反向按揭具有很大的优势。它使老年人有了固定收入，并可以改变现有的生活方式。而且，反向按揭增强了老年人的经济能力，推动了“银发”市场的消费对许多美国退休老人来说，房子就像一个没有钥匙的金库。尽管持续上涨的行情使住房价值飙升，但如果他们不想卖房，退休金又难以支付其各种花销，最后则很容易陷入“房子富翁，现金穷人”的尴尬境地。

　　随着布什政府加速对社会保障制度的改革，许多老年人发现了一条增加退休收入的新方式，这就是“反向按揭”。对借款人来说，这种方式改变了他们的生活。

　　改变生活方式的重要手段

　　“我原来连修指甲的钱都没有，而现在，我去加勒比海玩了7天，又到巴黎度了几天假，一时兴起，还去加州参加了老朋友的生日聚会。”住在得克萨斯的70岁老人德菲·贝索尔说，“如果不是两年前申请了反向按揭，上述这些事我恐怕一件都做不了。”

　　贝索尔太太先前的境况是美国老年人的普遍状态，虽然房子已经升值，然而退休收入却难以支付不断上涨的医疗费、地产税及其他费用。

　　于是，许多人采用了反向按揭的方式，而不是卖掉房子。在美国，反向按揭限于62岁以上的老年人，他们可以根据其住房净资产从银行借款，借款额的多少取决于贷款类型、时间长度、房屋价值等。借款人可以根据自身情况，选择一次性支取、定额月取或信用额度（最常用的形式）等形式从金融机构获得现金。

　　与普通按揭不同的是，只要住在房子里面，借款人就不用偿还贷款。只有在借款人去世、卖掉房子或永远搬走时，这笔贷款连同利息才得以偿还。此外，如果房价超过了债务，房主或其继承人可以获得多余部分的收入。

　　重要的是，放贷人不享有住房的产权。

　　“只要年龄在62岁以上，并且大部分资产都压在住房上的人，都可以申请反向按揭。这笔贷款可用于任何目的，比如支付账单及医疗保健费用等，或用来满足其他的生活需要。”美国反向按揭协会主席彼得·贝尔说。

　　实际上，反向按揭政策已经实施多年，但一直没有发展起来。银行认为它不像按揭产品，倒更像是保险产品。消费者要么不太了解，要么就是对其有畏惧感。因此，直到上世纪90年代初，当联邦住屋管理局开始为借款人担保后，反向按揭才逐渐被人们接受。

　　不过，由于主要的目标客户只是一小部分人——老年人，而这些人由于经历过大萧条，曾深受债务负担之苦，因此，反向按揭的发展步伐比较缓慢，2004年才完成40000笔交易。

　　然而在第一代婴儿潮时期出生的人不仅对债务很理解，也愿意接受。随着这部分人步入60多岁，反向按揭需求将进入高速增长期。毕竟，新的贷款额自2003年以来已经翻了一番。反向按揭需求增长的一个主要因素是，这些老年人不把贷款作为维持基本生活的手段，而是将其作为改变生活方式、过更积极生活的途径。

　　69岁的弗朗西斯科和68岁的乔安妮·桑塔纳夫妇准备利用反向按揭信用额度去墨西哥旅游。“财务顾问说我们是在花日后给孩子的遗产，可孩子们很高兴。”乔安妮说。

　　什么人适合申请反向按揭？

　　大约95%的反向按揭是由联邦住屋管理局保险的住房转按揭。这种保险使住房转按揭能够承受较低的利率，并给借款人带来更多的利益。不过地理位置对转按揭有很大影响。比如，在爱荷华州的一套30万美元住房可以获得10万美元的信用额度，而在纽约长岛郊区，则可获17.8万美元的信用额度。

　　影响反向按揭的另一个主要因素是年龄。年龄越大，得到的现金越多，因为贷款期限可能会短一些。比如在克里夫兰，如果一名75岁的老人拥有一套价值25万美元的住房（假设房款已全部付清），他/她每月可以获得917美元，或者是14万美元的信用额度；70岁的人每月只能获得791元，信用额度为13万美元；而80岁的人则每月可获1099美元，信用额度为15.2万美元。

　　“当更多的美国老人了解反向按揭的好处后，需求自然会大大增加。”AARP基金会的反向按揭专家布朗维恩·贝林说，“但是人们在签协议之前，应该对其进行详细的了解。反向按揭并不适合所有人。”

　　首先，不清楚自己能住多长时间的老年人不适合采用反向按揭。

　　“如果只住2年，反向按揭肯定不是好的选择。” Edelman金融服务公司的里克·埃德曼说，“一笔20万美元的贷款，手续费可能高达1万美元。高额手续费以及可能调高的利率，都会增加这种贷款的成本。”

　　美国最大的反向按揭提供商之一Financial Freedom的总裁詹姆斯·马洪尼也指出，“一般来说，反向按揭不适合短期贷款。”

　　此外，对年轻的退休人员来说（刚刚60多岁），反向按揭并不是最好的选择。因为越年轻，可以申请到的贷款金额越少。

　　“如果刚刚退休就申请反向按揭贷款，等到七八十岁时，这笔钱可能不足以支付各种费用。”注册财务规划师大卫·唐德罗说。

　　反向按揭还有其他一些劣势，比如，房主可能在花掉原本要留给继承人的遗产。

　　然而，总体来看，反向按揭具有很大的优势。首先，它使老年人有了固定收入，不再为医疗保健和生活费用发愁。有了这笔钱，他们可以重新装修房子，把居住环境弄得更加舒适；其次，他们还可以改变生活方式，比如出外度假、旅游，享受更幸福、更愉快的晚年生活；再有，反向按揭增强了老年人的经济能力，推动“银发”市场的消费。

　　我国60岁以上的人口本世纪末预计将达到4.4亿，社会保障体系将面临严峻的挑战。如果制定切实可行的反向按揭政策，不仅能够改善老年人的经济条件，提高其晚年生活质量，更重要的是能够减轻社会保障体系的压力，促进整个社会稳定和经济发展。

　　(作者：赵保国)