连日来，广州地产界都在议论同一个话题：对于各方面改革都走在前列的广东省来说，为何在被号称“第二次土改”的土地年租制推行上却落后了？

　　“本来，土地年租制是一个对政府、开发商和老百姓都普遍利好的东西，但要真正推行起来难度很大，省里好说，去到地方就有阻力了。”

　　5月18日，广东省国土资源厅综合科新闻发言人这样向记者解释落后的原因。对于今年又缘何要试行的内幕，这位发言人说：“去年以来，国务院关于土地市场清理整顿的政令一个接一个，所以今年我们下了决心，先在全省推行省以下土地审批垂管，同时在佛山试点年租制，正在制订相关政策，拟在下半年全省推行。”

　　迟来的“年租制”？

　　坊间熟知，土地年租制在2003年曾经被媒体热炒了好一阵。这一年，湖北当阳、河南济源、江苏扬中等市县相继出台政策试行年租制。而早在1996年，山西、湖南、广西、吉林4省（区）已经开始实行土地年租制。而据不完全统计，至2003年底，全国实行年租制的县市已有近1000个。广东深圳市在2000年率先以立法形式推出年租制体系，然而，为什么又迟迟没有在广东全省推行呢？

　　对此，华南理工大学工商管理学院副院长沙振权教授指出：“无可争辩，广东的房地产业十分发达。不过我不认为广东的土地市场很成熟。表面上越是发达的市场，其二级市场反而更活跃。”

　　沙教授分析，一次性收取土地出让金数额巨大，建设单位和开发商都会千方百计找后门、走门路，争取分期付款。“可想而知，广东相关各方对于推行土地年租制的阻力有多大。”

　　对于沙教授的分析，广东省国土资源厅的那位新闻发言人并未正面反驳。据他介绍，“年租制”被提上议事日程的直接原因，是去年1月至今年3月，全省因征地、拆迁引发问题不断，引起了省政府的高度重视，省政协还专门作了相关调研；另一方面各市县政府为了改善投资环境，以优惠价格向投资商提供土地，但却没有相应的政策支持，同时投资商更希望压低地价，低成本取得土地。

　　省国土资源厅的负责人坦承，目前实行的集体建设用地“转权让利”的政策，按照被征地前3年平均产值的一定倍数补偿，“活动余地很大”，征地中确实存在补偿偏低、对农民利益考虑不够的问题。他进一步透露，广东将“尽量缩小、明确规定征地范围”，逐步在全省推行土地年租制，并进一步探索推行土地股份制和发行土地债券。

　　“一次不完全的土改”

　　“农村集体用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”的规定，缘于原国家土地局上个世纪90年代初期推行的集体建设的政策，这个政策里有一个逻辑悖论：国有土地可以通过土地一级市场进入二级市场，集体建设用地却必须转为国有以后才能进入二级市场。这就说蝗同样是土地所有权，使用时国家和集体却不平等，导致土地寻租者有利可图。于是各地土地二级市场渐趋活跃，引起国务院的高度重视，关于土地市场清理整顿的通知在去年6月至今年3月不到1年的时间里接二连三地出台。

　　据了解，广东即将实行的土地年租制主要是针对农村集体土地的。据广东省国土资源厅的介绍，就是“建设项目可以采用年租制的形式使用农村集体土地，每年向农村集体支付租金，并根据实际情况调整租金的数额，租金中的绝大部分直接分配给农民发展生产”。同时将“探索推行土地股份制”，即农村经济组织可以“集团建设用地”作价出资、入股、联营等形式，与基建单位或开发商合作，获取长期回报。其中在国内首开先河的做法是要“争取国家支持，借鉴国外经验，探索发行土地债券”，以缓解征地资金不足，解决被征地农民的长远利益问题。而其中建立分区域、统一的征地补偿安置标准，改革征地补偿安置标准的计算方法，将征地公告从审批后移至审批前，实行协议制度（即在征地审批前由国土资源部门与被征地单位签订征地协议）的内容也颇为新鲜。

　　此外，该厅强调的是征地补偿安置费用监管的公开、透明，防止腐败现象，具体办法是费用开支“要经过依法召开的农村集体村民会议讨论同意”。

　　然而，由于“年租制”对于城市国有土地是否适用未有提及，尽管广东省国土资源厅宣称，“这一制度推行之后可以形成政府、投资商以及被征地农民三赢的局面”，但业界的反应却是“一次不完全的土改”。

　　离大开发商“很遥远”？

　　或许是因为年租制没有触及城市土地，素来对政府的土地政策特别敏感的广东省的各大开发商，对即将推行的土地年租制却反应冷淡。

　　记者调查发现，诸如富力地产集团、合生创展集团、碧桂园集团都对土地年租制漠不关心，碧桂园集团办公室新闻发言人的见解耐人寻味：“对于土地储备充足的大发展商来说，‘年租制’离他们似乎很遥远，因为无非就是关于农村集体土地，没有关于城市土地的内容，而目前大发展商都是城市土地储备充足，短期内不需要向农村集体征地。”

　　不过，这位发言人仍然认为，实行土地年租制“对大小开发商都是一大利好，因为60天内一次性要付清的地租分几十年来付，无疑缓解了开发商的资金压力。”同时她还认为，如果“彻底实行土地年租制”的话，可以有效遏止圈地风和地皮炒作风，使房价市场去掉水分，价格走低，因此是消费者的福音。而“市场上闲置、空置的楼房更容易卖出去，出现资金流良性循环的地产市场”。

　　见习记者伍雪华