多年来，美国住房信贷支持房地产繁荣，强劲地促进了消费和投资，成为支撑美国经济增长的支柱之一。美国的房产财富规模达15.2万亿美元，占全部非金融性有形资产的36%。美国家庭的住房支出已占总支出的33%左右，住房抵押贷款占家庭收入的比例则从1979年的46%提高到2001年的73%。但是，繁荣的表象之下，隐患和风险也在 积聚，去年爆发的次贷问题就是隐患的集中表现。

    两级市场 两次革命

    美国住房金融体系由两级抵押市场构成主体，其中一级市场是住房抵押的初始交易市场，二级市场是住房抵押资金的再交易和再流通市场。

    一级市场住房抵押机构向住房购买者发放的贷款，既可以纳入自己的资产负债表内投资，也可以将其在二级市场出售，获得更多的流动资金为更多的购房者提供贷款。二级市场则为一级贷款机构融资和分担风险。在住房抵押贷款二级市场上，抵押贷款的买卖主要是在商业银行、财务公司、保险公司及抵押公司等金融机构之间或与抵押证券发行机构之间进行。买主的目的，有的是持有并作为投资，有的是为了打包发行抵押证券。目前，这类抵押权的最终和最大买家是简称房利美（Fannie Mae）的"联邦国民抵押协会"（FNMA）和简称房地美（Freddie Mac）的"联邦住房贷款抵押公司"（FHLMC）。美国的养老金制度也为住房抵押市场提供了长期资金来源。

    美国住房信贷市场经历了两次革命。第一次革命发生在上世纪30年代大萧条时期，美国会立法创建了联邦住房管理署和住宅所有者公司（后来改名为联邦国民抵押协会），将抵押贷款条件由短期、可变利率和低贷款房价比率改为长期、固定利率和较高贷款房价比率，并将抵押贷款市场与资本市场联结起来，抵押贷款业务受到严格管制并由联邦政府担保。第二次革命发生在上世纪70年代。国会立法建立房利美和房地美，由两机构负责抵押信贷买卖和融资，以保持信贷市场流动性。住房融资出现可调利率抵押贷款（ARM）、住房抵押贷款证券（MBS）等新形式。

    繁荣有因 隐患积聚

    美国住房信贷和房地产繁荣与如下因素相关:

    第一，政府对资本市场和住房信贷放松管制，主要通过房利美和房地美这两个机构来支持、调控美国住房融资体系。到2003年底，房利美总资产超过1万亿美元，帮助6300万美国家庭实现了住房梦，房地美的总资产目前也达到了8000亿美元。

    第二，证券化和衍生工具的发展。房利美和房地美等二级机构将其从一级市场上收购的尚未收回的按揭贷款进行打包重组，一部分留存公司,一部分按其风险和特点分级分类打包，形成抵押群组，经过担保和信用加强后，以证券的形式出售给投资者，即所谓"资产证券化"过程。

    第三，住房信贷市场日益融入全球资本市场。近十多年来，世界范围的利率大幅下降,也降低了抵押贷款海外融资的成本。房利美和房地美等公司的主要融资渠道是在美国、欧洲和亚洲的国际资本市场上发行公司债券，由于有联邦政府担保，受到投资公司、外国中央银行、商业银行、信用社及保险和退休基金等中长期投资者的欢迎。