11月16日，上海市政府《崇明三岛总体规划》新闻发布会上，上海市规划局局长毛佳樑对外详细解读了市场期待已久的崇明三岛发展规划。

　　会后，崇明县副县长胡俊接受本报记者采访时透露，“详细的规划将在明年初最终确定，土地供应已经开始启动。”

　　最后的处女地

　　对上海而言，这是最后一块待开发的处女地。

　　崇明三岛陆域总面积为1411平方公里，其中崇明岛1267平方公里，长兴岛88平方公里，横沙岛56平方公里。三岛现总人口70.4万，其中崇明岛63.5万人，长兴岛3.6万人，横沙岛3.3万人。

　　在《崇明三岛总体规划》中，崇明岛的定位是“长江入口绿色之岛、人与自然和谐发展”的综合生态岛，规划建设用地约207平方公里，占岛域土地面积的16.8％；长兴岛是以现代船舶和港机制造为特色的海洋装备岛，规划城镇建设用地约31平方公里，占岛域面积的38.8％；横沙岛则是以休闲度假为特色的休闲生态岛，规划城镇建设用地约6.4平方公里，占岛域面积的12.3％。

　　对比上海城区土地资源逐年减少、价格不断攀升、国家收紧土地供应的现状，崇明三岛的资源和发展空间无疑是最大的优势。这也正是这块上海最后处女地的诱人之处。

　　一直以来，崇明岛上开发的房产多是为解决岛内居民的住房需求，1993年至今，崇明累计商品房供应量只有150万平方米。

　　享受规划利好，房地产首当其冲。

　　2004年，崇明建筑业保持高速发展，总产值62.5亿元，比上年增长54.5％；全年完成的房地产开发投资额为7.1亿元，比上年增长87.7％；竣工面积35.0万平方米，比上年增长204.4％；销售面积35.0万平方米，比上年增长204.4％。

　　谁都明白，这只是刚刚起步。崇明可供出让的大量土地，让经历了前两年上海市区房价狂飙的房地产开发商，拥有了更多遐想空间。

　　土地供应上轨

　　“土地供应是我们前期工作的重点，根据规划规范土地出让。”胡俊告诉本报记者，“会有一些预留地，准备提供给大型主题乐园，比如迪士尼或者更大的娱乐项目。”

　　崇明县的土地供应其实早已起步。2003年，崇明全年建设供地用地56件，307.91公顷，县批建设用地10件，107.45公顷。

　　2004年12月，崇明首次同时推出三块住宅用地共300亩，除一块流标之外，另外两块被上海和浙江的开发商获得。

　　2005年初，崇明县国有一级土地开发企业，由崇明县政府出资51％、上实和上海地产集团各出资24.5％的上海陈家镇开发建设有限公司成立，由县计划委员会主任陆一任董事长。崇明土地供应的步伐开始加快。

　　“与2004年有限的土地供应相比，今年崇明的土地供应有了明显增加。”胡俊副县长的秘书告诉本报记者，“在今年供应的土地中，以支持市政等基础设施的建设用地为主，经营性的土地供应相对较少。崇明县的土地供应受到了越来越多开发商的关注。”他同时透露，“为了配合上海两个1000万工程，作为配套商品房和低价商品房的重要建设区域，崇明今年将有两个80万（80万平方米配套商品房，80万平方米低价商品房）的住宅土地供应。”

　　2005年9月29日，上海市今年国有土地使用权出让4号公告中，崇明即挂牌出让三幅土地，共计240332平方米。

　　供地方式上，胡俊表示，由于崇明大部分土地为农用地，大量土地集中在国有农场中，走市场化的土地供应相对比较复杂，“统一由县政府征用并出让，防止农用地私自转让，完全依照上海市土地出让的相关规定流程进行。”

　　他透露，“随着开发的深入，今后崇明县每年的土地供应会在3000亩－4000亩左右。”

　　宝岛多“地主”？

　　由于一些历史原因及最初几年崇明极低的地价，一些最早进入崇明的企业曾以“跑马圈地”的速度拿下了大量土地，如今在崇明，这样的“地主”不在少数。

　　2004年，总投资高达123亿元的上海崇明越江通道工程可行性研究报告正式获准，上海实业集团成为这一工程的最大受益者。早在1998年底，上海市政府就批准将崇明84.68平方公里的土地授权给上海实业集团统一经营。上海东滩投资开发有限公司就是上实集团为此专门成立的项目公司。这其中规划有国际教育城和旅游休闲地产，最为众人关注的项目就是赛马场，仅这一项目的投资就高达20亿元。

　　除上实外，亚通股份（600692）作为崇明当地惟一的上市公司，仅到2004年年底，在已拥有崇明现代农业园区1480亩国有土地使用权的基础上，又在当地购买了900亩土地，同时出资组建上海崇明新城发展有限公司。

　　中华企业（600675）前几年大量储备土地期间，崇明同样是重点地区。2001年，中华企业在崇明东旺沙和团结沙地区获得4655亩土地。而在这背后，正是崇明越江隧道开工修建和崇明规划发展前景的刺激。

　　中原地产曾对崇明房地产市场作出这样的判断，“2005年将会进入一个快速发展和增量开发的通道，并呈现三个特点：一是岛内市场供应缺乏，由于崇明规模化商品住宅开发已经停滞多年，仅有少量零星旧改项目，居民求房若渴。二是土地招投标力度加大，2004年10月崇明首次公开推出的三幅招标地块，总建筑量可达到16万平方米，这是一个信号，估计未来会逐步放量。三是崇明新城建设启动，将会吸引更多的开发企业介入。”

　　这些都在变为现实。

　　崇明三岛开发规划对当地土地市场的刺激显而易见。目前，崇明土地价格已经由以前的每亩10万元上涨到今年的每亩70万元。

　　与此同时，崇明的房价上升势头未减。2003年底，2500元／平方米；2004年上半年，3000元／平方米；2004年底，3500－4000元／平方米；目前，已有部分房源均价在4000－7000元／平方米之间。

　　面对巨大的升值诱惑，上海房地产经济学会高级经济师顾海波不无担忧，“土地供应逐步加大，而规划建设往往要在多年以后，因此，要杜绝企业拿地囤积等待升值，避免重蹈土地大量闲置的覆辙。”

　　或许，毛佳樑在16日新闻发布会上的一段话，透露着来自政府的态度。“崇明三岛的土地，我们这次统一做了规划，不管哪一家的土地，都要按照总体规划进行建设。”

　　(作者：田新杰)