《长沙地区房地产市场主要指标监测分析报告》

一、土地市场

1.住宅土地市场情况

2.商业土地市场情况

3、工业土地市场情况

二、新房住宅

1.供应情况

2.成交情况

3.价格走势

4.供销比走势

5.各区县情况

三、商品非住宅（内六区）

1.办公用房

2.商业用房市场

四、本院观点

1.土地市场

2.新房住宅

3.非住宅市场

4、后市分析

一、土地市场

注：土地市场报告仅统计来源为招标、拍卖、挂牌土地数据，无成交价格的土地，未参与统计。

2016年三季度长沙土地供应78宗(4080.52亩)，土地成交95宗(4464.34亩)，其中土地成交金额393736.5万元。

分区域来说，三季度浏阳市土地供应与成交均在各区县中排名第一，其中土地供应1179.62亩，土地成交1138.62亩。

就土地出让金来说，雨花区“独占鳌头”，三季度雨花区土地出让成交总金额25.61亿元。

表1三季度长沙各区域土地供销情况

相较于7、8连续两个月的土地溢价率攀升，9月份长沙土地市场受益于雨花区“圭塘地王”的高溢价率，平均溢价率超过60%，今年以来最高。(见图1)

 

图1 近一年长沙土地成交溢价率走势

1、住宅土地市场情况

2016年三季度长沙市住宅及住宅兼容商业土地供应10宗(537.27亩)，成交15宗(496.44亩)，其中公布土地金额土地11宗，254542万元(见图2)。

 

 

图2 近一年长沙市土地供销走势图(住宅及住宅兼容商业土地)

2、商业土地市场情况

2016年三季度长沙商业及商业兼容住宅土地供应20宗(814.75亩)，成交18(670.37亩)，其中公布成交金额土地15宗，总金额66801.5万元。(见图3)

 

图3 近一年长沙土地供销走势图(商业及商业兼容住宅土地)

3、工业土地市场情况

2016年三季度长沙工业土地供应39宗(1956.86亩)，成交54宗(2599.21亩)，其中公布成交金额土地48宗，总金额75808万元。(见图4)

 

图4 近一年长沙土地供销走势图(工业土地)

二、新房住宅

1、供应情况

2016年三季度长沙市内五区新建商品住宅批准预售共271.49万㎡，同比减少3.64%，环比减少12.01%。其中9月份内五区新建商品住宅批准预售61.91万㎡，同比减少35.91%，环比减少47.89%。

2016年长沙市三季度四县市新建商品住宅批准预售共150.50万㎡，同比增加减少4.13%，环比增加7.03%。其中9月份四县市新建商品住宅批准预售79.55万㎡，同比增加43.62%，环比增加96.76%。(见图5)。

 

 

图5 近一年长沙市商品住宅供应情况(内五区与四县市)

2、成交情况

2016年三季度长沙市内五区新建商品住宅累计网签505.52万㎡，同比增加66.93%，环比增加12.55%。其中9月份内五区新建商品住宅网签224.36万㎡，同比增加132.26%，环比增加54.25%。

2016年三季度长沙市四县市新建商品住宅累计网签229.24万㎡，同比增加59.28%，环比增加9.80%。其中9月份新建商品住宅网签91.78万㎡，同比增加65.70%，环比增加22.37%(见图6)。

 

 

图6 近一年长沙市商品住宅成交情况(内五区与四县市)

3、价格趋势

2016年9月，长沙市内五区新建商品住宅成交均价为7481元/㎡，环比上涨5.60%，同比上涨21.15。

同期，长沙市四县市新建商品住宅成交均价为4781元/㎡，环比上涨3.75%，同比上涨7.41%(见图7)。

 

图7 近一年长沙市商品住宅成交价格趋势(内五区与四县市)

4、供销比走势

2016年9月份长沙市(含内五区与四县市)新建商品住宅供销比为0.45,供销差距有所缩小。(见图8)

图8 近一年来长沙市新建商品住宅供销比走势(含内五区与四县市)

5、去化周期

根据目前的库存总量和去化速度计算，截止9月底，长沙市内六区商品住宅的去化周期为5个月(见图9)。

 

图9 近一年来长沙市内六区新建商品住宅去化周期走势

6、各区县情况

从全市各行政区供应和成交来看，2016年三季度新建商品住宅批准预售量最大的是岳麓区，新增批准预售100.43万㎡，新增批准预售最少的是浏阳市，新增批准预售7.96万㎡。成交方面，2016年三季度岳麓区网签成交量独占鳌头，网签面积共187.62万㎡，浏阳市网签成交量最小，仅20.46万㎡。(见图10)

图10 2016年三季度长沙市各区县住宅供应与成交情况示意图

从各区域成交价格来看，2016年1-9月份各区县商品住宅成交均价同比只有浏阳市下跌，其它各区县均价同比均上涨，其中开福区商品住宅成交均价最高，为7413元/㎡，同比增长2.04%;宁乡县成交均价最低，为3830元/㎡，同比增长3.25%。岳麓区涨幅最为显著，同比上涨23.72%。(见表2)

表2 2016年1-9月份长沙市各区县住宅网签均价一览

三、商品非住宅

1、办公用房

2016年三季度内六区新建办公用房共成交28.36万㎡，环比二季度下降29.80%，同比增长6.78%。其中9月份长沙市内六区新建办公用房成交11.33万㎡，同比增长43.60%，环比增长30.83%;成交1767套，同比增长87.58%。整个三季度办公用房成交量相较去年同期上涨明显，但相较成交火爆的二季度，环比有所下降。

供给方面，2016三季度内六区新建办公用房供给35.33万㎡，3904套，其中开福区供给面积最大，为15.4万㎡，芙蓉区供给面积最小，三季度无新增办公用房供给。

截止9月底，成交面积排名前三的项目为楷林商务中心、方茂苑二期以及金桥市场集群。从三季度各区域的成交情况来看，内六区办公用房成交岳麓区排名首位，成交9.56万㎡;芙蓉区排名末尾，成交0.93万㎡。

价格方面，2016年9月份内六区办公用房成交均价为7459元/㎡，整个三季度每月的均价都为“七”字头，住宅市场的火爆并未带动办公用房价格的上涨。(见图11)

图11 近一年长沙市内六区办公用房成交情况

2、商业用房

2016年三季度内六区新建商业用房成交面积20.67万㎡，同比减少16.03%，环比二季度下降16.39%。其中9月份单月成交面积8.45万㎡，同比增长11.62%，环比增长18.18%，成交1283套，同比增长46.13%。三季度商业用房成交量同环比均有所下滑。

供给方面，2016年三季度内六区新建商业用房供给32.71㎡，2333套，其中雨花区供给面积最大，14.01万㎡，芙蓉区供给最小，0.48万㎡。

截止9月底，成交面积排名前三的项目为高星物流园、香丽名苑、金桥市场集群。从三季度各区域的成交情况来看，内六区商业用房成交量岳麓区排名第一，成交6.48万㎡，天心区排名末尾，仅成交0.92万㎡。

价格方面，近一年长沙市内六区新建商业用房成交均价都在10000元/㎡以上，2016年9月份长沙市内六区新建商业用房成交均价为13255元/㎡，与上月相比环比略有上涨，上涨4.66%。(见图12)

图12 近一年来内六区商业用房成交情况

四、预警预报

1、土地市场

三季度长沙土地市场供应与供应环比二季度均有所下滑，同时土地的成交与供应都集中于四县市。三季度长沙土地市场供应结构仍以工业用地为主，成交方面，同样是工业用地为主，三季度住宅用地成交仅150亩左右，而工业用地与商业用地远不如住宅用地受市场追捧，因此多以底价成交。

从预供应的热点板块来看，中期预供应开福区是上市主力，一批住宅与商业用地将陆续面世，包括短期内将上市的梅溪湖B39地块等，将会加快推地节奏，市场迎来住宅地块的爆发期。

近期预供应热点地块：

近期上市住宅类土地

近期上市商业类土地

2、新房住宅

总体形势：新房住宅市场方面，第三季度的七八月份原本是楼市的传统淡市，但今年市场表现淡季火热，七八月份新房住宅成交都维持在200万㎡左右，尤其是9月份，住宅成交突破300万方，创下历史新高，整个三季度住宅成交同环比均有大幅度的提升。而这一成交量的高增长态势也溢出到了10月份，预计10月份仍将维持在220万方以上的高位。

房价走势：从价格上来看，9月份价格环比大幅上涨，同时远高于去年同期水平。这主要是梅溪湖、洋湖以及武广等热销板块的火爆成交，带动了市场成交量的提升和价格的上涨，长沙楼市的房价已步入快速上升通道，在无调控政策出台的情况下，这种上涨趋势仍将持续，如没有双限政策出台，10月涨价趋势不可遏止。

板块结构：从区域来看，岳麓区、雨花区以及望城区是长沙商品住宅成交的主战场，占比超过整个长沙市上半年商品住宅成交量的一半;梅溪湖、洋湖板块以及武广板块的活跃程度较高，市场成交量大，价格大幅攀升，拉动板块乃至整个区域的价格上涨;而芙蓉区则相对比较沉寂，区域内供应与成交都表现不突出，价格上涨动力不强。

购房提示：整体来说，长沙楼市的房价除了二月份因新年假期略有下降以外，从3月份开始，一直是呈上升趋势的，这种趋势在三季度得到了强化，预计四季度将持续下去，自住需求为主购房者可以选择性价比较好、配套完善的楼盘入手，避开个别热度极高的板块。

3、非住宅市场

办公用房方面，三季度成交面积和套数环比大幅下降，同比也仅为小幅增长显示市场成交略显低迷。同时三季度均价环比大幅下降，整个三季度均价为“7”字头，这表明市场成交多为低价位项目。三季度住宅市场火爆异常，同时价格大幅攀升，但住宅市场的火爆并未带动办公用房市场的成交提升，供大于销的态势仍未扭转，预计接下来四季度办公用房市场还将在价格低位盘整，并且成交未有明显起色。

商业用房方面，三季度成交面积同环比均有所下滑，供销比为1.6，市场供给远远大于成交。在成交下滑的同时，价格方面，三季度商业用房的价格则稳中有升。基于大体量的商业库存以及长沙商业用房市场有限的消化能力，长沙楼市的商业去库存之路仍重道远，并且商业市场极度倚赖整体环境和后期运营能力，商业用房置业者需谨慎考察。

4、后市分析

2016年三季度是长沙楼市屡创新纪录的三个月，单周成交量套数过万，单月成交面积超300万方，这都是属于长沙楼市的新的记录。目前长沙楼市的去化周期来到了一个低点，开发商将会有意放缓去化节奏，拉高价格，而随着土地记录的刷新，新一轮价格上行通道又将打开。预计四季度末长沙主城区(内五区)房价有可能登上9000大关。