国家出台的系列宏观调控政策，至今已经实施了5个多月，从市场反馈情况看，基本上遏制住了房价猛涨势头。可见这次宏观调控政策非常及时与必要，对稳定房地产市场起到了重要作用。但在笔者看来，探讨房地产问题的根源，才是更治本之策。

　　我国现行的土地使用制度为“批租制”，是将土地出让金、土地增值税等大部分税费，由用地者在取得土地使用权时一次性支付，而采用当前价值标准衡量未来土地价值，造成低估的结果就可想而知。土地批租制度造成房地产价值被低估是房地产投资回报率高的内在根源，而房地产投资投机回报率高是房地产问题的主诱因。要真正解决房地产的问题，就要改革土地批租制度。

　　业界关于物业税替代现行土地制度的呼声很高。物业税，是将现行购房者在购买阶段一次性交纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段分期收取。 笔者认为物业税将一次性收取税费改为在保有阶段分期收取，解决了土地未来价值和现行价值的矛盾。清华经济管理学院经济系主任白重恩教授也指出建立物业税体系能从根源上遏制房产投机。

　　物业税能从根本上解决当前房地产问题，然而要建立物业税体系却非易事。由于物业税的收取需要合理评估房地产价值，而房地产评估种目繁多，难度非常大，这给我们的房地产评估市场提出了严峻挑战。环视目前我国的房地产评估机构，其数量及质量都难以适应开征物业税的需求。可见，在中国现行国情下开征物业税的条件并不成熟。

　　笔者认为，不妨简化物业税的结构和评估，建立具有中国特色的物业税制度，改为地产税，将土地批租改为土地分年缴纳租金，租金随土地升值而升高。由于不涉及房产评估，无疑将很大程度减小改革摩擦力，实施起来也相对简便易行。我国现行土地批租制度，对土地用途和价值已建立了较为完备的评估系统，各级市县都备有根据城市规划制定的基本地价。只要在基本地价基础上，结合各街道社区的商业、交通、配套等参数制定出更细致的价格，各社区再根据街道地价结合社区容积率计算出社区地价，之后凭业主土地使用证所占有的土地面积，就可算出地产税的实际额。这种计算方式，可操作性强，同时大大减轻了逐门逐户评估物业价值的繁琐性。

　　征收地产税，首先有助于平抑房产价格，有效遏制房地产投机行为。地产税将土地和房产剥离，房价将不再包含土地价值，基本由建筑成本和营销管理成本构成，这一方面能降低购房支付总价，也能缓和房价上涨趋势，降低百姓的购房门槛，真正实现居者有其屋。另一方面，由于持有房产将必须支付地产税，投资投机房产的成本加大，必然降低购房投资投机性利润，有效遏制了房地产投机行为。采用地产税，剥离土地成本后的房价将平缓许多，买房者相应可以提高首付款成数，从而减弱金融风险。

　　作为房地产价格上涨核心的土地，其涨价收益理应归于国家，而目前却是房地产投资投机利益抢夺的主体，这实际也意味着国有土地资源的流失。转换后的土地市场，由于采用的是分年缴纳地产税制，避免了地方政府为突击提高财政收入，大量卖地 “寅吃卯粮”透支未来的短期行为，使得国家土地使用更有计划性和规范性。

　　此外，地产税制将土地使用权限和保有期联系起来，若要继续使用土地只需继续缴纳地产税，这就有效解决了住宅超过土地使用年限（70年）后何去何从的难题。最后，需要说明的是，作为物业税的简化版，地产税的开征并无历史经验可借鉴，实施起来需要相当慎重，希望业界能共同探讨完善地产税制，以求妥善解决当前房地产难题。

　　(作者：殷书华)