刘凤元

　　本周二晚公布的美国新屋销售数据表明，在美联储持续的加息压力下，美国房地产市场开始降温。

　　美国10月成屋销售下降2.7%至年率709万套，该数据使美元受到压力，美元兑欧元创下7周以来最大单日跌幅，兑日元也下跌。另外，早前公布的数据显示，10月新屋开工急剧下降5.6%，同时代表建筑商投资信心和衡量未来建筑活动的可靠指标的营建许可也大幅下降了6.7%，为6年来的最大跌幅。

　　在新屋销售和开工下滑的同时，价格也开始下跌。今年5月，美国的房屋价格中位数达到历史最高位203800美元/套，随后便开始下跌，8月虽有一定程度反弹，但9月又陷入了更大幅度的下跌。

　　建筑业的周期具有显著特征。建筑业短期波动一般是与信贷市场相联系，而长期波动则主要是人口变动的函数。库兹涅茨是检验美国长期建筑周期第一人，因此建筑业周期也称为库兹涅茨周期。一般将建筑周期分成发展、过度建造、调整和购置四个阶段，而在每个阶段住房销售代表了需求，新屋开工代表供应。

　　从美国经济历史看，房地产市场一直是传统的反经济周期行业，主要原因是房地产市场对利率水平十分敏感。

　　当经济增长良好时，利率水平会逐步上升，资金涌向其他收益更好的投资品种，此时房地产市场会逐步走软；当经济增长速度放缓，央行会下调利率，并且其他行业收益率也下滑，投入房地产市场资金会增加。

　　可以看到，1974年到现在，房地产和基准利率的关系呈现负相关，两者的相关系数达到-0.67，即当利率水平提高，新屋销售下滑；利率水平下降，新屋销售上升。

　　有分析师认为，自2004年起，房地产市场并没反映加息的影响。笔者认为，2004年开始，美联储一路加息，但房地产市场在销售量、价格方面却连创新高的主要原因是因为这次加息是从46年来的历史最低点开始的，在这以前，基准利率从来没有出现低于3%的情况。因此，在利率从1%往上攀升过程中，市场对仍然处于低位的利率并不敏感。但当利率水平高于3%时，市场开始受到影响，从房屋价格和开工率，以及销售情况可以看到这一点。

　　有媒体认为，美国房地产市场的衰退带动了其他国家或地区房地产市场的衰退，其实并非如此。欧元区和日本经济近期表现都不错，这些地区央行可能在明年会开始新的加息周期。

　　毫无疑问，不仅仅是美国，全球大部分地区已经进入或即将进入加息周期，而房地产市场将重新体现反经济周期行业的特点——开始走下坡路。