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“普涨时代”行将结束 上海房价还会牛吗?

http://www.0731fdc.com  2004年09月21日   理财周刊

  王玥

  有人盼涨,有人盼跌,正如这个夏秋季节交替的时期,上海的楼市也显得冷暖交替,演绎着不同的人不同的心情。

  在刚刚过去的三年多里,上海的房地产市场“怎一个涨字了得”!尽管其间不时地有人跳出来说,“涨得太快了,楼市要出现拐点了”,可是踏上了高速列车的房价就是一涨不回头,想拉也拉不住。即使在政府的宏观调控措施频频出台的今年上半年,上涨似乎有着强大的惯性,上海的房价仍然在爬坡。

  在这个爬坡的过程中,人们的心态复杂。这些年赚得笑不动的开发商们自然希望它继续向上,最好还爬得快些,那样还能赚得更多些;那些收入不高的工薪阶层尤其是低收入家庭,因为只能“望房兴叹”,所以急切地盼望房价掉头向下,最好让他们立刻就能买上一套像样的房子。而处在当中的政府部门,因为必须顾及多方面的利益,他们最希望达到各方利益的均衡,因此希望房价“不要大起大落”。

  然而,诚如股市的走势乃各方博弈的结果,早已市场化的楼市也很难如你所愿地涨,如你所愿地跌。它的未来必将在各方力量的博弈中展开。

  翻看最近报纸有关房产的报道,“涨”和“跌”这两个字出现的频率之高让人惊叹,房产开发商、房产专家、房产中介、咨询机构和普通百姓们都卷入了这场热烈的讨论之中。

  由于不同的人代表着不同的利益群体,最响的声音也未必就代表着最正确的结论,所以在这里,我们撇开讨论者的身份,将各方看多和看空的理由做一番梳理,以便大家可以从当前略显混乱的市场迷雾中理出一点头绪。

  仔细研究看多者们的声音来源,他们大多来自房产开发商和一些房产专家,尤其是前段时间关于“8.31”土地大限将提高土地开发成本从而推高房价的声音,几乎振聋发聩地充斥着媒体。暂不论发出这种声音的“动力”何在,权且也算作一条看多的理由吧。另外的一些看涨者则更多地从基本面的因素来考虑,比如上海将建设成为现代化的国际大都市,这个总体目标决定了房地产市场长期的需求是良好的;上海的房地产市场是放大的市场,有很多的过内外投资到上海,这方面的需求会被长期看好。将于2010年在上海举行的世博会更是为房地产的向上树立了一根“标杆”,在2010年之前上海的房地产市场不会出现大恙的。

  而在看空者中,声音最响的无疑是那些收入不高的普通百姓,此外还有一些深感日子开始难过的房产中介,以及部分的房产专家。他们看跌的理由大多来自政策面和技术面,最重要的原因是今年上半年开始的宏观调控,不仅收紧了土地,收紧了开发商,也收紧了房产贷款,收紧了市场需求,这无疑将会抑制房地产市场的快速发展势头。尤其是持续不断的升息预期近来进一步加重,一旦升息,开发商的融资成本进一步提高,而买房人的贷款利息负担也会加重,购房的需求自然会减弱,这将直接影响到供求关系的变化。另外,根据有关部门提供的数据,今年全年上海的房产需求约为2600万平方米,而可供上市销售的楼盘在3000万平方米,供大于求的格局已经在所难免。特别是每年300万平方米中低价房的集中上市,势必会拉低房价的总体水平。

  看多者和看空者如今可以说势均力敌,最近的一项调查颇能说明这点。调查结果显示,对上海房价的未来趋势,持各种观点的人数相差不大,其中认为房价将会下跌的人数占到46%,有35%的被调查者认为房价会依然上涨,另有19%的人认为形势不明朗,说不清。

  有意思的是,这两类持截然相反观点的力量,都不约而同地将政府部门作为支持自己的观点的“撑腰”。看多者认为,有关部门的态度十分明确,希望上海的房价稳步小幅上涨,不希望大起大落;而看空者则提出,今年以来市政府的期房限转、网上登记备案、降低预售门槛以及扩大中低价房等接连举措,不就是在打压房价吗?

  “价格的发现者”最有发言权

  多空两种力量正在博弈,表现在现今的房地产市场上是“冷暖”大不同。这边厢,排队购房乐此不疲,摇号公证不亦乐乎;那边厢,高挂牌价无人问津,打折降价此起彼伏――而在这样的情况下,人们更加迫切地希望看清市场未来的脉络。

  那么,谁会对市场的价格最敏感?谁最能察觉到市场上丝丝的变化?谁最能提前预知市场的未来走势?是那些坐而论道的专家,还是空盼甘霖的普通百姓?都不是。倒是那些摸爬滚打在房地产市场“第一线”、以灵敏的触觉来获得生存空间的房产投资者们更有发言权。他们用自己的实践和经历捕捉着来自市场的最真切的声音,而市场上的风吹草动也会为他们提示下一步可预见的走势。

  事实上,本刊也一直关注着房地产市场上这样的一批投资者。许多的事实都证明,他们才是真正的价格的发现者。

  最近,本刊记者采访了在美国生活过十几年的俞先生、同济大学博士毕业的尹先生、21世纪不动产上海区域总经理王皓和曾有房产中介供职经历的张峻,他们无一例外地都是很有经验的房产投资人,本人有过成功的投资经历,也正密切地关注着房地产市场的走势。

  从对他们的采访结果来看,对于目前上海高涨的房价,俞先生是位“坚定看空派”。他认为,目前上海房地产规划中的利好大部分已经提前消化,很多地区的房价已经透支,投资空间大大地减少,而他本人也已经暂时收手了。身为房地产业内人士的王皓最近经历的一次“切肤之痛”让他见识了楼市的“变脸”,因而成为“局部看空派”,目前他只看好中低档物业;尹先生曾有过以50万元的本金拿下9套房子并成功脱手的骄人战绩,但现在他却成为一名“持房观望派”,正从“多看多动”向“多看少动”转变;而仍对后市看好的只有张峻,今年夏天还出手买了3套房产,细心挑选着被低估的物业,属于“谨慎看多派”。

  “普涨时代”行将结束

  尽管各派对后市的观点有着差异,但显而易见的是,房地产市场的大牛市行将结束了,那个“只要是房子就会涨”的普涨时代正在离我们远去,取而代之的将是一部分楼盘的紧俏和一部分楼盘的滞销。楼盘的差异化开始显现,局部地区的个别楼盘出现缓涨或者缓跌,而各个楼盘的地段差异、配套差异、房型差异和设施差异等都将成为区分房价高低的重要因素。

  有一点可以肯定,现在已经不是房产投资的最佳时机了。除了房价的涨跌因素让你难以获得像以往那样的舒心利润,各种新政策、新规定也不断抬高了房产投资的成本,短线投资显然风险较大。而如果要进行长期投资,最需要的不仅是耐心,更要有强大的资金实力。你得先盘算一下,自己耗得起吗?

  当然,如同股市中即使大盘走弱依然也会有个股逞强,有智慧的人无论顺境困境都能发现赚钱的机会。但这时,要能准确地发现“个股”,就要看你的眼光到底行不行了。

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