石华

　　编者按 最近两年，北京、上海等大城市的房地产价格不断上扬。在很多老百姓的犹豫观望中，原先看好的楼盘卖完了，家门口附近的商品房，价格也早已变了样。那么，老百姓现在到底该不该买房？老百姓买房时，应该注意什么？从本期开始，《财经周刊》推出房地产系列报道，敬请关注。

　　■是否再买房 夫妻意见不一样

　　徐丹阳和她先生都是北京的移民，两个人的父母如今都在外地，偶尔有一方来北京，现在的两居室就显得非常拥挤。于是，夫妻俩为到底该不该再买套房子犯起愁来。

　　女方主张买。在她看来，如果自己再买一套哪怕小一点的房子，两家父母来北京住一段时间，也有了安顿的地方；况且，儿子都已经十多岁了，过不了几年，他肯定要搬出去住的；即便现在房子自己不用，租出去，收入也比银行存款的负利率要划算一些。既然一房可以三用，为什么不早点买呢？

　　男方不同意买，他认为，现在房价这么高，进去肯定不合适。况且，现在很多人不都在说，2008年奥运会以后，北京房价就会普遍下跌吗？为什么不等到那个时候再买呢？

　　一个主张买，一个不主张买。这夫妻俩的观点，从某种程度上反映了很多人购房时的矛盾心态。那么，房价是否还会上涨？现在买房是否合算？2008年之后，北京房价是否会大幅下跌？带着这些疑问，记者采访了北京大学博士生导师董黎明教授和中国社会科学院汪利娜研究员，他们俩都是国内研究房地产问题的专家。

　　■居民收入不断增加是影响房价上涨的重要因素

　　董黎明教授认为，现在买房是不是合算，这是一个很复杂的问题，需要具体问题具体分析，不可一概而论。

　　董黎明说，首先，大家要有一个基本的认识，那就是在世界上的任何国家，不可能保证每个人都能买得起房子。发达国家和发展中国家都是如此，中国也不例外。对很多中低收入阶层的人来说，能够保证衣食无忧、居有定所就已经相当不错了，他们不会去考虑买不买房子的问题。即使在美国，个人自有房屋的也只有2/3，其余的1/3买不起房子。

　　第二个问题，就是要搞清楚到底有哪些因素影响房价。其中，居民收入是重要原因之一。如果收入增加速度赶不上房价上涨速度，老百姓肯定不会考虑买房；只有收入增加速度超过房价上涨速度之后，老百姓才会考虑买房。现在大家都在埋怨房价高，但房子却依然卖得很好，这就很能说明问题。一般来说，房价如果相当于家庭年收入的6倍，老百姓就能以抵押方式从银行贷款买房。

　　2003年，中国人均国内生产总值(GDP)首次突破1000美元。依据以往发达国家的经验，当人均GDP突破1000美元之后，老百姓的消费需求就会从“温饱型”向“享受型”转变，自驾车出游、住大房子就是这一转变的具体体现。

　　此外，国内二手房与廉租房稀缺也是导致房价上涨的重要原因。从世界很多国家的情况来看，住房一般分成三个部分。一是商品房，这些房子主要卖给高收入阶层；二是经济适用房，这些房子主要卖给中低收入阶层；三是政府收购二手房，把它作为廉租房，以极为低廉的价格出租给那些根本买不起房子的人。如果二手房与廉租房比较充足，很多人就不一定买新房，他们完全可以先买套二手房过渡一下，或者等待政府为其提供廉租房。但在中国，目前这个问题处理得并不好，很多工薪阶层被迫长期贷款买房，从而推动房价不断上涨。

　　此外，汪利娜研究员认为，心理预期也是拉高房价的原因之一。预期房价上涨，现在就买房，就会推动房价进一步上涨；预期房价下跌，现在观望，就会导致房屋销售不畅，从而使得房价保持稳定。对大量拆迁户来说，买房是不得已而为之，是一种被动需求，这种需求必须在很短的时间里得到满足，而房子的生产周期一般都在两年左右，很难满足这种短期需求，价格上涨在所难免。

　　■土地供给政策的调整与现在的房价上涨没有多少关系

　　董黎明教授说，房价上涨，政策因素也不容忽视。土地由协议出让改为招标、拍卖，在城市土地资源有限的情况下，地价肯定要上涨，开发商肯定要把涨价的部分转移到买房人的头上。从这个方面来看，政府不干预，市场又很景气，商品房有什么理由降价呢？降价的最大因素是供过于求，也就是房屋空置率达到30%。像北京，董黎明说，他们预测一年1500万平方米就已经达到供求平衡点了，但事实上，一年2000万平方米的房子都能卖掉。“我们搞不清楚它的供求关系究竟如何了”。

　　此外，新一轮宏观调控特别是土地政策的调整，被有些房地产开发商曲解，从而成为推动房价上涨的一个冠冕堂皇的理由。汪利娜研究员告诉记者，事实上，不少房地产开发商都是“大地主”，手中早就储备了大量土地，未来两三年住房建设用地根本不成问题，他们借机哄抬房价，只是为了牟取暴利。政府出台的土地供给政策与现在的房价上涨根本就没有多少关系。

　　■2008年奥运会之后，北京房价也不一定会降

　　有人认为，2008年奥运会之后，北京的房价就会降下来。董黎明教授明确告诉记者，他对此并不赞同。他说，奥运会与住房需求没有多大关系，奥运会只是增加了体育场馆、宾馆酒店与奥运村的需要。奥运村也只有三四十万平方米，仅相当于一个楼盘，不足以影响北京整体住房价格。“没有人会为看奥运会而在北京专门买一套房子。在北京，我们目前还看不到供过于求的苗头”，董黎明说，他觉得，北京房价未来总的趋势是保持稳定的微升状态。

　　汪利娜研究员也很肯定地说，像北京、上海这样的大城市，在相当长的一段时期内，房价肯定是稳中有升。因为这些城市，不仅仅只是面对本城市的居民。由于国际化程度高，这些大城市既有来自国内其它城市的人，也有来自不同国家的人。上海大约30%的住房就是销售给了外来人员。

　　■应冷静分析，根据自己的实际情况作出决定

　　有人认为经济适用房的升值空间大，其实根本不是这样，它几乎没有什么升值空间。因为，经济适用房一般地段都不是很好，北京很多经济适用房离城区都很远，交通、教育、生活、医疗等生活与工作的成本都很高。由于政府对经济适用房政策做了调整，比如规定每套房子的面积最多为80平方米等等，这样就很容易造成该社区社会阶层非常单一。那些经济适用房小区如果完全由中低收入者购买居住，未来发展为城市边缘的居民区也不是没有可能。汪利娜研究员说，在她看来，投资经济适用房，升值空间最低。

　　到底该不该买房，汪利娜研究员说，她的看法是要根据自己的实际情况决定，要对市场进行冷静分析，不要盲目听信开发商的说法。对那些被动需求的人来说，不买不行呀；而对于那些想投资的人来说，则不妨等一等。因为如果大家都在等，这个市场的心理预期就会改变，房价就有可能回到正常的水平上，但现在的关键问题是，这部分人是不是能沉得住气，持币耐心等待。