冷翠华

　　近期，几家经济适用房都在行动，三环新城放号、定福家园开注册摇号，朝阳雅筑、朝阳新城二期等都会陆续推出。《北京市物业服务收费管理办法》征求意见刚刚结束，其中有涉及经济适用房收费的问题。8月4日，北京物业管理商会会长于庆新、三环新城总经理陆挺宇做客新浪，畅谈对经济适用房物业管理的看法。

　　《办法》调高收费基准价

　　北京市现拟定对经济适用房物业收费采取政府指导价，面对一般商品房则实行视窗拿过调节价。目前北京经济适用房的物业收费是0.52元/平方米/日，比一般商品房低，并且收费标准在近期不可能大幅上调。

　　新的物业服务收费基准价调为0.9元/平方米/日，但最高只能在基准价上上浮10％；并且此次《物业管理办法》首次增加了对经济适用房增收智能系统服务费的收费。智能系统共分为5项，每项收费为0.05元/平方米/月，所以物业服务总费用增加0.25元/平方米/月。

　　收费形式改为包干制

　　同时对收费形式也有调整，今后物业的收费形式可以采取包干制或酬金制。包干制是传统的收费形式，即物业管理公司将管理费作为收入，扣除运作支出后的剩余管理费用则是利润，若管理费用收不抵支，则由物业管理公司来弥补。酬金制是香港现行的一种收费形式，即物业管理公司收取业主的物业管理费，向业主提供各种服务，并按一定比例在物业管理费中提取适当酬金作为物业报酬，物业管理费结余归业主所有，不足则由业主缴纳管理费补足。这是由业主或租户根据物业管理公司拟定的财政预算测定交付管理费，是市场化对这两方面的调整，于庆新认为物业收费调整是跟经济适用房的建设水平有关的，有的小区增加了对硬件设施的投资，引入了智能化系统，在后期管理中也需要对这些系统进行管理和维护，增加这部分费用是合理的。于庆新和陆挺宇一致认为，在目前，北京的经济适用房更适合采取包干制的收费形式。因为一旦实行酬金制，物业管理将是一种完全市场化的运行。它不仅要求业主委员会在完全代表全体业主利益的同时具备较高的素质和相关知识，而且物业收费实行市场调节价标准也是必要的前提。以目前北京的现状不太适用酬金制。

　　市场化任重而道远

　　针对物业管理的收费方式，陆挺宇认为，走市场化道路还是必然的。业主有权选择自己满意的物业管理公司，物业管理公司也可以根据服务水平进行价格调整，这样才能双赢。因为经济适用房的性质仍是商品房，只不过是带着一些福利色彩。政府拿出一部分利润，并对开发商的利润控制在成本的3％，给收入低的老百姓优惠。而现在政府对物业管理的定价限定在0.52元/平方米/月，在后期管理时又没有让利免税等优惠政策，物业管理公司要提高服务水平就很难保证利润。他还指出，小区的第一任物业管理公司不管是开发商自己的还是聘请的，都只是为小区服务起个引导作用，在业主入住并成立业主委员会之后，就应该走市场化的道路，由全体业主来决定是否继续聘用此公司。

　　于庆新对此存有更多的忧虑。他说：“这是一个矛盾的两个方面，走市场化道路必须依靠政府的支持。”因为作为物业管理企业，必然以赢利为目的。如果靠市场调节，要提高服务水平必然增加费用，但很多经济适用房的买主就是冲着物业管理费便宜来的，提高价格很多人会反对；在比商品房物业管理收费低的前提下提高服务水平，对公司就是损失。所以市场化必须要靠政府出力，没有政府的帮助，市场化难以推进。

　　他也指出，虽然走市场化道路是大势所趋，但政府应对经济适用房的物业管理公司的税收给予一定的优惠政策，可以减税也可以给予补贴，以保证在较低的收费标准下提供好质量的服务。