自北京申奥成功以来，因将举办2008年奥运会奥帆赛，山东省青岛市的房价不断上升，已经超出了普通工薪阶层的承受能力。根据国家统计局的数字，青岛第二季度房价仍然上涨12．4％，涨幅居全国第二。现在连青岛市郊区李村附近的房子都已达到每平方米四五千元。靠近沿海的香港路一带房价更是惊人，每平方米达七八千元，甚至一万多元。为此，青岛市组织相关部门对平抑住房价格问题进行了认真、细致的分析研究，围绕总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、市民购房负担比较合理的目标，结合青岛市当前房地产价格的实际，提出了有效的调控措施。记者近日在青岛市国土资源局采访时了解到，青岛市贯彻落实土地供应调控政策已经取得了实实在在的效果。

　　加大中低价商品房用地供应

　　青岛市土地储备中心综合处处长任会军告诉记者，青岛市的房价涨得太快，青岛市已经采取了加大普通商品房土地供给、强化对土地一级市场的调控等措施，在合理配置土地资源方面做了大量工作。现在，房价涨幅依然在每年10％以上，但涨势已经开始减弱。今年1-8月青岛市房屋销售价格上涨10．9％，但房地产市场购销两旺的景象已不存在，房屋销售趋冷，只是一些多层住宅销售看好。

　　青岛市土地储备中心主任周铮说，要确保青岛市房地产市场持续稳定发展，首先要扩大供应总量。房价上涨，供需矛盾是最根本的原因。房地产市场的供需矛盾不仅体现在供应量小上，还存在供应结构不合理的问题。为此，青岛市想方设法扩大房地产开发用地供应总量，调整和改善住房供应结构，增加普通商品住房和经济适用住房的有效供给，提高其在市场中的供应比例。

　　周铮告诉记者，2005年度，在建设用地供给形势会进一步趋紧的形势下，青岛市内四区房地产开发住宅用地供应总量却激增，计划为233公顷，比2004年增长29％。其中普通商品住房用地为70公顷，经济适用住房用地 126公顷，商品房用地37公顷。经济适用住房的供应量预计比2004年增长2倍多。另外，青岛市5月出台的《青岛市人民政府办公厅关于稳定住房价格进一步推进住房保障体系建设的通知》中规定，要大力调整住房供应结构，着力增加中低价位普通商品住房和经济适用住房供应，青岛市今明两年共计拿出2000亩土地建设普通商品住宅和经济适用住房，使普通商品住宅和经济适用住房占住宅供应总量的80％以上。2005年全市新开工各类商品住房900万平方米，竣工650万平方米。 2006年全市安排新开工各类商品住房1100万平方米，竣工700万平方米。其中：2005年开工在建经济适用住房230万平方米，竣工 70万平方米；2006年开工在建经济适用住房 400万平方米，竣工150万平方米。统筹安排土地，2005年、2006年两年，政府组织建设60万平方米配套商品房，专项用于安置基础设施、公益设施建设涉及的拆迁居民。对此，我们土地储备中心必须将它当作政治任务来完成，不能有丝毫的折扣。

　　创新土地出让形式

　　作为有近2年土地管理经历的“老土地”，周铮说起土地出让来还是充满激情。他给记者分析了近年来青岛市土地市场的变化。他说，2001年-2004年，市内四区各类住房用地供应量为451．44万平方米，平均每年的供应量仅为112．86万平方米。2005年1-8月份，青岛市供应房地产开发用地共计18宗，占地面积 51．6公顷。其中：供应的普通商品房和经济适用房用地面积占房地产开发用地供应量的60％以上。在国家宏观调控“收紧地根”的政策前提下和社会对住房大量而持续的需求背景下，青岛市土地的供应形势将会愈来愈严峻。从青岛市前几年土地供应情况分析，青岛三面环海的特点又决定了不可能像内陆城市一样向四周扩张，只能一个方向朝腹地延伸，今后住宅用地依然吃紧。

　　周铮告诉记者，根据山东省统计局今年7月20日发布的全省职工工资数据，上半年青岛城镇职工平均收入9041元，相当于每月 1507元，仅居全省第三位，居第二位的是济南 (9539元)，第一位是东营(10216元)。老百姓的收入在全国排不上号，可是房价却能在全国排在前十名，政府的压力很大啊!

　　为此，青岛市政府决定要降低普通商品房的开发成本。一方面继续完善土地招拍挂制度，从运作机制、资金周转等各方面进行规范，形成规模效益，降低土地储备、整理、出让成本；另一方面，尝试在土地出让的形式上有所创新。

　　创新一——首次“捆绑式”拍卖。青岛市土地储备中心在4月16日的土地出让活动中，对市南区泰州路的两块地实施“捆绑式”拍卖。在竞买须知中明确规定了地块出于拆迁安置的需要所附加的土地出让条件。让企业来帮政府挑担子，政府的规划、监管职能规范着企业附带条件开发，这种土地出让形式将极大地促进青岛市土地及时变现，加快居民拆迁安置的步伐。这是相关部门针对青岛市房产价格一直攀升、百姓住房难以满足的状况，经过长期调研、考察，而开始实施的一种新的土地出让形式。

　　创新二——首次尝试限房价土地出让。作为政策环境变幻的关键期，6月18日青岛市的土地出让活动成为业界最为关注的一次。而这次出让采取的是“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。出让的是两宗用于普通商品住房的地块，在土地出让细节中规定：所建住房将按楼层、朝向等因素，在上浮不超过10％的幅度内确定每套住房的销售价格。规定还尤其指出：下浮不限，但平均销售价格不得高于限定的合同价格。明确的销售价格限定，使住房销售价格在土地出让的最初环节上就得以有效的抑制，而开发商将更细致准确地确定是否对出让土地出价。据周铮介绍，近期青岛市又将推出4宗这样的土地上市。

　　创新三——尝试工作程序改进。在6月18日的土地出让过程中，青岛市土地储备中心首次采取了完善挂牌程序、规避人为因素等一系列卓有成效的改革措施。在报价截止后填写的《竞价申请书》，以传真的形式传达至规定的地点，由工作人员与公证处工作人员一起对传真单位、时间、价格进行签字确认，从而保证了土地出让程序转换中的保密性、公正性。竞买号牌的领取，一改过去集体派发的形式，而是由土地储备中心工作人员将号牌送达，从而在保障挂牌程序公正、保密的同时提出人性化服务的更高工作要求。

　　周铮谈到这些变化时，很有感触地说：“我们在出让土地时，既不能破坏11号令定的规矩，也不能不完成政府交办的任务，压力太大了。但无论怎么样，我们用土地政策调控房地产市场的努力已经开始见效。8月份的房价涨势已经开始减弱。”

　　(作者：侯建国)