7月26日，华远•华中心第三届湖湘财富峰会在长沙举行。省委常委、省委统战部部长李微微宣布开幕，省政协副主席龚建明出席。本届峰会由省总商会主办，以“问势和论术”为主题，旨在探讨湖湘经济发展与变革，推动湘商文化传承升级，宣传弘扬湘派企业家精神。与会专家学者共同探讨了2012至2013年房地产经济发展大势和政策走势，交流了细分市场操作经验和企业运作心得等。以下为清华大学恒隆房地产研究中心主任教授、博士生导师刘洪玉在峰会现场的论道实录：(点击进入：华远•华中心第三届湖湘财富峰会直播页面)
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尊敬的各位来宾，大家下午好！今天我主讲的题目叫“中部房企的发展空间”。这个题目我是这么理解的：一是中部房企作为一个定义的话，就是中小型的房地产企业，它的未来在房地产市场上的发展空间；二是在中部区域，房地产企业的发展空间。
所以我想，今天给大家谈一谈我的一些判断。首先，第一个问题，那就是讲一讲中小企业的发展空间。首先给我们提出一个问题，中国的房地产市场是不是主要的一些大型的房地产企业的市场？那么，我有一个工作小组，这些年一直在对领先的房地产企业进行研究，我们从两张图上可以看出来，上面这个图是一部分大型的房企在09—11年销售额、销售面积、市场分布，大家可以看出来红线是销售面积，黄线是销售额，大家可以看出来，我们说这些主要的大企业，在非一线城市的销售面积和销售额都占非常高的比重。那么下面这个图呢？百强企业的市场份额以及最前面十个企业的市场份额。我们可以看得出来，从面积角度来看，前百家企业的市场份额有15%，然后从销售额判断它的份额有28%，到2011年的时候。那么前十家房企份额接近10%。给我们提出来一个问题，前百强的企业，我们说有75%—85%的市场份额，前一百家只占了15%或者25%。
接下来百强企业，大型企业最后承受的数量，中小型城市使中小型企业施展能力空间的话，现在面临大型的房地产企业在不断进入的竞争环境，在2011年我们百强企业进入的城市数量，进一步增加。前十家企业平均进入的城市数量是40.5个，比2010年又有增加。那么位居百强企业综合实力第11名到31名到100名的企业，进入的城市分别达到了24.5个和13.6个，那么也是在不断的增加。相对金额在200亿元以上的企业平均进入的城市超过25个，其中二三线城市，他们开发的量和他们的收入方面占有很高的比例。底下这个图显示了这几个大的企业，土地储备在不同城市的分布情况，得到可以看出来，实际上一线城市占的比重非常小，二线城市占有比较大的比重，三线城市的比重也在逐渐的增加，尤其像前十公司三线城市占了整个业务范围。
大型房地产企业，也可以叫它领先的房地产企业，它的区域扩张，为什么要进行区域扩张？我记得我们在很好早时候，给一个企业做过跟战略选择相关的研究，当时分析了美国日本新加坡、香港台湾地区等等一些地方房产企业发展的路径，有一个说法叫深耕当地的市场。但是实际上我们说我们现在的领先企业，快速的在扩张区域覆盖范围，逻辑主要是两个方面：一是要分散政策和经营的风险，以此保障企业经营业绩的稳定和增长，为经营规模的扩大提供一个保障。因为我们实际上在不同级别的城市，在政府调控政策的力度是不一样的。另外从一个企业的宏观战略来看，区域的选择和进入城市的选择也是它非常重要的战略问题。他要通过有效的区域的覆盖组合来降低企业的市场风险。也就是说，房地产市场有一个规律，刚才说政策方面的影响和力度完全一样。
