编者按

　　“构建和谐社会”是今年两会期间见报率最高的用语。构建和谐社会的前提必须安居乐业，即居者有其屋。为达到这一目的，除了商品房之外，经济适用住房也扮演着十分重要的角色。对于经济适用住房，目前有不同的观点和意见，在两会期间全国政协委员傅纪德提交了《关于停止开发建设经济适用住房》的提案，与此同时不少房地产业内人士甚至提议取消经济适用住房，其理由是不符合市场规律。

　　全国人大财经委员会委员段炳仁对“取消经济适用住房”的观点表示反对。北京市建委也明确表示，不会停建经济适用住房，今年还将增建廉租房。不错，经济适用住房造成了价格的双轨制，但是，从另一个角看，没有这种向中低收人者倾斜的住房制度，城市的发展也许就会受到局限，甚至市场本身也会受到伤害。 出现问题不能因噎废食，关键是找出解决办法，从制度上加以完善。诸如充分考虑购房音的经济承受能力、制定使用标准、严格界定购买对象等。只有这样，才能体现“以人为本”思想，真正运用好公共住房保障制度，达到“构建和谐社会”的要求。

　　加快住房供应体系的建设，努力解决居民住房“夹生层”问题

　　文/张跃庆

　　住房制度改革，是经济体制改革的重要组成部分，通过住房制度改革，我国逐步建立了与社会注意市场经济体制相适应的住房制度。按照国家有关住房政策规定，我国住房供应体系是由三个部分（层次）构成的。即对高收入群体供应商品房，实行市场价；对中低收入群体供应廉租房，由政府定价或由政府实行补贴。这种住房供应体制，具体体现了住房这种商品的特殊社会性质，从而把住房市场与国家对住房市场的干预有机地结合了起来。

　　新的住房供应体系的核心是经济适用住房的供应。实施新的住房供应体系对我们来说，还是一项新的工作，还缺乏经验，因此在贯彻执行住房供应体系的过程，特别是贯彻执行的经济适用住房政策时，不可避免地出现了一些新的问题。就北京来说，目前存在的一个突出性的问题，就是逐步形成了一个居民住房的“夹生层”。所谓“夹生层”问题，就是在执行对居民中的中低收入群体供应经济住房时，中低收入群体中的低收入群体，既无力购买经济适用住房，又不属于廉租房供应对象，成为住房的一个特殊困难群体。改善这部分居民的住房，就成为落实住房供应体系一个突出的问题。

　　要解决居民住房“夹生层”问题，必须认真执行经济适用住房政策，完善住房社会保障体系建设。

　　第一，加强对经济适用住房开发供应的管理。根据目前在经济适用住房供应和建设中存在的问题，首先必须加强对经济适用住房购买的对象管理。如何界定中低收入家庭，一直是个难题。北京地区经过测算，确定了家庭年收入6万元为中低收入群体与高收入群体的分界线。但是由于我国统计资料不完善，银行存款不清楚，特别是灰色收入与黑色收入无法知道，所以只能根据工资收入确定，由此造成了经济适用住房购买对象无法控制的问题。其次，经济私用住房价格偏高。经济适用住房价格偏高，主要是由两个方面原因造成的，一是每平方米建造价格较高，北京大多数经济适用住房每平方米的单价高达3000—4000元；另一个原因是每套住房面积过大，进一步提高了住房价格的总水平。由于经济适用住房的价格偏高，就把许多应当享受经济适用住房的群体挡在了经济适用住房的门槛外面，特别是中低收入群体中的低收入户，这是形成住房“夹生层”的重要原因。再次，由于房价高，单元面积大，再加上经济适用住房由开发商开发建设，就为高收入者或住房投资者进入经济适用住房市场敞开了大门。结果是不应当享受经济适用住房者享受了国家给予的住房补贴，应当享受经济适用住房补贴的群体无法享受，造成了经济适用住房供应对象的错位。

　　第二，改革经济适用住房开发建设体制。目前北京许多经济适用住房都是由开发商开发建设的。由开发商开发建设具有社会保障性质或作为具有社会公共产品性质的经济适用住房，与他们经营目标利润最大化存在着一定的矛盾。虽然国家规定经济适用住房的利润为3％，但谁都清楚，利润绝对不止3％。同事，开发商为了把经济适用住房尽快销售出去，就不可能对经济适用住房购买对象进行认真审查，只要有证明就会卖出去。开发商为了节省成本，就建造200平方米左右或200平方米以上的大户型住房等等。要解决由开发商建造经济适用住房引起的追求利润与现实社会目的的矛盾，应当组建从事经济适用住房建设的专门机构。由于它们不是开发企业，就可以更好地执行国家有关经济适用住房的各项政策规定，如经济适用住房供应对象、经济适用住房价格等，按照国家政策向社会提供经济适用住房。

　　第三，扩大经济适用住房供给的来源。根据北京目前存量住房结构，以及北京土地资源等状况，应当充分利用存量房资源，优化住房供给结构，扩大经济适用住房的供给数量。目前北京每年竣工住房约2000—3000万平方米，经济适用住房每年竣工只有约300万平方米左右，与应当享受经济适用住房的对象约占总人口的70％左右的群体相比，经济适用住房供给量显然偏小，所以应当采取有效可行的措施，扩大经济适用住房供给总量。为此，建议组建政策性经营管理机构，这个机构不以盈利为目的，可以利用住房公积金，主要进行住房租赁业务：接收未按房改政策卖出去的直管公房经营管理；接受单位自管公房委托经营管理；收购社会上拟出售的存量房；接受居民自有房屋的出租经营等。在经营方式上可以开展三个方面的工作：一是对国家划拨给经营管理机构的（或自己拥有）的各类公房，以及单位委托经营活动；二是对购进的存量房进行买卖或租赁；三是开展房产主委托出租的住房进行经营管理。由于经营管理的主要是存量房，一般租赁业务，可以满足低收入阶层租赁住房的需要；由于是政策性住房经营管理机构，所以，对委托租赁的住房，不收取经营管理利润，从而降低了买卖和租赁价格，为低收入群体创造了买卖和租赁住房的条件。总之，政策性住房经营管理机构，由于主要经营管理存量住房，从而扩大了经济适用住房供给的数量；由于不以营利为目的，降低了住房租赁和买卖的价格；主要从事住房租赁，适应了低收入群体租赁住房的需求。

　　第四，尽快落实住房补贴政策。1998年国家果断地推出了停住住房实物分配，实行住房分配货币化的政策。这个政策的核心内容，就是理顺住房至今运行渠道，把住房消费基金通过按劳分配方式，量化到职工个人头上，然后职工用工资中包含的住房消费基金，到住房市场购买普通商品房或经济私用租房，实现了自己的住房消费。因此，尽快落实住房货币补贴政策，提高居民住房消费水平，也是解决住房“夹生层”问题的重要环节。