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2014年，楼市深度调整，行业内降价、渠道拓客等，可谓是促成交招招尽，但仍旧无法逃脱走低的魔咒。一路低位徘徊的数字终于在2014年9月底叩开救市大门，随后，11月22启动降息，但蜻蜓点水式的放松并未能满足市场对于政策的饥饿感，撼动客户入市。短暂的成交量回升后，再次陷入被动。我们曾预测，更具力度放松政策会在2015年初出台。2-3月，宽松政策托底楼市，中央各部委频繁出动，降准、降息、公积金放松、收缩土地供应、降低二套房首付比例等熟悉的政策再现，多角度试图盘活供销市场，楼市真正进入第三轮救市周期。
一、成交虚假繁荣，市场言稳过早；
随着救市政策一波强过一波，长沙楼市的成交也好似有所起色，尤其3月30日五部委半小时内连发两文救市，业内人士无不高呼，春天来了，熬到头了。
事实真是这样吗？据湖南中原研究中心数据平台显示，一季度住宅网签成交25244套，同比涨幅47.14%，但是，细究成交结构，发现其中30%都是诸如八方小区之类的定向房源，剔掉此类，长沙一季度实际商品住宅网签成交量与去年同期基本相当，我们认为，现在说市场回暖还远不是时候，此外，从价格来看，一季度住宅网签均价5559元/㎡，同比跌幅12.88%，市场丝毫没有明显量价齐涨的迹象，所以现在只是虚假的繁荣。
二、天量库存逼退政策利好
回顾3月以来的政策，房贷利率已降至5.9%，10年以来最低；二手房转让营业税免征年限5年变2年，也回到2005年水平；二套房首付比例也放松至四成，再加上公积金的放松，近10年都未见过如此给力的组合拳救市。政策环境已是异常宽松了，客户入市心理也较去年软化许多，成交理应变得简单，认购数据也会更加漂亮，但事实并非如此，据湖南中原长沙代理项目表现，330政策后第一周来访环比下跌13.7%，认购环比下跌38.9%，同时，据湖南中原研究中心监控长沙121个重点在售项目数据，新政后首周来访认购环比跌幅也达两成，大家期待的井喷并未出现，目前的客户异乎寻常的理性。
为什么此时政策的刺激不灵，客户如此淡定？我们认为，关键还是存量，据湖南中原研究中心最新出炉数据，截至3月底长沙市六区住宅存量1406万方，去化周期17个月，依旧高位盘整，而严重的供过于求也让楼盘之间竞争依旧激烈，客户有更多选择，同时，新政在长沙落地缓慢，公积金至今未见调整，二套房首付四成的执行速度也落后于其他城市，所以短时间政策利好并不能消除供求矛盾带来的严峻竞争格局。
三、主动抢跑赢市场，平价出货是关键
根据湖南中原对近期长沙楼市的观察，在一片等待政策春风吹暖市场的楼盘中，也有那么一批抢跑者，它们的成交远高于区域平均水平，也较其自身春节前有一倍左右涨幅，是怎样的法宝让其脱颖而出，在我看来很简单，就两个：其一，降价走量，2014年价格相对较坚挺的项目此时推出部分引爆市场的特价房，或以单位团购名义做低价格，降幅通常在5%到10%，此时的以价换量更能获得客户的关注；其二，平价出货，但做足营销噱头，此类项目早已下调价格，现阶段依旧延续前期平价体系，但在此基础上要么从销售端发力，采取高额的销售员激励机制，要么从渠道和营销发力，用接地气的活动引爆市场，吸引客户上门；用最原始的方法做着最有效果的事。
基于长沙楼市的基本情况，结合湖南中原一贯的市场敏锐度，我认为整体大环境是利好的，2015年的楼市也是能够爆发的，但由于长沙去库存的周期依旧存在，所以接下来的一段时间抢客、以价换量还会是常态，要跑赢市场就必须顺应时势，寻找合适渠道，制定合理价格，配合鼓动性宣传，最后要落地营销，才是接下来的关键。而大家期待的的量价齐升，市场走好有，可能要到下半年甚至第四季度才会出现，介时才是真正的市场回暖之际。
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作者简介：胡治钢，学习金融出身，曾先后投身酒店业、房地产业，现任中原（湖南）房地产代理有限公司董事总经理。
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