武汉大学商学院 孙兴全

　　近来一些人用境外资本纷纷加快进入中国内地投资房地产的步伐来反驳房地产泡沫论，甚至说“他们的做法无异于打到泡沫论者脸上的一记响亮耳光”﹙引自11月14日中国经营报《用行动反驳地产泡沫论》一文﹚。笔者也认为，在目前的市场格局和政策背景下，讲泡沫论确属一相情愿。你在一旁喊泡沫论是“务虚”，房地产商们在一旁闷声发大财是“务实”。大批大批的富豪从房地产市场涌出就是最好的动员，资本怎能放弃实实在在的利润？然而，这并不表明国内房地产市场就是健康的，也不表明目前房地产政策是完美的。恰恰相反，房地产市场的巨大诱惑力证明了我们没有认识到这一市场的垄断性，缺乏规制的垄断使房地产市场成了资本追逐暴利的乐园。

　　房地产市场的垄断性体现在以下几个方面。一是土地位置的固定性决定了房产的异质性。产品异质性越强则垄断的力量越大，生产者操控价格的能力也越大，这是一个经济学常识。房产地理位置的差异是天然的，购房者的选择区域总是有限的，因而在人口密集的城区购房者的谈判能力受到了极大的限制，如果单靠市场机制，别无选择的他们只能是房地产高额垄断利润的提供者。

　　二是土地特别是城市土地的稀缺性使房产供应的价格弹性严重不足，造就了房地产商的强势地位。垄断高价的产生基础就是控制供应，城市房地产的供应量的短缺程度与房地产商操纵价格的能力成正比。土地本来就是不可再生的稀缺资源，其供应具有刚性限制，再加上政府有计划的批租量滞后于目前需求，更夯实了垄断高价的产生基础。这样，房地产商赚取的就不是供求平衡时的边际利润，而是供给处于短边时的非均衡市场的垄断利润，甚至价格成倍成倍上涨也不担心房子卖不出。这一点房地产商们都是心知肚明的，他们津津乐道的就是居民收入增长、城市化进程加快而房子供应量有限给他们带来的发财良机。

　　三是房地产开发进入门坎强化了房地产商操纵市场的能力。这里所说的进入门坎不只是房地产自身实力要多大，更包括他们向政府拿地、向银行弄钱的能力，有这种能力的不多。常听说某些人是某地的房地产教父、大鳄，这样的教父、大鳄市场分额大，自主操纵市场的能力很强，相互结盟来实行垄断高价也更容易。

　　现在的房地产政策似乎有意回避房地产市场的垄断性质，将之等同于青菜、豆腐市场，任由房地产商自主定价。对垄断市场的规制是市场经济的应有之义，现在政府对土地实行挂牌拍卖，这对消除利用行政权力实行的土地垄断当然是有益的，但是，这并不能消除房地产市场自身的垄断性。那么，政府就应像对待其它自然垄断行业一样用行政手段强行规制它，对房地产商的成本实行监控，并参照房价——居民收入比来制定价格，只能让房地产商获取公众可以承受和容忍的利润，实行合理的价格管制，

　　当然，限价并不能解决供给短缺的问题。房价降下来后，需求管理也应有相应的制度创新。其一，在税收、金融等政策上区别对待三种房产需求。房产需求管理不能搞“一锅煮”，事实上，房产需求有三种，一是作为生活必需品的需求，一是作为奢侈消费的需求，一是作为投资或投机的需求。一个家庭有套人均二、三十平方米的房产，这只能看作是生活必需品，应对这样的购房者实行税收优惠并提供必要的金融支持；而对于超额占用稀缺资源的奢侈型消费，理应加以限制，实行高税收，提高信贷门坎；对于囤房炒房者，还应对其炒房收入和出租租金征收高额的增值税。其二，实行抑制过度房产需求的利率政策。目前的负利率客观上就有将资金诱入房市，刺激奢侈消费和投资需求的效应，负利率政策是不能也不应该持续下去的。其三，通过增加对低收入者的廉租房供应、组建住房合作社等手段来分化人们对商品房的需求。