利率上升、油价高涨和政策转严三大利空，改变了美国此轮房地产热的基础。在地产开发商分类股指单天下跌超过7%之后，对占美国GDP增长50%的房地产引擎熄火的担忧日益凸现。

　　11月8日，美国最大的豪宅开发商托尔兄弟公司（Toll Brothers）宣布调低2006年的销售预期。这一与楼市泡沫破灭危机相呼应的悲观预期，触发了美国开发商股票的集体下跌。标准普尔房地产开发商分类指数当天急挫7.5%，创下2003年8月以来最大日跌幅。

　　三重打击：

　　加息、油价、政策

　　托尔兄弟公司总裁罗伯特（Robert Toll）认为，正是美国利率上升、油价高涨及政策转严这三大利空，抑制对房地产的需求，成为打击楼市的最主要因素。托尔兄弟公司因此看淡美国楼市的前景，并把明年的销售量增长调低3.8%至6.9%，目标从原先的10600户降低至10200户。

　　罗伯特指出，美国利率持续上扬，房贷成本大幅提高；加上油价维持高位，原材料和生活成本明显增加，制约消费开支；与此同时，美国不少地方政府明显放缓核发房地产项目许可执照的脚步，这些因素均对楼市的发展造成负面影响。

　　受到这一消息的影响，托尔兄弟的股价当天报收于33.91美元，跌幅达14%，创下七年以来最大跌幅。这一跳水带动了地产板块的轮动下跌，美国最大及第二大开发商普尔蒂（Pulte Homes）及霍顿（D.R. Horton）股价亦分别下挫8.9%及9.3%。对此，投资银行Jeffries & Co的分析师霍根（Act Hogan）表示：“我认为房地产开发公司信心开始动摇。”

　　对地产股冲击最大的就是美联储过去1年来的连续升息，目前基准利率已达4%，为2001年6月以来最高。众所周知，当利率走高时，购买房屋的负担就会加重。太平洋投资管理（PIMCO）在11月7日就曾预测，在消费者负担加重及利率上扬的双重压力下，2006年房屋市场将会降温。

　　为了重振衰退后的经济，联储局曾在2003年中至2004年中一直把联邦基金利率维持在1厘的40年低位，并因而把按揭利率维持在40年低位，从而一直推动了美国楼市的上涨。用作量度美国楼市稳健情况的三大指数，包括美国新屋动工、二手楼销售及新屋销售皆屡创新高。新建房由2000年7月底的146.3万户增长至2005年2月高峰期的222万户，而二手楼销售亦由2001年1月底的498万户升至2005年6月底的735万户。

　　然而连续12次加息已经改变了这波房地产热的基础。

　　太平洋投资管理的贷款业务主管西蒙（Scott Simon）说：“以往年的数字来看，房价仍在可负担的范围内，但已比两年前加重许多，是1991年以来负担最重的时候。”同时，许多可调整房贷利率已上升至固定利率的水平。

　　摩根士丹利的首席经济学家史蒂芬·罗奇（Stephen Roach）指出，美国地产股的跌势并非一夜间形成，利息因素近期一直困扰地产股指，股指自7月底的高峰向下的总体调整幅度已经达到18%，成为期内标准普尔500指数中表现最差的行业之一。史蒂芬说：“因为楼市的泡沫，在过去五年里，美国的消费者一直在透支消费力。”

　　瑞银证券也认为，房地产业属于周期性和季节性行业，目前房屋需求放慢的趋势明显，随着利率上升和负担能力下降，预期2006年新建房开工量将出现下跌。胜利资本管理（Victory Capital Management）分析师迈克尔（Michael Koruna）认为，美国房价显然不可能再往上升，现在没法确定的不是楼市降不降温，而是如果降温，房价修正幅度到底会有多深。

　　据全美地产经纪协会最新数字显示，虽然美国首次置业人士平均收入过去一年上升2.6%，但第三季度平均房价达18.35万美元，较上年同期上涨2.35万美元。若以10%首期和上季平均5.83厘按揭利率计算，每年收入至少达4.7952万美元，才符合有关贷款要求，但目前平均收入只有3.2781万美元，令负担能力指数由前年及上年同期的80.9及74.8，急跌至68.4。

　　GDP引擎可能熄火

　　最令人不安的是，房地产的走弱及泡沫破灭可能会对美国整体经济造成重创。美林银行在2005年年初的一份研究报告中曾指出，自2001年起，房地产便占美国GDP增长份额约50％，另有超过50％的新增职位与房地产市场有关。这也意味着，一旦房地产业陷入萧条，可能意味着美国GDP增长主引擎的熄火。

　　首当其冲的当然是房地产相关行业，家装和家饰公司洛斯 (Lowes Companies Inc.)和全球最大的建材家居零售企业美国“家居货栈”（Home Depot）股价在11月8日也下跌了2%。房地产贷款金融公司“全美金融”(Countrywide Financial)和家具制造商马斯可(MASCO)过去3个月来股价也分别下跌了6%和5%。

　　接下来，影响将进一步扩散。经济学家一般认为，美国近年经济增长强劲，主要是受到消费开支的支持，占到了GDP增长的2/3。而美国消费力一直如此强劲，最主要原因是按揭利率低，使得不少拥有物业的人士把楼宇转按揭给银行，然后套取现金以支持消费。

　　不少分析师担心，一旦房价下跌，使得业主停止转按揭时，消费者信心将进一步遭受重创。太平洋投资管理的西蒙表示：“如果房价无法上涨，而同时利率上升的话，重新贷款的人会愈来愈少。人们不只会感受到财富减少，可消费的资金也会下滑。这必然会损及GDP数字。”因此，假如楼市泡沫爆破，美国消费活动必然受损，再加上利率高，届时美国经济可能将会经历一次沉重打击。

　　(作者：杨铭)