很多人曾经将上世纪90年代的网络泡沫看作历史上最大的泡沫，但与目前的房地产市场相比是小巫见大巫了

　　持续攀升的房价及日益严重的投机行为正在困扰着许多国家。尽管各国政府和央行都试图采取措施打击投机以及抑制房价的继续上升，但收效不大。在不绝于耳的泡沫破裂警告声中，全球房地产市场仍然一路高歌猛进。

　　英国《经济学人》杂志在最新的一份报告中称，全球住宅价格的持续攀升是“历史上最大的泡沫”。下这种推断的根据是，以前的房价增长从来没有这么快，没有持续这么长时间，也没有涉及这么多国家。

　　报告称，自2002年股票市场泡沫破裂后，不断上涨的房价在一定程度上支撑着世界经济。在过去5年中，发达国家的住宅总值增长了30万亿美元，达到了70万亿美元，这一增长数字相当于那些国家国内生产总值的总和。这种强势增长不仅盖过了以前的任何增长阶段，也比上世纪90年代末的全球股市泡沫或美国20年代末的股市泡沫大得多。

　　《经济学人》的报告称，在过去一年，美国是房价增长最快的市场之一，平均上涨12.5%：在佛罗里达、加利福尼亚、内华达、夏威夷、马里兰及华盛顿特区，房价平均上涨20%以上。而在佛罗里达的棕榈滩县，成屋价格的中值更是蹿升了35%。房价上涨速度超过美国的其他一些国家和地区包括保加利亚（48%）、南非（23.6%）、中国香港（19%）及西班牙（15.5%）和法国（15%）。按房产的价值衡量，过去3年，法国增长了48%，西班牙63%，南非几乎翻了一番。

　　很多人曾经将上世纪90年代的网络泡沫看作历史上最大的泡沫，但与目前的房地产市场相比是小巫见大巫了。《经济学人》认为，目前的房地产市场才是历史上最大的泡沫。

　　实际上，一些国家的房地产市场已经显出疲惫之态。官方数据显示，过去12个月，澳大利亚的房价增长率在今年1季度骤降到0.4%。有分析人士称之为软着陆，但澳大利亚联邦银行统计的另一个数据显示，澳大利亚的平均房价自2003年以来下降了7%，而悉尼的房价则狂跌了16%。

　　但在大多数国家，房价自1997年以来一直上扬，实际增长（扣除通胀因素）比以前任何时候都要快，德国和日本除外（房价一直下跌）。美国房价近年来的增长速度为美国历史上增长之最，房地产增长获得的收益比上世纪70年代和80年代繁荣时期多了三倍。尽管美国商务部宣布，今年5月份，美国的房价中值下降了6.5%，为21.7万美元——这也许是美国房地产市场开始降温的信号。

　　看住宅市场的价值是不是高估有一个明显的指标，即房价和租金之间的关系。房价—租金比就是房产市场的市盈率。就像每股的价格等于未来红利的贴现现值一样，一所房子的价格也应该反映它的未来收益，也就是说，如果你是投资者，要看它的租金收入；如果你是自己居住，要看你节省下来的租金。当房价对租金的比率过高，房产的价值就高估了。

　　根据《经济学人》的计算，在美国、英国、澳大利亚、新西兰、法国、西班牙、荷兰、爱尔兰和比利时等国，目前的房价对租金的比率达到了历史最高水平。这说明目前的房产比以前的最高峰时期高估得更多。另外，按收入计算，上述国家目前的房价也是处在最高点。

　　在美国，房价—租金比超过了1975年-2000年平均水平的35%。而英国、澳大利亚和西班牙则超过了50%。租金收益不抵当前的抵押贷款利息，使房主难以赚到钱。

　　为了使房价—租金比回到比较合理的水平，《经济学人》认为，要么租金大大提高，要么房价必须下调。以往在经历了房价大涨后，多数的调节来自于提高租金和收入的提高，而房价一般会保持平稳。但现在的情况是通胀很低，如果采取同样的手段，势必将花费数年时间。例如，如果年租金提高2.5%，房价需要12年不变，才能使美国的房价—租金比回到正常水平。在其他地方，需要的时间可能更长，因此，房价下跌的可能性很大。除了房价高估及通胀率低之外，许多人买房为了投资也会最终导致房价下挫。如果房价开始稳定或下跌，自己居住的购房者将留在自己的家里，而投资者则倾向将房子卖掉，特别是当租金收益难以抵偿银行利息的话，更希望卖房。这势必将增加待售房的供应量，从而加剧房地产市场的萧条。

　　另外，美国住宅投资是40年来最高的，而家庭的增长速度则是40年来最慢的。这势必将造成房地产市场供大于求的局面。

　　“由于越来越多州的房价被高估，自大萧条以来，美国平均房价可能会首次出现下跌形势。”《经济学人》的报告称。

　　反对这种看法的人认为，过低的利率降低了买房的成本，因此房价对租金比率高是正常的。但《经济学人》认为，以上观点是基于名义利率，而不是实际利率，因此忽略了通胀对减轻实际抵押债务负担的影响。如果利率永远保持低水平，这的确会使房价对租金或收入的比率保持高位。比如，受统一货币的影响，爱尔兰和西班牙的实际利率被大大削减了——尽管不足以完全解释房价的上涨。而在美国和英国，税后实际利率从历史上看并不是特别低。

　　另一方面，房地产市场的下滑将对整个经济产生巨大的影响。即使房价突然稳定不变，也会导致消费支出的明显下降，因为大量资本都投在了房产上。

　　在过去4年，消费支出及住宅建设占到了美国国内生产总值全部增长的90%，自2001年以来在整个私营部门创造的就业机会中，40%以上的工作在与住房有关的行业，包括建筑和抵押经纪等。这对整个世界经济来说，风险是巨大的。

　　乐观人士认为，房价的上涨速度将会趋缓，但不会下跌，即使下跌对整个国民经济也不会造成太大影响；而悲观者则认为房价会很快下跌，而且下跌将给全球金融系统带来压力，因为抵押贷款的利用率在全世界范围内增长迅速，房价下跌必然会影响到整个经济。

　　国际货币基金组织对一些国家从1970年到2001年的房价变化进行了分析，结果发现，当实际房价下降30%左右时，有20个市场出现了泡沫破裂现象。除了一个例子外，所有的泡沫破裂都导致了萧条。日本的房价连续下降了14年，比1991年的高峰时期下降了40%，消费支出也萎靡不振。

　　低利率显然是此次全球房市火爆的动力。当然还有其他因素，比如资本的自由流动及银行不断推出的各种贷款措施。在12个欧元区国家，抵押贷款自2000年末以来以每年8%的速度增长。在美国，抵押贷款的增长率为11%，日本为6%，英国为20%。另外，由于竞争激烈，银行为了更好地推销业务，也在简化贷款手续和降低利率。

　　以美国为例，银行推出高风险的只收利息贷款，发放贷款时不用看借贷者的财产和收入状况。这对银行和投资者都具有相当大的风险。

　　美联储主席格林斯潘最近担心，越来越多的人使用新的高风险贷款，将会使一些地区的房价失去可持续增长。

　　《经济学人》也认为，近几年房价的迅速膨胀显然是不可持续的，但是大多数国家的经济学家仍然坚信房价会降低或保持平稳，而不会崩溃。的确，房价不同于股价，它倾向于“挺住”。人们总得有地方住，而房主也能够承受一些损失。只要能够偿付得起贷款，他们会挺住，直到市场转好。不过，总会有些人卖掉房子，也许是因为搬迁或失业，他们不得不承受损失。

　　房价和其他东西不同，它的崩溃不需要诱因，比如利率大幅度提高或失业率大幅上升。

　　房地产是世界各国经济活动的重要来源，在各国国内生产总值中，它的地位举足轻重。以美国为例，房地产最高能够占到国内生产总值的三分之一，创造900多万个就业机会，提供地方税收的70%。而在大多数国家和地区，房地产投资在国内生产总值中的比例也在10%以上。

　　在爱尔兰，建筑业在经济中所占比重越来越大，占国民生产总值的22%，就业占到整个经济的12%。住房建设比其他建设（比如办公楼、工业地产、道路、学校及医院等）在经济中的地位更加重要。过去两年，40%以上的住宅作为第二住宅、度假住宅或投资房产空置着。

　　而在美国去年的成屋销售中，23%的房产是买来投资的，而非居住；另有13%的人买房是作为第二住所。《经济学人》认为，投资者愿意买房出租（即使亏本），原因很简单，他们认为房价还会涨——这是典型的金融泡沫定义。有些房子甚至还没建好就多次易手，倒房者都想大捞一笔。在迈阿密，原始购房者中有一半以这种方式卖掉了他们的新公寓。据CNBC报道，在共管公寓发达的迈阿密，预计有70%的买主不是居民，而是投资者或投机者。这说明房地产市场的投机相当活跃。

　　由于房地产在国内生产总值中占的比例太大，任何国家都不愿看到房地产市场崩溃。但鉴于目前房价被明显高估，而且全世界都存在严重的房地产投机，《经济学人》认为，房价下滑在所难免，只是迟早及下滑的程度问题。因此，希望大赚一笔的投资者应谨慎行事。

　　(作者：编译 尚东)