不少投资者对美国楼市前景仍十分悲观。芝加哥期货交易所的楼价指数期货反映出，市场预期美国楼价较目前水平仍可能有15%左右的跌幅，楼市要到2008年底或2009年间才可触底。根据美国国会预算办公室的报告，15%的跌幅意味着有5000亿美元至6000亿美元的按揭贷款会出问题，银行会因此损失1000亿美元至2500亿美元。所以，美国经济距离复苏之路仍然遥远。国际货币基金会预测，全球金融机构因次级债危机总减值额最终将达万亿美元，其中一半来自住房按揭贷款，其余则是因经济放缓而引发的私人信贷、汽车贷款等坏账大增。

    美国楼市泡沫引发的金融问题，主要是银行滥借。很多时候借款人没有提供充分的收入证明，而银行仍然向其发放按揭贷款。当利率上升、楼价下跌时，由于买房人入不敷出造成的按揭贷款断供急剧飙升，银行收回的断供房迅速涌入二手房市场，更加速楼价下泻。截至今年1月底的3个月内，美国楼价年度化跌幅达25％（所谓年度化是把三个月的跌幅乘以4），可见跌幅之急。一手楼市库存量相当于之前9.8个月的销量，为26年的高位，加上经济增长放缓，失业率上升，美国人的工资扣除通胀后没有实质增长，这一切均对楼价不利。

    不过，若看其他数据，则显示美国楼市调整可能已进入最后阶段，隧道尽头曙光渐现。首先，翻查过去50年的记录，美国经济和楼市每陷衰退，新屋动工量会逐步减少，接近年建约100万间房屋（年度化计）便接近见底。而在这波楼市调整中，新屋动工量已由2006年1月的229.2万间下跌至今年3月的97.4万间。如果半世纪以来的经验数据仍然管用，则楼市前景未必如市场预期的那么黯淡。若几个月后每月新屋动工量跌至80万间左右时，一手房屋供应方面的调整亦告完成，接下来的事便是让需求慢慢消化存货，速度则要视乎整体经济状况。

    一手盘新供应大减之余，另一利好因素是楼价下跌也令供楼人的负担有所减轻，二手房屋的成交逐渐稳定。通常楼市要见底，须先求量才能求价，所以，未来几个月，楼市的成交量较楼价跌幅更为重要。最差的情况是楼价下跌同时成交萎缩，但如果楼价下跌而成交增加，则楼市信心转强，投资者值得为复苏做准备。

    困扰美国楼市的另一因素是，近两三年有很多负担能力不强的买家采用了可调息按揭贷款，这种贷款前两年利率非常低，但两年后利息大幅调升，在楼价节节上扬时，买房人可以卖房还贷并获利，但楼价下跌时，不但楼卖不出去，买房者的利息负担还大大增加，因而出现大量断供。

    幸好去年9月以来，美联储已累计降息3个百分点，加上该局向银行同业拆借市场注入大量资金，拆借利率大幅回落，而可调息按揭贷款的利率与同业市场拆借利率挂钩，因此，降息令买房人供款压力大为缓解。3月底，标准普尔发表报告指出，因拆借利率下跌，业主目前实际利率负担仅比此前的低利率时代多付了1个百分点。

    另一股令楼价不至崩溃的能量来自政府。布什政府下个月便会派出1500亿美元的退税，对支撑经济会起一定作用。此外，当局放宽对两家按揭证券公司房利美和房地美的资本要求，可令它们多购2000亿美元的楼宇按揭贷款，这无疑是在信贷紧缩环境下加入新的资金。此外，美国国会正在辩论以公款帮助有困难的业主重组楼按。政府积极的干预，可能会加速楼市见底，这些措施均有机会扭转楼市急坠的劣势，并有可能成为未来一季以至今年环球股市的转折点。

    (作者： 施纯港　)