刘颖娟

　　业内对“连续加息”的预期已经引起房地产开发商的强烈关注。相比较而言，这种预期比此次加息影响更大。如果央行真的连续数次加息，房地产开发商面临的将是双重压力：一方面开发成本提高，另一方面购房消费需求受阻。

　　沸沸扬扬的加息传言终成事实。10月28日晚，中国人民银行突然决定从29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。作为资金密集型行业，房地产开发对银行动作极度敏感，此次加息立刻在业内引起震动。业内普遍认为此次利率上浮0.27个百分点影响很小，其更重要的影响在于贷款利率浮动区间的放宽。

　　“但是，这是不是一个加息周期的开始？接下来央行会不会继续加息？”无疑，这是房地产开发商更为担心的问题。甚至有一种坊间流传消息称，在今年剩下的不到两个月时间内也有再次加息的可能。

　　无论今年会不会再次加息，无论加息周期是否已经到来，业内对“连续加息”的预期已经引起房地产开发商的强烈关注。

　　“加息周期”预期强烈

　　“中国必将进入加息周期。”上海投资理财网CEO洪曦如此表示。

　　此次0.27个百分点加息，可以说远低于之前某些市场猜测，但是却不啻为投向金融市场的重磅炸弹：这被业内普遍认为是央行市场化调控手段的正式启动。有许多业内人士都认为，本次加息可以说是央行政策拐点，中国将进入加息周期。而首次加息幅度如此之小，就是“为随后的加息周期预留了空间”。

　　在经历了相当一段时“是否应该加息”的激烈争论后，加息终于到来。而诸多经济学家都公开表示，预计这一次加息只是开始，加息周期即将到来。JP摩根经济学家预计，中国2004年底前将再加息0.25%，2005年还会继续加息。瑞士信贷第一波士顿亚洲首席分析师陶冬则认为，未来18个月内中国可能加息达到2%-3%之多。一直坚决主张加息的中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容则认为，鉴于当前宏观调控还只是初见成效，经济运行中的一些突出矛盾还有待解决，随着经济走势的变化，可能还会动用利率工具。

　　“接下来继续加息几乎可以说是一种必然。”洪曦说，就目前来看即便加0.27个百分点，我国依然处于一种负利率状态，小幅度加息并没有明显影响到通货膨胀压力和负利率问题。

　　对此，外资企业也表示颇有可能。上海高力国际物业服务有限公司总经理翁琳表示，从国际上来看，自20世纪末,各个国家都倾向于采用微调的手段来调节经济，如通过调息进行宏观调控。中国的情况比较特殊，过去的九年中利率都没有变动。一旦变动，很有可能连续加息。“通常情况下，加息都会有一个周期。”翁琳称呼，如果央行继续加息，上海的房地产行业所受影响将会扩大。利息提升对房地产行业带来的直接后果将是房地产价格面临调整———毕竟大多数房子都有银行贷款参与。

　　小幅加息甚至是一种利好？

　　“从一定程度上来看，此次加息甚至是一种利好。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟博士指出，央行允许放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮，这样看来银行有望放松对房地产开发的放贷，即使用利率杠杆来调控开发贷款中的风险，如此则有望改变今年以来开发商难以获得贷款的状况，而开发商所付出的不过是稍微高一点的利息代价。“开发商资金的问题解决了，也就能推动房地产项目的运作速度，从平衡供求来看，有望稳定市场。”

　　持这种态度的专家不止一个。上海财经大学房地产经济研究中心主任印堃华教授也表示，宏观调控以来开发商所承受的民间融资成本早已高出银行贷款许多，对于不少开发商来说加息并不是大问题，关键的问题是如何从银行获得贷款。即便是以加息后的利率拿到贷款，还是少于民间融资成本，且获得的渠道也相对比较可靠简便。

　　就此次加息本身来说，0.27个百分点的利率上调要对房地产市场产生影响确实非常有限。之前最受房地产业关注的是，加息可能会对购买造成强力打击以致影响市场需求，从而造成市场疲软。但是，“狼真的来了”也落下了一块心头大石：不过0.27个百分点的加息，对于房产自住的消费者和投资者来说，增加的成本都非常有限。

　　仲量联行中国区执行董事郝思建先生（Mr.GuyHollis）也认为，此次加息对资金充实、拥有优质项目的开发商经营计划受到的影响相对较小，对购房者分期付款虽有一定影响，但非常有限。

　　市场手段将促使行业整合加速

　　“上调利率和取消金融机构利率上浮限制，可以说促进了中国国内银行与国际市场的接轨。”仲量联行中国区执行董事郝思建先生（Mr.GuyHollis）表示，这可以看作中国政府对经济的调控已经开始从行政指令向市场化转变了。

　　去年以来央行多次强调银行必须对房地产贷款进行严格审查，这导致今年以来房地产开发商的融资难度大大增加。但是现在的利率市场化可能意味着这种对银行限制的一定程度放宽。这意味着借款人融资可能相对变得容易，随着银行在决定利率方面获得更大自由，他们对借款人的较高利率贷款可能会有所增加。“但这并不表示开发商获得资金就更为容易，事实上市场的自然调节会使相对较差的开发商和不被看好的项目融资依然困难。”

　　但是，由于房地产行业的特殊性，融资成本的增加并不会造成巨大影响。“事实上，房地产开发行业的利润远高于其他行业，多加一些融资成本并不会造成根本影响，不过是把利润稍微减少而已。”上海银邦置业副总经理周培琦告诉记者，房地产开发行业的特点是对资金需求巨大，但是对利息的有限浮动并不特别敏感。而加息因为要考虑全面，所以幅度不可能大到房地产开发业难以承受。“从这个意义上来说，开发商怕的并不是利率的稍微上调，而是可用资金的减少。”

　　周培琦表示，即便央行继续加息也不是处于对某一行业的考虑，而是当前经济形势综合考虑的结果。目前来看加息的首要任务应该是解决目前的通货膨胀问题。另一方面我国银行业开放的时间越来越近，也需要采取一些措施使银行更适应国际市场，以应对未来面临的境外银行竞争压力———而加息无疑是对银行走向市场的推动。“行政性调控转换为市场调节，金融市场逐步提高市场化程度，这才是加息最受关注的意义。”周培琦称，反应到房地产市场上，很可能是比早一阶段宏观调控更为剧烈的阵痛。

　　“可以预见，未来房地产市场将迎来一轮更为猛烈的大洗牌。”周培琦表示，央行放宽利率浮动区间，无疑将会使未来房产开发商强者更强，弱者更弱。“按揭利率的不同将会把贷款者的层次拉开，强大的企业可以获得低成本融资的支持，而弱小的企业将迎来更大的考验。”在这种考验面前，挺过去的可以成长为英雄，挺不过去的只有毫无怨言“退场”。