随着房地产市场门槛的加高和供应量的增大，开发商之间的竞争越来越激烈，日子也不好过了。面对这种激烈的竞争，为了吸引买房人，开发商在产品上、销售上可谓是挖空心思，连出“新招”。请看———

　　有读者打电话咨询，一个房地产项目现在刚刚开工，预计明年四五月份拿到预售许可证。目前，该项目正在以每平方米低于周边同档次项目500元至700元的价格认购。开发商说，这个项目明年正式开盘时，每平方米肯定要比现在的价格高500元以上，如果看房人认购的话，先按总房价的20％交认购金，明年四五月份开盘时，看房人愿意买，他们还按这个低价卖；如果不愿意买，一个方法是，开发商负责按每平方米高于目前价格500元左右的价格卖出去，所得利润归认购的看房人，同时退还20％的认购金；另一个方法是，开发商退还20％认购金，并按一定比例的利息还给认购的看房人。

　　该读者一方面被高额的利益所吸引，一方面也意识到了这样做的风险性，向本报咨询可行性。后据了解，目前一些开发商已经拿了地，准备明年春上市，但由于缺少资金或想提前占领市场，确实在采取类似的方式认购销售。

　　这样做，是否是营销方式的创新？买房人如何面对这种“利诱”？记者采访了有关律师。

　　“提前认购”是一种投资

　　北京建元律师事务所王建文律师认为，“提前认购”，在形式上看与以往所说的“内部认购”很相似，其差别在于：1、“提前认购”往往比“内部认购”还早，手续更不完备；2、“提前认购”的价格往往比“内部认购”的价格还低；3、“内部认购”一般不告知今后的销售价格策略，如何时会提价、正式的销售均价是多少等，实际上是一种正式销售的预热；“提前认购”往往会告知今后的销售价格策略，或至少承诺一个较高的、固定的回报，从某种意义上讲，“提前认购”更像是一种投资行为。

　　“提前认购”实际上并不是一个新事物，以前有不少单位建设内部宿舍时，往往采取这种方式，其根本原因在于建设单位前期资金紧张，需借此缓解资金压力。

　　“提前认购”合同无效

　　从法律角度看，国家对于房屋销售是有销售准入的强制性规定的，无论是“提前认购”还是“内部认购”，由于均是在各项证件不全的情况下进行的，因此，这两种合同均应属于无效合同。而对无效合同的责任认定有两种情况：如果建设单位明明手续不全却硬说有证，这就有欺诈的嫌疑了，无效责任应该在建设单位；如果建设单位已明确说明了手续不全，而购房人又签了约，那么一旦有纠纷，按《合同法》的规定，就要“各自承担相应的责任”了。

　　从市场角度看，“提前认购”更类似于投资，购房人得到的投资回报就是明确知道单价便宜了几百块钱，一旦不想购买认购的房屋，还可以委托建设单位转让，获得价差。不过“投资”有风险，如果双方认真履约，也就相安无事，如果出了麻烦，既然这种认购不具有法律效力，即便您谈好了价格、交了订金，建设单位仍然可以不遵守约定的内容。从建设单位的角度看，如果这种“提前认购”是针对整个市尝而非特定人群的，则还有非法集资的嫌疑。

　　总之，从理论上，“提前认购”比“内部认购”的风险更大一些，“内部认购”往往具有普遍性，而“提前认购”往往只针对特殊的人群，既然风险更大，所以理论上的投资回报也就更多一些，但“提前认购”回报成立的前提，往往完全寄托在对建设单位的信任程度上。

　　“提前认购”风险增大

　　北京世联新纪元律师事务所的郭玉涛律师说，一个楼盘的预售许可证取得之前，建议大家别去买，这是因为这样会有风险。风险在哪里？除了一些要赶销售档期的楼盘外，开发商急着要预售，说明他需要用客户的钱，也就表示其资金比较紧张。资金紧张的发展商，很容易出现逾期、减少配置等问题。

　　此外，这种情形中有可能存在违背规划、土地违法等情形，也会导致客户所签的买房合同被认定为无效等。目前，由于开发商违法建设、不兑换承诺而导致的买房人受损情况很多。