最后再用一两分钟说一说最近几个研究的工作。第一个研究的是住房市场上的供给弹性问题，因为早期的时候调控是针对投资过热，控制银根；后来的调控，进行需求管理，限购，采取了一些措施，效果有些显现。实际上也有很多业内人士在质疑，在需求不畅的时候，供给方又要调整供给策略，可能又会导致未来供给中出现的问题，这样的话对调控又会出现新的危险，因为这是市场的力量和行政力量相互博弈的过程。作为企业来说，始终是以市场的准则去做。这里面，要测算每一个城市的住房供应存量和弹性，哪个城市供应量变化能够对价格变化作出及时的反映，哪些城市不可以。实际上我们判断，像中部城市基本上应该是比较有弹性的区域，像北京、上海这样一些一线城市弹性很低，需求增加了，价格上涨了，但是供应也是出不来的。所以在不同的市场的条件下调控的政策，如果要用同样的一种政策，就会存在一些问题。另外我们按照了企业的存货规模、房地产企业开发的规模风险的关系，过去房地产企业通过存货增长，持有比较高的存货水平，增加获利的空间，愿意持有更多的存货，市场环境的变化，导致大家感觉到存货有了很大的压力，所以说企业存货规模的增加，实际上也导致了风险增加。因为企业的存货基本上还是用成本价格，购入的价格计帐，把它用市场价格指数调整，调整完了以后考虑到企业预售法的因素，然后再看企业真实的负债情况，偿债能力指标的情况，实际上在这里边发现一些规律，感觉存货作为过去的市场，在市场房价一直涨的背景下，可以占到好处。如果市场不确定，高存货的策略可能会带来一些问题，尤其是偿债能力的问题。另外，房地产现金流的研究，原来企业要想抓住市场机会，需要投资的时候你有钱，但实际上过去企业倾向于天理向下的现金水平，行业竞争等一系列原因，在竞争当中可能会处于劣势，所以包括在市场份额等等方面考虑，大家手上持有的现金规模没有达到最优的水平，现金持有水平偏低，对于企业抓住市场未来的机会，看短期市场风险是存在缺陷的。当然还有其他的一些研究，比如说房产税改革过程中的公平性问题，我们也做过一些研究，这里面，现在也在考虑长期的制度建设，房产税给大家寄予期望，真正按价值比例征收的房产税，在我们国家实施的话，发现很多问题，制度上的障碍，比如说由于大家获取住房的渠道是非常复杂的，拥有高价格房子的家庭收入未必是高的，然后拥有低价格房价的可能收入是高的，这个时候要按房价格征收的时候，会存在支付能力的问题。因为我们过去很多好位置上的房子都是单位分的房子或者单位集资房，面对市场上的价值，价值非常好，处于低收入水平上。按1%的价格征税的话，可能把全年工资交上去都不够。实际上这里面存在一个可持续性的问题，另外各个城市的房产税负担的差异可能也会比较大，因为各个城市的房价收入比差距很大。将来在不同的城市之间，也会导致一些所谓的公平性的问题给大家开个头，房产税是非常复杂的问题。再有土地供应方式和住房可持续性的问题，美国学者发现一个规律，土地规定越严格，住房的可持续性就越差。我们也存在类似的一些问题，怎么去调整我们这个土地供应政策，前面几位嘉宾也都提到过，怎么改变我们的土地财政的模式，也对我们的住房可支付性非常多的影响。
最后给大家看两个表，一个是美国的房地产业占GDP当中的份额，大家通过这个图可以看出来，美国房地产业在GDP当中占的份额是12%左右，建筑业有34%；第二个就是日本，日本的不动产业在GDP当中占的比重也是12%、13%，建筑业6%左右。那么我们刚才任总说按增加值算，我们是百分之之多少，但是那个远远低于美国和日本他们的水平。这里边可能需要我们去寻找一个真相，房地产行业真的就只是一个用通过投资去带动经济增长的行业吗？实际上多出来的部分，可能是我们的住房消费，房地产行业在消费领域创造的价值，也是非常重要的，否则的话，不应该对国民经济有那么大的影响。北京人说整个经济都没有房地产大，会有这样的影响。所以，从这个意义上来说，我们要相信我们这个行业有非常持久的发展空间和前景。
