四、预警预报

    1、土地市场

    三季度长沙土地市场供应与供应环比二季度均有所下滑，同时土地的成交与供应都集中于四县市。三季度长沙土地市场供应结构仍以工业用地为主，成交方面，同样是工业用地为主，三季度住宅用地成交仅150亩左右，而工业用地与商业用地远不如住宅用地受市场追捧，因此多以底价成交。

    从预供应的热点板块来看，中期预供应开福区是上市主力，一批住宅与商业用地将陆续面世，包括短期内将上市的梅溪湖B39地块等，将会加快推地节奏，市场迎来住宅地块的爆发期。

    近期预供应热点地块：

    近期上市住宅类土地

    近期上市商业类土地

    2、新房住宅

    总体形势：新房住宅市场方面，第三季度的七八月份原本是楼市的传统淡市，但今年市场表现淡季火热，七八月份新房住宅成交都维持在200万㎡左右，尤其是9月份，住宅成交突破300万方，创下历史新高，整个三季度住宅成交同环比均有大幅度的提升。而这一成交量的高增长态势也溢出到了10月份，预计10月份仍将维持在220万方以上的高位。

    房价走势：从价格上来看，9月份价格环比大幅上涨，同时远高于去年同期水平。这主要是梅溪湖、洋湖以及武广等热销板块的火爆成交，带动了市场成交量的提升和价格的上涨，长沙楼市的房价已步入快速上升通道，在无调控政策出台的情况下，这种上涨趋势仍将持续，如没有双限政策出台，10月涨价趋势不可遏止。

    板块结构：从区域来看，岳麓区、雨花区以及望城区是长沙商品住宅成交的主战场，占比超过整个长沙市上半年商品住宅成交量的一半；梅溪湖、洋湖板块以及武广板块的活跃程度较高，市场成交量大，价格大幅攀升，拉动板块乃至整个区域的价格上涨；而芙蓉区则相对比较沉寂，区域内供应与成交都表现不突出，价格上涨动力不强。

    购房提示：整体来说，长沙楼市的房价除了二月份因新年假期略有下降以外，从3月份开始，一直是呈上升趋势的，这种趋势在三季度得到了强化，预计四季度将持续下去，自住需求为主购房者可以选择性价比较好、配套完善的楼盘入手，避开个别热度极高的板块。

    3、非住宅市场

    办公用房方面，三季度成交面积和套数环比大幅下降，同比也仅为小幅增长显示市场成交略显低迷。同时三季度均价环比大幅下降，整个三季度均价为“7”字头，这表明市场成交多为低价位项目。三季度住宅市场火爆异常，同时价格大幅攀升，但住宅市场的火爆并未带动办公用房市场的成交提升，供大于销的态势仍未扭转，预计接下来四季度办公用房市场还将在价格低位盘整，并且成交未有明显起色。

    商业用房方面，三季度成交面积同环比均有所下滑，供销比为1.6，市场供给远远大于成交。在成交下滑的同时，价格方面，三季度商业用房的价格则稳中有升。基于大体量的商业库存以及长沙商业用房市场有限的消化能力，长沙楼市的商业去库存之路仍重道远，并且商业市场极度倚赖整体环境和后期运营能力，商业用房置业者需谨慎考察。

    4、后市分析

    2016年三季度是长沙楼市屡创新纪录的三个月，单周成交量套数过万，单月成交面积超300万方，这都是属于长沙楼市的新的记录。目前长沙楼市的去化周期来到了一个低点，开发商将会有意放缓去化节奏，拉高价格，而随着土地记录的刷新，新一轮价格上行通道又将打开。预计四季度末长沙主城区（内五区）房价有可能登上9000大关。