五、预警预报

1、土地市场

溢价率是土地市场冷暖的一个重要参考值，相较于地王频出，溢价率不断上涨的上半年全国土地市场，长沙土地市场仍是与火爆的楼市成交相左的现象，土地底价成交仍是常态，甚至成交面积与金额同比略有下降。

2016上半年，长沙土地市场供应结构以工业用地为主，成交方面，仍是工业用地唱主角，占比超过一半。从预供应的热点板块来看，近期开福区是上市主力，一批住宅与商业用地将陆续上市，商业用地与住宅兼容商业成为新增土地供应的主流。

近期预供应热点地块：

近期上市住宅类土地

近期上市商业类土地

2、新房住宅

总体形势：新房住宅市场方面，在经历了年初两个月的低迷之后，新房住宅成交连续四个月单月成交量超过200万㎡，上半年新房成交量破千万，同比增长近20%。上半年楼市成交的火爆，使得大多数房企都超额完成了半年任务，下半年房企的推盘与走量节奏将有所放缓，预计七月的长沙楼市相较上半年将略显平淡。

房价走势：从价格上来看，上半年长沙新房住宅成交价格除2月份受春节假日影响，成交均价环比下降，此后连续五个月环比上涨，上半年成交均价同比增长7.83%，长沙楼市新房住宅价格稳步迈入上升通道。

板块结构：从区域来看，上半年岳麓区、雨花区与长沙县是长沙商品住宅成交的主战场，占比超过整个长沙市上半年商品住宅成交量的一半；梅溪湖与洋湖板块活跃程度依然较高，而芙蓉区与浏阳市则相对比较沉寂。

购房提示：整体来说，长沙楼市的房价已稳步迈入上升通道，期待楼市大跌的想法基本不大现实，但购房者可考虑选择性价比较好且上半年去化不甚理想的楼盘。

3、非住宅市场

办公用房方面，上半年成交面积和套数均同比提升显著，同时均价也略高于去年同期水平，市场总体有所回暖。但相较于高供给量，长沙写字楼库存去化效果甚微，仍处于高位，仍将面临挑战。不过各自面临的库存压力和市场环境会不一样；品质较好、地理位置优越、物业水平较高的写字楼的市场行情相对会比较好，整体品质一般的写字楼可能会面临着较大的去化挑战。

商业用房方面，上半年成交面积同比大幅下降，一方面是商业用房成交量的下滑，另一方面是商业地产的建设仍如火如荼，新商业用房纷纷入市，长沙楼市商业用房库存不降反升，去化周期居高不下。长沙商业地产市场严重过剩，是所有房产类别中存量最大的，市场竞争十分惨烈，下半年商业地产或有所回暖，但市场分化将进一步加剧，行业或迎来洗牌。

4、二手房市场

上半年二手房成交相对火爆，相较去年同期提升接近三成，自二手房成交爆棚的3月份之后，二手房成交一直处于平稳态势，但仍处于高位；这表明长沙二手房市场正逐步变得成熟，房地产一二级市场的差距正逐步缩小，新房市场占主导地位的情况将有望逐步改善。下半年长沙二手房市场成交预计仍将维持高位，如有刺激政策的出台，或将迎来新一轮的大量成交。

5、后市分析

2016年上半年是长沙楼市疯狂躁动的半年，楼市日光盘等销售盛况相继发生，楼市“半年考”也以量价齐涨的态势收官。总的来看，政策宽松是上半年长沙楼市升温的主要原因，去库存效果显著，但上半年楼市的成交火爆，预计下半年成交将有所回落，但全年整体成交仍将处于高位