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2016年三季度长沙市房地产市场主要指标监测分析

http://www.0731fdc.com 2016年10月19日09:14:20 0731地产研究院 曾凯

    四、预警预报

    1、土地市场

    三季度长沙土地市场供应与供应环比二季度均有所下滑,同时土地的成交与供应都集中于四县市。三季度长沙土地市场供应结构仍以工业用地为主,成交方面,同样是工业用地为主,三季度住宅用地成交仅150亩左右,而工业用地与商业用地远不如住宅用地受市场追捧,因此多以底价成交。

    从预供应的热点板块来看,中期预供应开福区是上市主力,一批住宅与商业用地将陆续面世,包括短期内将上市的梅溪湖B39地块等,将会加快推地节奏,市场迎来住宅地块的爆发期。

    近期预供应热点地块:

    近期上市住宅类土地

   

    近期上市商业类土地

 

    2、新房住宅

    总体形势:新房住宅市场方面,第三季度的七八月份原本是楼市的传统淡市,但今年市场表现淡季火热,七八月份新房住宅成交都维持在200万㎡左右,尤其是9月份,住宅成交突破300万方,创下历史新高,整个三季度住宅成交同环比均有大幅度的提升。而这一成交量的高增长态势也溢出到了10月份,预计10月份仍将维持在220万方以上的高位。

    房价走势:从价格上来看,9月份价格环比大幅上涨,同时远高于去年同期水平。这主要是梅溪湖、洋湖以及武广等热销板块的火爆成交,带动了市场成交量的提升和价格的上涨,长沙楼市的房价已步入快速上升通道,在无调控政策出台的情况下,这种上涨趋势仍将持续,如没有双限政策出台,10月涨价趋势不可遏止。

    板块结构:从区域来看,岳麓区、雨花区以及望城区是长沙商品住宅成交的主战场,占比超过整个长沙市上半年商品住宅成交量的一半;梅溪湖、洋湖板块以及武广板块的活跃程度较高,市场成交量大,价格大幅攀升,拉动板块乃至整个区域的价格上涨;而芙蓉区则相对比较沉寂,区域内供应与成交都表现不突出,价格上涨动力不强。

    购房提示:整体来说,长沙楼市的房价除了二月份因新年假期略有下降以外,从3月份开始,一直是呈上升趋势的,这种趋势在三季度得到了强化,预计四季度将持续下去,自住需求为主购房者可以选择性价比较好、配套完善的楼盘入手,避开个别热度极高的板块。

    3、非住宅市场

    办公用房方面,三季度成交面积和套数环比大幅下降,同比也仅为小幅增长显示市场成交略显低迷。同时三季度均价环比大幅下降,整个三季度均价为“7”字头,这表明市场成交多为低价位项目。三季度住宅市场火爆异常,同时价格大幅攀升,但住宅市场的火爆并未带动办公用房市场的成交提升,供大于销的态势仍未扭转,预计接下来四季度办公用房市场还将在价格低位盘整,并且成交未有明显起色。

    商业用房方面,三季度成交面积同环比均有所下滑,供销比为1.6,市场供给远远大于成交。在成交下滑的同时,价格方面,三季度商业用房的价格则稳中有升。基于大体量的商业库存以及长沙商业用房市场有限的消化能力,长沙楼市的商业去库存之路仍重道远,并且商业市场极度倚赖整体环境和后期运营能力,商业用房置业者需谨慎考察。

    4、后市分析

    2016年三季度是长沙楼市屡创新纪录的三个月,单周成交量套数过万,单月成交面积超300万方,这都是属于长沙楼市的新的记录。目前长沙楼市的去化周期来到了一个低点,开发商将会有意放缓去化节奏,拉高价格,而随着土地记录的刷新,新一轮价格上行通道又将打开。预计四季度末长沙主城区(内五区)房价有可能登上9000大关。

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