Part1 2019年长沙土地供应
3.1.1 全市供应情况
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自2016年以来，平稳了三年多的长沙一级土地市场，在2019年迎来了一波“越级”式的增长。全年供应面积达2655万平米，环比增长了56%。其中六区中的居住用地9成以上都是以“限价地”的形式挂牌，这从源头上保证了楼市房价的稳定。此外，随着新地铁线路网络建设的推进，“地铁线周边土地”的供应力度明显加大，其中又以长沙县最为明显。拥有3号线、5号线、6号线的长沙县，在2019年供应的居住用地中，有3成都是位于地铁线周边的地块。
3.1.2 全市供应结构
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从2019年的供应结构可以看出，今年的增长是全方位的增长。其中又以住宅用地和工业用地的增长幅度为先，前者环比增长188%，后者环比增长53%。
住宅用地供应量的大幅增长，主要原因有三：其一，六区“限价地”供应加大；其二，“地铁线”周边的居住用地踊跃挂牌；其三，宁乡、浏阳的居住用地供应量增大，城市扩张正在加速。
而工业用地的增长，则主要是去年供应偏低造成的。
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住宅和商住这两类居住用地的起拍价虽然增幅较大，但是在成熟的“限价地”政策之下，它们的增幅都在职能部门的调控范围之内。
商业用地起拍价大幅下跌，从纸面上来看，主要是因为供应量加大，而且这些土地多为“挂牌条件”要求严格的定向地块，普遍都是底价成交。
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在2018年以前，工业用地每年的供应量占比一直在50-60%之间。但2018年的工业土地供应量占比首次跌破了50%，仅47%。2019年，工业用地的供应量占比继续下滑，仅有46%，这主要是因为被住宅用地量摊薄了占比。
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除了望城区和长沙县，今年长沙地区的土地供应都是成倍数的增长。抛开天心区和芙蓉区这样的非常规个例。全市以浏阳河宁乡的供应量及增长幅度最为醒目。
浏阳2019年供应了553万平米，环比增长128%；宁乡则供应了568万平米，环比增长了180%。
而在市内六区中，岳麓区继续领跑，总计供应514万平米，环比增长56%，占六区总量的48%。
3.1.3 内六区供应情况
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随着供应宗数的提升，与2019年相比，内六区无论是土地供应面积还是建筑面积，都出现了大幅度增长。供应宗数、供应面积、建筑面积的增长分别达到了33%、46%、48%。 上半年“双限地”的热卖、下半年三县市供应量拉升都是增长点之一。
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与2018年相比，今年春节后“回春”速度偏慢。而相反的是，年中成为了爆发的主要阶段，6、7、8、9月的供应量，最高的同比增幅超10倍，最高的供应量达到了160万平米。
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与全市相比，2019年内六区的土地供应结构中，工业土地的占比连续两年呈下滑态势，同比2018年下降了一个百分点。
增幅最大当属住宅用地，5%的增长背后，是80余万居住用地的供应量。
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六区当中，岳麓区仍是土地供应的主力，这与它行政区面积广阔、可供开发量大是分不开的，它是目前长沙向外拓展的主要方向之一。望城区也是因为同样的理由，促使其供应占比位列第二。
值得一提的是，开福区和雨花区的占比均有6%的增长。前者的增长主要来自城北，从二环以北到三环周边陆续有土地供应；而后者则是地铁二号线、四号线、五号线周边的土地持续不断。
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Part2 2019长沙土地成交
3.2.1 全市成交
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2019年全市成交土地2385万平米，同比增长了54%。
随着今年供应量的全面“加码”，成交量也同步大幅增长。2018年热卖的“双限地”今年依然备受青睐，它们成为了外地房企入长的首选地块。这也是全市居住类土地（包含住宅、商住类土地）成交量的主要来源之一。
而且随着政府对“限价”的逐步上调，未来新住宅房源的价格都在一个可控、可预估的范畴里，长沙整体房价呈平稳上升的态势。
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自从2017年，长沙开始执行“限价地”政策以来，居住用地的成交价就趋于稳定。商业用地或许会因为供应成交量的增减而出现起伏，但居住用地不受此影响。
3.2.2 内六区成交
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2019年内六区成交土地面积967万平米，总建筑面积达2369万平米。成交面积占全市总成交量的41%。
这是近5年里，继2015年、2018年之后，成交占比第三次跌破50%。与前两次不同的是，今年六区占比的下滑，主要是因为浏阳、宁乡、长沙县三地的成交量大幅攀升。
长沙县的“地铁线”系列居住用地受到了众多开发商的青睐，一经推出就纷纷成交；浏阳、宁乡大批居住用地则由“自己人”收下，开始了自铸“梧桐树”。
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2019年成交的各类土地中，住宅用地的增长是最为明显的，全年同比增长了287%。这得益于“限价地”供应量的增大。目前，六区里的“纯住宅”用地基本都被纳入了“限价地”行列。
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2019年内六区土地成交最高的是7月的160万平米；随后的8、9、10月成交量也是高于全年平均值的，这与供应节奏是同步的。
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自从2017年第四季度长沙开始执行“限价地”政策以来，六区9成以上的居住用地都设有“毛坯住宅最高售价”的限制，因此近两年以来，住宅用地和商住用地的成交楼面价趋于稳定。
而商业用地则因为供应成交量的剧烈起伏，出现了“成交楼面价大幅升降”的情况。但实际情况是：大多数商业用地，特别是大宗地，都是先招商后拍地，底价成交情况多。“成交楼面价大幅升降”这一现象更多的仅停留在纸面上。
3.2.3 内六区土地溢价
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六区里的住宅用地绝大部分都出自“限价地”，而这类土地的溢价集中在0-10%之间。因此才有了今年“溢价10%以内土地”数量激增的情况。
值得一提的是，“溢价30%以内土地”基本都来自长沙县地铁线周边。
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与住宅用地的情况类似，今年六区的商住用基本都被纳入了“限价地”行列，因此溢价也主要集中在0-10%这一区间。
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今年六区的大宗商业用地，基本走的都是“先招商，后拍地”这一流程。因此底价拿地情况多。小宗的商业用地大多是加油加气站这类城建项目用地，也多为底价。
完全“自由”的商业用地也有，比如芙蓉区的[2019]长沙市099号，地处城区的它，最终溢价39%。
3.2.4 内六区成交结构
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六区的成交占比结构，基本与全市一致。住宅用地成交量的大幅增长，摊薄商业用地和商住用地的占比。实际上，商业用地和商住用地的成交量也是环比增长的。
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从2019年的成交占比图（右）来看，望城区是六区中唯一一个成交量下滑的，其成交的土地主要集中在月亮岛周边及地铁四号线沿线。
开福区今年新供应的地块颇受青睐，二环以北至三环周边的新增土地都顺利成交。
3.2.5 土地排行榜
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Part3 土地市场总结
2019年的长沙楼市进入了一个“新房房价可以控、可预估”、“整体房价缓步上升”的时期。
而能形成这样一个局面，除了严格执行不放松的商品房限购政策以外，釜底抽薪的“限价地”政策是根本原因之一。
2019年在一级土地拍卖上继续执行“熔断+摇号”的政策，从源头上控制了“面包”价格的同时，还进一步把“网”张大了。据统计，今年六区里9成以上的居住用地均被纳入了“限价地”的范畴。
从参与竞争“限价地”的房企名单来看，它们已成为了外地企业入长的首选。屡摇不中的外地企业，要不再接再厉，要不就把目光转向了地市县，其中又以长沙县为甚。 今年，长沙县之所以能成为大部分房企的第二选择，除了其本身的地理位置、人口数量、繁荣程度等因素外，地铁线带来的新附加值是引爆土地繁荣的主要原因。
作为拥有地铁2号线、3号线、5号线、6号线的地区，可推出的土地数量之多，范围之广，远超大部分其他地区。而最关键的一点是，长沙县目前土地不“限价”。
“地铁”这股东风，不仅利于长沙县的土地招拍挂。望城区、岳麓区、雨花区、天心区、开福区也是受益者。这些地区的偏远土地在“地铁”的加持之下，也变得有人问津了。
从长沙城的角度来看，“地铁网络”的日益成熟，让长沙的生活圈正在同时往东南西北四个方向扩展开去。
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