五、预警预报

    1.土地市场

    今年上半年，长沙全市共公布成交土地145宗，相较去年同期回落比较明显，也是自2009年以来半年土地成交面积的最低值。这主要是由于去年的长沙楼市下行的影响在土地市场的滞后效应的持续显现。随着今年上半年，特别是二季度以来新房成交量的显著回升，下半年的土地市场在成交向好、政策刺激不断加码的形势下，活跃度应该会有一定的回升。

    这在近两月的土地市场上已经有迹可循。从5月开始，开发商拿地意愿增强，土地供应量回升，同时商住用地的成交比例开始提高。这一切都预示着下半年的土地市场将逐渐回归常态。

    但就目前的情况看，长沙预供应土地存量全国排名靠前，土地市场也面临着高库存的巨大压力，这对下半年的长沙土地供应的区域和节奏提出了很高的要求。预计一些偏远、待开发的区域和板块，土地供应仍会以工业用地为主。而传统的商业活跃度旺盛的区域商住用地的放出比例将会有较大提升。

    下半年预供应热点地块：

    住宅类土地

    商业类土地

    2.新房住宅

    总体形势：上半年长沙楼市新房市场成交量大幅反弹，同比提升非常明显，尤其是今年二季度以来在各种货币政策的利好刺激下，各区县成交量迅速回升，同环比增长十分明显。同时市场供应受到较大抑制，供应量同比去年上半年下降明显。成交提升而供应减少直接体现在市场去化速度方面，库存连续减少，截至6月底长沙全市商品住宅库存已经低于1600万方，消化周期也从年初的近20个月降低至年中的12月，这是市场向好，信心提振的基础。不过，长沙的库存总量仍然较高，去化任务依旧艰巨，供求双方还将在较长时间内深度博弈。定向房方面，进入二季度后，市场成交的绝对主力均为纯商品住宅，市面上已经见不到大面积定向签约成交的房源，对市场影响较小。

    房价走势：从价格上来看，上半年商品住宅的价格略有提升，但仍低于去年同期水平。开发企业在成交量回升的基础上，一部分楼盘开始提价，但由于库存的限制，这种定价策略并没有大规模普及，两种价格策略的博弈在今后一段时间还会持续，预计下半年长沙的住宅均价将长期在此价位盘整，反弹空间有限。从价格区间来看，上半年长沙楼市5000-7000元/平米价位段的成交比例最大，达43.18%，是成交的主要价格区位。

    户型预警：上半年，长沙内六区住宅供应套均面积为109.05平米，比去年同期缩小1.02%。主力供销户型面积区间为90-120平米、120-144平米，显示中、大户型仍是当前长沙市场供销的主要选择。

    板块结构：上半年岳麓区与雨花区是长沙供销的主战场，梅溪湖板块与洋湖板块、金星北板块、红星—省府板块活跃程度较高，下半年仍将是住宅成交的主力板块。而芙蓉区则相对比较沉寂，辖区内除东城板块外，其余各板块供应和成交都不突出。

    购房提示：对于购房者而言，今年下半年的市场仍会维持高成交量，较低价格的走势，房价难有大幅度反弹，可以考虑在7-8月相对淡市的季节择机购房。

    3.非住宅市场

    写字楼方面，上半年的各月成交面积和套数环比呈上升趋势，成交量同比去年有一定提升，但上半年写字楼成交均价低于去年。预计下半年写字楼市场还将维持成交量走高而价格稳定的态势。

    上半年商业用房成交延续了上个月成交同比好于去年上半年，但明显低于去年下半年。受牛市的影响，上半年大量资金涌入资本市场，居民投资兴趣点转移，致使投资商业用房的资金相对减少，随着股市震荡，下半年有望部分资金回流楼市，成交量有望走高。目前商业用房的成交价格整体非常稳定，预计下半年商业用房价格将稳中有升。

    4.二手房市场

    全市二手房成交量在上半年，特别是二季度放量明显，同比环比均有大幅提升，成交面积屡创新高。这显示市场已经完全摆脱去年市场低迷的影响，获得了购房者的持续关注。在税费减少，信贷额度增加的刺激下，预计下半年二手房成交将持续火热。今年上半年一二手房成交比值在进一步缩小，二手房快速回暖已经导流部分新房刚需，一二级市场的联动将继续增强。

    5.后市分析

    2015年上半年新房市场成交回暖，去化速度有明显提升，价格企稳，市场恢复了应有的活力。同时二手房市场表现突出，近几个月成交快速上升并持续创造新高。从上半年的各项政策和宏观经济基本面来看看，货币和信贷宽松的刺激将会持续，长沙楼市整体处在一个非常宽松的环境之下，各项需求得以逐步释放，下半年也将维持这一态势。新房市场成交均价有看涨的趋势，但在去库存的压力下，价格难以出现大幅反弹，整体将随着成交量的好转温和提升，低价格高销量的售楼策略仍将是下半年的主流。

    而对于购房者而言，近期市面上充斥的活动、促销和楼盘信息让人捉摸不透，房地产市场的信息不对称也给购房者购买心仪产品和楼盘价值的有效传达造成了阻碍。在此背景下，经过近半年时间的打磨，由0731房产网、0731地产研究院、长沙智信评估公司倾力打造的湖南首个“在售楼盘信誉指数评价排行榜”应运而生。该体系旨在打造一个权威、客观、公正、公平、公开的楼盘评价标准，在购房者购房之初就能给予最合理的置业参考。在售榜单将不断动态更新发布，敬请关注0731房产网、地产研究院的相关栏目。

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