米尔顿·科特勒，世界著名营销咨询机构－美国科特勒营销集团（KMG）主席，美国民主党竞选委员会特别顾问。他是一个拥有28年丰富专业经验的世界著名实战派企业战略大师，现代营销学的创始人之一。米尔顿·科特勒先生是美国营销协会的成员，毕业于芝加哥大学，从师于著名经济学家哈耶克，被列入了美国的Whos Who，是业界公认的企业发展战略、营销战略、收购与兼并品牌管理策略、迂回营销、城市营销、关系营销、营销工程和战略计划信息系统管理应用方面的领导先锋，深得IBM、GE等客户团队的赞赏。

　　强势连锁市场拉动商业地产空置率较低

　　目前美国商业市场存在的现况是：资本相对过剩，出色的投资项目异常贫乏。由于资产估值过高，其市场的资本回报率已从10%消退到7%，然而7%的回报率仍较投资债券或股票更为优厚。而且通过长期的持有和租金的上涨，通过这种价格收益，投资者的综合回报率可以达到9％。对于机构投资者来说这样的回报率是十分丰厚的。

　　许多机构投资者都在A级地段大手笔地修建新的购物中心，他们的资金比较低，而且这些主要的市场需求是来自于大型的连锁机构，他们又获得比较高的商业回报。同时相当的这样一些全球性的连锁商业机构，他们也参股或者投资到A级地段的物业建设当中，而不仅仅是租赁或者运营。在美国这些A级地段当中，传统的私人资本或者开发商他们都没有实力或者能力在A级地段

　　进行商业房地产的开发。所以在美国现在有不少的开发商他们现在的业务主要变成物业管理和物业开发。或者是开发商直接把钱投在信托基金当中，由信托基金来运作房地产开发项目。由于强势连锁市场拉动，当前商业地产的空置率不大，商用地产发展商正在全球积极寻找新兴市场。

　　住宅市场建设过度部分区域面临崩盘

　　美国的住宅市场指数HGX在过去的两年内上扬了250%，部分投资者由于预期市场衰退，正在做空住宅投资。美国房地产市场是否有泡沫？这样的争辩在当地也一直是争论不休。住宅市场指标的激增状况与1999-2000年的纳斯达克市场的泡沫十分相似，整个利率还是相对较低的水平，然而开工率还是非常之高。

　　这种在美国住宅市场上销售率的上升，其中有一种是房贷的按揭ARM（Adjusted Rate Mortgages），它可以允许消费者在三年到五年付的完全是银行的利息，而且不需要付首期的付款。也就是说，同中国市场的首付房款的30%-40%相比，在美国购买住宅只需首付房价的1%-2%。所以在华盛顿特区，整个市场上面超过60％的信贷基本上都是这种ARM，零首付的信贷。这个ARM的按揭方式是三到五年前创造出来的，现在有相当一部分的ARM到期了，这时候它的购买者就会突然的每月的供款额要提升非常的多。尽管在美国市场上住宅类的销售非常火爆，而且不停有新项目的开工，但是这并不意味着其房地产发展是健康的，因为销售是来自于可以获得更多的信贷，而不是通过健康的方式来获得信贷，来催生了这种泡沫的增长。以CORDOS为例，指的是美国的一种分户出售的公寓大厦。由于在类似于迈阿密或是拉斯维加斯这种火热市场的过度建设，CORDOS的价格已经升值到每平方米800-1000美元，也就是说一套公寓大约需要一二百万美元的资金。而这样的过度建设正是出于投资热潮，而不是真正的住宅需求，美国业内人士都认为其是早晚要崩盘的，只是还不能确定对其周边区域的影响程度。

　　大额资本开始向新兴市场转移

　　美国的房地产模式在全球发达国家中是十分普遍的，但是总的来说区域分布不均匀，衰退和上升交替进行。地产市场主要由两大因素驱动：利率及供需状况。目前来看，短期利率正在上升，长期利率也是看涨趋势，因全球市场通缩（新兴市场的低廉劳动力价格，特别是印度及中国），所以长期以来市场上的长期利率始终在低位浮动，发展商们普遍认为市场走得太远太快。归根结底，这是由于利率驱动的，而不是居住或商务的真正需求。对于大额的可投资本来说，风险越来越大，所以资本正在向新兴市场转移。当下，美国的私人资本正在转移目光至新兴亚洲市场———印度、中国，对于美国及欧洲的投资者来说，这成为了实实在在的选择。

　　中国楼盘如何海外营销

　　在北京已经感到令人咋舌的价格，在世界级营销大师面前却显得非常便宜。除了中美收入差距及房地产价格差异巨大外，他认为这类产品在欧美会很有市场。科特勒先生习惯性地为记者分析起了这类产品的海外客户群，“这类产品在海外可以针对两类客户进行销售。”

　　一类是需要经常往来于中国与欧美的生意人和经理人。这类客户本应是属于别墅市场的，如何说服他们不买别墅而买这类集中式的高档住宅是问题的关键。要让他们感到买这类产品比买别墅更超值。首先，位置离市区比较近是一个优势；另外，配套的小学，幼儿园，会所会对家庭较有吸引力。对这类居住型客户要强调产品的居住品质。

　　另一类客户是有钱的旅行者，喜欢中国的老人，退休人士，可能他们在中国并没有生意，但他们需要把自己的钱投资出去。对美国买家来说，这是很好的投资机会。之所以有这么低的价格是因为中国的人工和材料都比美国低很多，而这正是极大的升值机会。因为全世界人都知道，每一天中国人都在变富。美国人不必来中国，只要把钱投在这儿就可以赚到比欧美更多的钱。而且他们知道，自己的后代可能要来中国做生意。对这类投资型客户要强调其金融价值。

　　因此，科特勒先生建议这类产品可以去美国陆演，而且他非常肯定“可以很快卖出去”。但需要非常高的营销技巧。可以作类似于安利产品的直销，把客户定位于来过中国三四次的富人，针对这类客户建立数据库。在高档俱乐部发放一些精美的宣传品。