房价推动力

　　据国土资源部公布的数字显示，今年上半年全国地价平均增长11.3%，高于全国房价平均增长10.3%的水平。那么，地价的上涨是否是推动房价上涨的关键因素？

　　简单的成本决定论并不能解释地价与房价之间的因果关系。事实正好相反：正是因为房产市场需求的旺盛，才导致了对城市土地的争夺，并引领地价上升。美国俄勒冈州立大学经济学教授阿瑟.奥沙利文在《城市经济学》中运用玉米地价模型分析所得出的结论是：“随着对住宅的需求增加，住宅价格上涨，导致建房者购买更多的土地以修建更多的住房，对土地需求的增长提高了地价。地价高是住宅价格高的结果——而不是原因。”

　　“土地价格同样和供求关系有关系，土地价格之所以在今天这样暴涨，是因为供应量不足。”潘石屹对《中国新时代》说，“农民的耕地冻结了，拆迁纠纷集中的地方停止拆迁了，建设用地的来源本来就只有这两个，现在都停了必然影响供应量。”

　　由此，潘石屹认为，政府在宏观调控房地产市场的过热情况时出现了某种程度上的偏差：通过严格用地审批来控制土地的供应量，又通过限制个人房贷和加息来影响需求量，结果导致土地和房产的供需仍不能达到某种平衡。“供应量增加才能够把价格压下来。”潘石屹说。

　　任志强则给记者算了一笔土地账。现在全国土地的平均利用率仅0.5%左右，北京城区平均利用容积率大概只有1.9%。“严格地说，中国的土地是不够的，现在的城市规划是有缺陷的。你不是想发展成发达国家经济发展的程度吗？有限的土地供应量与未来对土地增加的需求量有矛盾，随着土地开发成本的提高，房价一定会增加。”任志强说。

　　任志强同时认为现有的房价增长之所以是政策性增长，原因在于政府的土地储备制度是对土地的垄断性经营，由于对政府未来土地拍卖量的不确定性，政府信息公开的不对称性，导致开发商愿意高价购买土地积累“存货”。

　　而地方政府为获得更多的政府利益，用非市场化手段控制与减少土地供给的数量，使土地处于饥饿供给状况，从而大大地抬高了土地的价格。“上半年土地招拍挂的价格高于土地协议出让平均价格的4—6倍就是最好的证明。”任志强说。

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