中国房地产协会副会长顾云昌：各位领导和嘉宾，作为本次论坛的主办单位之一，我非常欢迎感谢各位老领导光临本次会议进行指导。地产经济峰会是第二届了，总结今年展望明年是非常有意义的。

　　大家知道，以稳定住房价格为出发点的国八条，出台到现在，已经有八半年多了，可以说这次宏观调控的出台，现在的状况是正朝着预期的目标前进，可以说是运营良好。因为国八条的出发点就是稳定住房价格，从今年前三个季度的房价上涨的情况来看，出现了增幅的逐月回落，去年房价全国屏障涨了15.2％，二季度长了12.1％，三季度涨了11.8％，我预计今年会出现8％左右，也就是说国八条后出现了回落。

　　第一就是房价的逐月回落。在逐月回落中，我们看到了中国的楼市普遍的回暖，无论是中西部地区还是珠三角地区还是有泡沫的长三角地区都有所回暖，上海的交易量可以达到2300万平方米，2003年是2300万元，今年是2900万元，大家认为上海的泡沫最严重，楼市损失最大，但是交易量还是很好的。全国的交易量上涨了17—18％，这是一个回带来另外一个回。

　　第二个回就是回归，中国的楼市出现理性的回归，一个是价格的回归，一个是企业的行为和消费者的行为和政府的行为都回归。

　　第三个回就是回报社会的问题，我们是支柱产业，我们如何用我们的财富向社会回报，我们现在讨论更多的是和谐地产的问题，性价比的问题，开发商的社会责任感的问题，说明稳定住房是一个出发点，带来了成效是多方面的。

　　对05年的房地产市场态势进行分析的时候，我有这样一个体会，我记得中国房地产业的发展，可以用这个比喻来表达，我们一直在高速公路的超车道上行使，我国的房地产是在超车道上行使，宏观经济发展到今天要求我们的房地产业要变车道，不要超车太快，但是第一点仍然在高速公路上，第二要适当的放慢速度，第三是快速而平稳。这是我们对市场行业发展的理解。从现在的情况来看，正确实现并轨，有许多的因素需要分析。

　　为什么要出台国八条，我的理解是，2004年的宏观调控主要是压缩基本建设规模，对固定资产增长过快的情况有所减缓，也要求房地产业适当的放慢投资的速度，换句话来说，要在房地产的投资和供应方面放慢速度。04年的调控是单方面的调控，主要是供应方面的调控，在市场经济中，供求关系是一对矛盾，如果压缩需求必然出现房价上涨过快，04年房价出现上涨主要是供不应求，进行宏观调控投资的调控的同时，需求的调控没有跟上，05年的国八条我们对需求的进行调控。当今的中国房地产或者是04年下半年出现了需求过快，旺盛的情况，需求旺盛为什么房地产出现这样的因素。这就是房地产市场与其他的市场不同的地方，因为房地产市场不仅有自住的需求，还有投资投机的需求，这是虚假的需求，就产生了需求过旺的原因，在房地产需求中有很多是拆迁带来的被动需求，大拆大建也会造成一些过往的需求。所以国八条很清楚就是规范投资性的需求，控制拆迁性的需求，现在看来，打蛇是有针对性的，现在出现了一回带三回的现象，就是因为现在05年的调控实现了双向的调控，调控了供应也调控了需求。

　　可以说，中国房地产楼市中出现泡沫是局部性的，不是全局性的。过旺的需求，不是所有的城市和地区都存在的，但是市场上出现这种浮躁的情绪，非理性的情况以及我们交易中出现的混乱和不规范是不普遍性的。所以进行调控的时候，对房价和投资规模在适当放慢投资增长速度和供应增长速度的同时，对我们刚才说的非理性、浮躁的情况得到相应的纠正，这就是他们说的，进一步对房地产形势的分析。

　　我们看到了这几年中国房地产的产品质量得到了很大的提高，特别是广东地区，我曾经说过中国最好的楼盘在广州，但是我又看到了这几年我们快速发展过程中，我们的平庸的作品比较多，精品少，产品不够精良，我们的开发比较粗放，这就是房地产市场中存在的问题，一个是房价上涨过快，一个是产品不够精良。我们从正面分析后，发现了一些问题。对未来的展望，有的领导谈到了十一五的规划，我体会到规划中提出了两个转变，第一个转变就是中国的经济增长模式要转变，第二个转变是中国的经济增长方式要转变。这两个转变将对中国的房地产业发展产生重要的影响，也会中国的房地产业发展提出了方向。

　　第一是经济增长模式的转变。98年以来，在中国的房地产业的发展高潮中，中国的经济增长主要是出口和投资，主导了中国的经济增长和发展，长期这样就会出现很多的问题，十一五提出将来要以消费为主导的经济和模式，这对房地产来说提出了一个信号，我的理解是，在这样的经济模式下，住宅建设和发展，有他的特殊性，既是投资品又是消费者，我们应该更多的从消费来考虑住宅的发展，住宅发展和建设也是固定资产投资，与一般的上项目和建工厂是不同的，工厂会产生产能过剩的问题，也会出现重复建设的问题，盖住宅不是建工厂，不存在产能过剩的问题，从目前来看，不存在重复建设的问题，应该区别与一般的固定资产上项目的形成。所以在提倡消费拉动经济的时候，必然将住宅建设作为消费的热点。

　　住宅建设的发展速度仍然不会减慢，未来的五年的发展要转变经济增长模式，住宅建设作为消费热点不会变，住宅建设快速发展不会变，住宅建设的支柱不会变。

　　第二，住宅建设拉动经济增长的同时，我们要看到，国民经济的需要、GDP的需要，住宅建设要保持较快的发展速度，同时我们也看到百姓解决住房的需求，快速城市化农民进城对住房带来的需求，两方面结合在一起，住宅建设在未来的发展肯定是到了。我们看到国八条没有一点意思是打压房地产业，也不是打压房价上涨，打压的是房价上涨过快。同时我们也看多，住房发展是硬道理，但是我们要讲科学的发展，我们讲绿色的GDP和绿色的建筑，所以在未来的五年中，我们过去强调的住宅发展得多一点，快一点，但是我们在发展得好一点，节能一点不够。我们的住宅发展仍然需要发展得快一点、好一点，同时也要强调发展得节能一点，也就是多快好省，住宅产品这几住宅产品品质的提高，比较注重外表和外环境和外立面。不大注重内在品质的提升，就好象我们的人一样，比较注重脸部和身材，而对内部和五脏、学质血糖重视不够，我们的抵抗能力不够，例如房屋的隔热不够，暖气不够饱暖。我们的建筑建设20年就要拆除了，所以我们要提高我们的内在的品质要做得好和做得省，所以中央及时提出了，节能省地的主要，建设部提出了发展绿色楼盘的概念，我认为是非常适合未来的发展。在这样的前提下，我们看到了国家提出了建设节能型和环境节能型的发展道路，提出了经济增长模式的问题。

　　经济增长模式是指我们的投资和出口为主导来打动经济增长，经济增长方式由原来的粗放型的三高一低的增长方式变为节约型、资源节约型和环境友好型的发展模式，这就是十一五提出的，这是对市场的发展带来巨大的转变，同时也对楼盘和产品的发展提出了明确的方向。

　　去年年底我对2005年楼市有两个企盼，第一是希望房价上涨低于10％，现在来看全年的上涨不会超过10％，在8％左右，我企盼2005年是绿色地产年，现在看来绿色地产在05年在全社会开始出现了，也是政府开始号召了。展望2006年我仍然是这样的想法，希望06年、展望06年希望健康楼市和健康的开发。

　　我估计、预测，06年中国的房地产业市场，仍然是需求很旺盛，在需求旺盛的过程中，如何保持房价的稳定上升，需要我们作出很多的努力，因为在我们仍然适度控制投资规模的同时，需求和旺盛如何保证平衡，这是06年楼市的最大关注点，今年到目前为止，统计报表显示均价上涨了8.8％，有的媒体可能不明白，全国的楼价1—10月份上涨了8％左右，广州的楼价也是上涨8％，上海市的楼价同比也上涨了8％，这三个8％是不同的，广州的8％是在平稳的基础上，仍然保持平稳的增长。

　　广州的楼价同比的上涨8％左右，基本上是在去年的基础上上升零点几，大家都说上海的楼价有泡沫，为什么还上涨了8％左右，因为上海从去年出现了疯狂的上涨，尽管今年6月份出现了下降，但是比去年还是同比上涨了8％，所以上海是涨价还是下降了，所以不能简单的对比。

　　现在的老百姓感觉比最高峰的时候是下降了，但是比去年的相比是上涨了，现在讲的房价是同去年相比，我认为房地产市场最大的特点是差异化大。上海的楼市，是中国楼市的一种类型，决不是一种典型。广州的楼市也是中国楼市的一种类型，也不代表中国的楼市，只有加在一起才能代表中国。总体来说各地的楼市有很大的差异。我看了杂志刊登的文章，说房价上涨不可能，这是我对上海楼市的观点，并不是对全国的楼市的观点。

　　保持需求和旺盛的情况下，要保证房价稳中有升，而不是大幅上涨，稳中有降是不可能的。现在的供应量控制得比较严格，因为现在的全国土地供应量增长比较缓慢，在这样的前提下，能不能保持仍然是供应大于求，房价比较平稳，很大程度上取决于我们对楼市的调控，继续保持好中央要求的国八条的政策，将过快的增长控制住，将供应量保持住，才可以保证房价的稳中有升。现在的信贷支持正在下降，对老百姓是有一定的影响。所以要保持一个健康的楼市，看到兴旺的需求，仍然保持房价的平稳，要在这方面作出很大的努力，这方面政府是主导的，因为政府具有调控权，中国的房地产资源是非市场化的，是垄断的，房地产市场是市场化的，这其中是有矛盾的，矛盾就在于土地资源的供应是否可以相对的充分，这是对楼市调控的关键。

　　还有一点就是，关于健康开发的问题，如何将我们的楼盘就建设成节能省地的住宅，提高性价比，降低能水耗，我认为不仅在能耗上降低，还要降低水能耗。我们的市场机制还没有建立起来，我们的市场是供不应求的，对节能省地是很难做到的。

　　还有一个是价格机制和税收机制的问题，进入市场经济后，光政府号召是不行的，要有价格机制和税收机制跟上，让开发商感觉到节能省地住宅是有利于提高利润的，不仅是从大的长远来看是有利的，这样才可以自觉的按照绿色方向努力。所以我认为这其中是有相当大的难度，但是我相信在新的一年中，在稳定住房价格，提高住房的品质方面会上一个台阶的，最后预祝峰会圆满成功，预祝各位身体健康，事业发展。

　　(作者：顾云昌)