此，分析人士认为，现在美国的房市已经不是卖方市场，相反开始越来越呈现买方市场的特征，这一方面加大了房屋销售的难度，另一方面则有可能使得房地产经纪人存在的价值大大提升。

　　但是，在抵押贷款利率已升高并突破6％的情况下，位于美国马萨诸塞州的卡尔松GMAC房地产经纪人布伦达仍然认为，借贷利率的上升有可能会促使一些潜在购房人抓住低利率的最后一班车，赶在利率进一步上升之前完成贷款买房。在她看来，只要抵押贷款利率保持在7％以下，贷款买房的热潮就不会冷却。但她同时承认，一旦突破这一上限，购房人很可能就会遭遇较大冲击。

　　与此同时，抵押贷款银行业务的走缓可能会促使一些投资者撤出投在抵押贷款银行或房地产领域的资金，同时相关行业的裁员举措将有可能导致部分从业者失去工作。总部位于纽约的EquityNow公司总裁迈克尔·莫斯科维茨表示，这个行业本身就存在着严重超员的问题，一旦行业前景出现阴影，从业者将面临大浪淘沙的局面，而此前跟风而至的从业人员及机构很有可能就此被迫退出。芝加哥新职介绍公司ChallengerGray＆Christmas的首席执行官约翰·切林格认为，抵押贷款银行业裁员之势已成定局。目前该公司已经陆续接到金融公司有关裁员解决方案的征询。引用美国劳工部提供的数据，切林格预计9月份包括抵押贷款业务在内的美国信贷中介行业的雇员总数为293万人，略低于8月份的294万人。

　　除此之外，目前行业内普遍存在的一个担心就是，面临销售下降，部分出借者为避免业务总量下滑可能会冒更大的风险出借贷款，从而加大行业风险，并有可能在业内不健康竞争的氛围下将此风险成倍扩大。因此，抵押贷款行业必须在房市走软的背景下迅速找到新的出口，及时调整业务结构，应对下滑风险。