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记者王卓江实习生吴玫
南方网讯如果购房者的合法权益真的受到损害，通过与发展商谈判协商解决问题，是所有合理维权中最直接、有效、快捷的途径。当然，谈判是不会一次就出结果的，买家要有“打持久战”的决心，而发展商最怕也不明白的，就是“这些买家怎么那么有时间？”磨的时间长了，买家当然有损失，但对比请律师上法庭要省得多，而对比发展商所耗费的人力物力，买家也是赚得多。
怎么谈，很关键，而关键的大原则就是——情、理、法的最佳结合。
广东“法则明”律师许毅晖建议，消费者在明确自己的合法权益受到的侵害程度、估算假如开庭法院会支持何种判决后，可将可能得到的赔偿条件略向上浮动，作为与发展商谈判的主要方向和标的。一方面，要让发展商明白，打官司对双方都没有好处，费时费力费钱；另一方面，买家一定要搜集到充足的证据，证明自己的合理要求。
有业主对此仍忿忿不平，“凭什么发展商侵害了那么多小业主的权益，受到的惩罚还这么轻！”在此，记者不得不平心而论，首先，任何楼盘发生任何问题，就算业主不闹事不诉讼，发展商都不可能不受到影响，由品牌名誉的下降到经营业绩的下滑，都是自食其果的表现，这是经济社会里必然会产生的反应；其次，现今社会中，买家的合法权益受到损害，“补偿条款”能得到司法支持已经较为合理了，深度的“惩罚条款”在中国经济不够发达的现实中显然条件尚不成熟。
因此，购房首先不能苛求完美，买家要在时间和质量上留些弹性空间；其次，购房的风险，买家也应有所认识，有所准备；最后，赔偿的尺度，希望买家能理性面对。
预防“泡”汤的四个前提
既然本报指出谈判是最佳解决途径，那么就有义务告知买家，谈判前的几项必备条件。
前提一：放弃不可能实现的要求
有律师表示，买家在购房过程中固然受到了伤害，但与发展商谈判前，必须要明确，就算是最终将发展商告上法庭，自己的某些要求在司法实践中也不会得到支持，因此最好将谈判条件定得更为切实可行些。
１、精神赔偿。
许多买家在跟发展商理论甚至开庭时，都会申诉自己如何悲惨，试图追索精神赔偿。但事实上，在房地产纠纷中，法院对此要求是极不可能予以支持的。因为精神损失很难界定，而房屋买卖中出现的各种问题，实际上都不会对精神造成怎样大的伤害，如果一定要告，那么原告必须拿出病历，有医生确诊头晕、呕吐等精神受损的病症，但即便如此，精神赔偿的金额也会很低。
２、退楼。
就算是合同中有此种约定，在司法实践中，法院一般都不会支持。因为法院一定会权衡业主受损的程度，比如因质量问题返工重做，比如因为资金问题延期交楼，比如面积缩水或膨胀等，这些到底达不达到几十万元退楼款的赔偿程度。公平，是法院判决的最大原则。因此，法院只会酌情合理判决，也因此，证明北京秦兵“２０４条”动辄退楼的不可实现性。
实现退楼的条件大致为两种情况：一是开发商的楼宇没有建好，长时间延期交楼，并且根本不可能履行交楼义务，即烂尾楼；二是房屋质量出现根本问题，存在严重的安全隐患，危及购房人的人身和财产安全，并有质监部门出具书面证明。
对于前一种情况，律师建议，如果买家所购房屋真的不幸烂了尾，都最好不要选择退楼。因为出现烂尾情况，要么是开发商不知去向，要么是出现严重的资金问题，就算是官司赢了，此时的债务人如果没有财产可供执行抵偿，买家追讨的违约金也会变得遥遥无期。倒不如以债权人的身份耐心等，等待该项目被人收购，那时再计算并追讨自己应得的债务赔偿。
３、漫天要价。
出了问题千万不要意气用事，赌气提出不实际要求，否则，结果只能是一场空。比如某高尚住宅因为质量问题，发展商返工重做，延迟了交楼期。大部分业主依当时情况获得正常赔偿。但有一位公司老总级人物就提出，自己原住的房子已抵押给银行，全家无处可归，又绝不能住普通旅馆，只有天天住总统酒店，这些经济损失要求发展商负责，结果，法院不予支持。过往许多案例都证明，业主提出的要求法院是不会全部支持的。
前提二：绝对不要用攻击性、侮辱性字眼
维权过激的后果，前版已有表述。在这里，记者提醒买家，与发展商谈判会是个艰难的过程，但无论谈到哪个阶段，遇到何种情况，一定不能情绪激动，口不择言。比如篡改楼盘的广告语，换成泄愤的侮辱性词句，甚至还将这些词句做成横幅公开悬挂、成为游行示威时的口号等，这些都足以构成对发展商的名誉侵权。一旦因为情绪过激陷入这种被动局面，买家的维权就更难为继了。
在此，记者再次呼吁，理智、克制维权，绝对不要使用攻击性、侮辱性字眼。
前提三：不要以合同约定的死条款强行维权
得理不饶人，不是解决问题的方式，合理维权才能获得合理赔偿。
有些业主听说交楼条件一定要有综合验收证，于是打死也要在合同上选择此项。然而就算是真让他签成了，实施起来也未必真如合同所言。因为，广州市区内，用地面积２万平方米以上，或建筑面积５万平方米以上的住宅小区，才适用竣工综合验收管理办法，而大型住宅小区也有相关的分期验收管理办法，不能一味只认综合验收。当然，过往因为综合验收牵连到房产证的办理程序，而这一捆绑限制也有望在政府即将出台的法规条文中得到解决。
再比如，早期购房合同在延期交楼的条款上注明每日违约金为楼款的千分之一，但司法实践证明，法院通常只支持万分之二点三的违约金赔偿。据说，这种调整既是基于公平合理原则的考虑，也是为保护市场的正常秩序。不管怎么样，买家恐怕都得接受这个额度的赔偿，死咬合同是用处不大的。
前提四：收集证据认清形势
真到了要与发展商谈判的前期，业主必须搜集证明自己权益受损的证据，包括当年的报纸广告、楼书、宣传单张、售楼资料、认购书、合同等，成为维权谈判的砝码。证据齐备后，如果不太懂法，业主可通过媒体、亲朋、同事、律师事务所等多种渠道向法律界专业人士咨询，分析打官司可能得到的赔偿结果，明确哪些是自己的利益范围，初步确定谈判底线。
开“泡”四重奏
形式一：以书面递交或传真方式提出要求
有效性：★★★★
这是安全、有效、有证据的开“泡”方式。买家可以字斟句酌地写好“情理法”最佳组合的情况说明，包括：写清购买过程，描述买受人的实际感受，指出发展商的欠理之处，注明自已掌握的法律证据，分析自己在法律角度的位置，以及开庭后应获得的赔偿，最后提出自己的谈判要求，并注明要求对方书面回复的具体时间等。这份情况说明要尽量详细，但对自己掌握的证据可适度有所保留，以防发展商通过不法手段取得反证。
形式二：每天致电发展商相关负责人理论
有效性：★★★☆
如果发展商采取不理不睬的消极态度，那么业主就每天给公司或项目负责人打电话，沟通一个小时以上。切记，言语交流中不能使用侮辱性、攻击性字眼，只要情理法并进，据理力争就可以了。
这些负责人不难找，社会信息这么发达，一打听就知道了。几十至上百个业主，一天一通电话，发展商不可能不作反应。这时，业主就可以据那份拟订的谈判条件进行深一步的沟通。
形式三：到公司或售楼部与负责人理论
有效性：★★★
如果书面及电话谈判一直无法取得实质性的进展，买家恐怕要请清闲的家人或者牺牲个人时间，在办公时段到公司或售楼部与相关负责人面对面理论。只要买家保持克制、清醒、理智的态度，那么上班时间“泡磨”这些负责人，是有道理可讲的，因为这是办公时间，因为这是公司事务，负责人有义务面对工作。
如果公司负责人数次推托不见，买家只好到售楼部找现场负责人理论，还是不见的话，就只有与销售人员理论了。切记言语不能过激，只要有理有据，与事实相符，言辞干净，不作评价，就不会造成对发展商的名誉侵权。而售楼部人员在无法赶你走的情况下，前来买楼的人也一定会受到影响。
在此，记者也呼吁发展商遇到问题时积极处理，回避只会导致积弊难返。
形式四：在发展商的网站发言提出要求
有效性：★☆
这也是比较无奈的选择，因为一来这种谈判将意味着公开化，矛盾也有可能因此而激化；二来只有大发展商才有自建的网站，适用范围有限；三来发展商自己的网站很容易删除负面的贴子。因此，虽然这一形式定会产生某些作用，但仅作为补充形式提供参考。
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根据《民法通则》，“法人的名誉是社会对法人的全部活动的总的评价。通常情况下，法人的名誉取决于法人的活动成果、法人的信用、生产或销售商品的数量、质量、服务态度和对社会的贡献等。法人的名誉本身是一种无直接经济内容的人身利益，但往往对法人活动的社会效益和经济效益等有重大影响。企业法人的名誉权受到伤害，就可能使其生产、经营、销售受到严重影响，甚至导致企业的破产、关闭……”据此，小业主的过激行为的确扰乱了楼盘的正常经营，损害了商家的名誉权，发展商可以轻易找出充足的举证。同时，《民法通则》里，“对法人的财产损失可参照其在正常状态下与侵权状态（去除无关因素）下获得的利润差额进行计算。”可见，发展商对小业主进行高额索赔不是不可能发生，也不是不可能实现的。
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