■编译 尚东

　　随着迪士尼乐园9月开业，再加上零售市场普遍的高信心，中国香港地区的房东们对高租金收入继续保持乐观。作为世界级的旅游项目，迪士尼将给已经很兴旺的香港旅游业带来更大的活力。虽然中国内地旅客的涌入最近几年已大大推动了香港经济的繁荣，但迪士尼将吸引更多的游客，游客来源也将更加广泛。除了珠宝首饰、手表和化妆品（由于游客数量的增加，这些产品市场的业绩远远超过了其他市场）之外，其他买卖也将得益于“迪士尼效应”。另外，零售商最近又扩大了产品系列，引进了一些子品牌，比如Veeko的Colormix、Millie的Nu luxe、Bauhaus的80/20、Js jewellery的Js Duet、JC Shop的JC Ladies、Superstar 海鲜馆的分店以及Sogo百货的Sogo 俱乐部。引入这些零售店正是为了满足日益变化的消费者需求。

　　与此同时，市场对小规模零售的需求依然旺盛。投资商以批发价买进大面积空间，然后再一个单元一个单元卖给或租给小零售商。在未来几个月，这种小型零售地产的销售将成为市场的催化剂。

　　据世邦魏理仕的最新调查报告，2005年第二季度，香港零售部门表现活跃，最繁荣的是黄金零售地段。据调查，一个海外化妆品店以70万港元的价格在轩尼诗路519号租用了一层到四层的12000平方英尺，这比前一个租期增长了100%以上。总体来看，2005年第二季度零售租金增长了9.5%，尖沙嘴的租金涨幅最大，为14.6%。尖沙嘴租金的大幅上涨，要归功于其凯悦酒店的改造——酒店改造致使很大一部分租户到市场上寻找新的零售地产。

　　从零售额看，2005年6月，零售总额同比增长了6.2%（价值）和5.2%（销售量），而整个上半年同比增长为7.9%（价值）和7%（销售量），因此6月份的涨幅下降不小。增长减缓的原因主要有两个，一是上半年后期利率的提高削弱了消费支出，二是6月份过多的降雨量把消费者留在了家里。尽管如此，由于经济的复苏以及消费需求继续保持稳定，6月份还是保持了香港连续21个月的零售额增长。据统计，2005年6月，几乎各种零售店的销售额与过去一年相比都有提高。这期间，电器产品和照相设备销售增长最大，销售量增长了10.7%，紧随其后的是服装服饰（增长8.6%）、杂货（8.3%）以及汽车和零部件（5.2%），这都得益于特区旅游的增长。

　　从长远看，虽然上半年末零售增长的速度有所放缓，这可以被视为短暂的巩固时期。随着9月份迪士尼乐园的开放以及香港地区天气的好转，下半年的零售业绩将迅速扩大。然而，当前零售地产的高租金给零售商带来了压力，一些难以支撑的零售商只好去寻找二级经营场所。如果这种情况继续下去，核心地段的购物中心将失去其产品的丰富性，因为只有少数品牌店能够支付得起香港主要商业街的高租金。这种趋势说明旅游业带动香港零售部门的复兴，旅游业的发展使经营化妆品、电子产品及珠宝首饰的零售商获得利益，因为这些产品对海外游客极有吸引力。其他商品店，比如服装、鞋帽及礼品店，只有在临近高端零售走廊的购物中心或二级商业街才能找到。这种趋势将导致香港核心购物区的商品品种变得单一，从而损害香港特别行政区的购物形象。租金的增长也可能会使想进入香港市场的海外零售商及本地零售商踌躇不前，他们会觉得租金成本太高，风险太大。

　　对零售商来说，千禧商城第五期APM的开业为其提供了更多的机会。该商城总面积达63万平方英尺，该购物商城有人行桥直接通往观塘地铁站，这是观塘区最大的写字楼和购物中心开发项目。APM被视为近年来香港最成功的新建零售开发项目之一。主要原因是整个购物中心的商品极具时尚性，非常适合年轻人的胃口。另外，商城在设计上采用生活方式概念，许多地方设计巧妙，因此，它是一个名副其实的青年商城。最关键的一点是，商城坚持晚关门的策略，里面的大多数商场每天都开到午夜。虽然对香港街头小店来说，开门到深夜不算什么，但大型购物商城要做到这一点并不容易。由于该购物中心的所在地并不是一个传统的零售业中心，它的成功主要归功于其时尚的商品、积极的推广策略以及生活方式概念，这些特点对其目标市场颇具吸引力。