陈静

　　如今，在北京买套房子，少说也得小30万，不能一次性支付购房款的购房者，往往会选择向银行贷款，由于个人住房贷款风险低、收益稳定，各大银行为做这项业务也是争得一塌糊涂。因此，一般情况下，购房人贷款申请都能获得银行（或住房资金管理中心）的批准，但是万一您点儿背，贷款没批下来，造成了不能按合同规定的日期付款，是否会构成违约呢？如果退房，首付款是否还能如数要回呢？

　　身份证同号生风波

　　今天，我们就以案例的方式，给大家讲讲贷款遭拒的问题，您还别不信，以下的这位张先生就真是因为别人干了坏事，自己平白无故跟着倒霉。

　　张先生以按揭付款方式与开发商签订了《商品房买卖合同》，就付款方式合同约定如下：双方同意张先生以按揭方式支付购房款。首付款为总房款的20%，即人民币12万元，由张先生于合同签订之日起3日内支付；剩余购房款，即人民币44万元，由张先生向×××银行申请贷款支付，但张先生需于合同签订之日起30日内办理完毕全部贷款手续，并保证开发商收到贷款。

　　合同签订后，张先生依约支付了首付款，并及时将贷款申请材料递交银行。一个月很快过去了，但张先生的贷款却始终未办下来，后经过多方打听，才知道原来是因为张先生的身份证号码与他人的身份证号码相同，而该号码入了银行的“黑名单”，所以银行拒绝发放贷款。

　　得知这一消息后，张先生随即到派出所进行查询，结论是张先生的身份证号码是正确的。于是他拿着派出所开具的证明，又到了×××银行，银行查看了证明，但仍然拒绝发放贷款。因为贷款未获得批准，张先生无力支付剩余购房款，于是他向开发商提出退房，要求返还首付款；可开发商认为张先生违约，预扣违约金。双方为此起了纠纷，并争持不下。

　　北京市展达律师事务所张永魁律师评析：

　　按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款的，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。本案中，因张先生意志外的原因，导致贷款未获批准，合同双方均无过错，故张先生有权解除合同，并可要求开发商返还已支付的购房款及利息。

　　购房人无过可退房

　　据张永魁律师介绍，按照银行和住房资金管理中心的要求，购房者申请贷款，是以已签订购房合同作为前提的，而购房款的支付方式作为购房合同的必要条款，购售双方需在购房合同中明确约定。也就是说，购房者在申请贷款前，在签订购房合同时约定了需由购房合同外第三方———银行或住房资金管理中心批准的贷款付款方式。

　　如果贷款申请获得批准，购房者可用贷款支付剩余购房款，如果贷款申请未获批准，用贷款支付剩余购房款的约定就无法实现。从上述分析看，购售双方在签订购房合同时约定的按揭付款方式只是效力待定条款，是以银行和住房资金管理中心批准贷款为成立要件。如银行或住房资金管理中心未批准贷款申请，购售双方约定的按揭付款方式就成了无效条款。如因银行或住房资金管理中心未批准贷款申请，造成购房者逾期支付购房款，因约定的付款条款无效，所以购房者并不承担违约责任。

　　此时，购售双方可签订补充协议，对付款方式重新做出约定。如双方无法达成新的协议，因原付款方式无效，造成购房合同无法履行，双方均可解除购房合同。

　　需要特别提醒广大读者的是：如因购房者提交虚假身份证明以及收入证明材料等原因，导致银行或住房资金管理中心未批准贷款的，购房者虽不承担违约责任，但应承担相应的过错责任。如因此造成双方解除合同的，开发商可向购房者要求一定的损失赔偿。另需说明的是，如因购房者未及时提交贷款申请材料造成逾期付款的，购房者应承担逾期付款的违约责任，违约责任按合同约定处理。

　　银行有拒贷的权利

　　也许，看完上述案例，有的读者会为张先生抱打不平。明明是别人有问题，银行凭什么要牵连“身世清白”的张先生？再说了，公安机关的证明都出了，银行为什么不认？

　　其实，从法律意义上讲，银行对此并没过错，因为它必须考虑风险问题。另外，即便是银行无任何理由拒绝您的贷款要求，您也没辙，因为这是一种相互选择。所以，我们只能提醒大家注意，千万不要把自己的身份证件外借，以免被一些人利用，为自己埋下了不知何时爆炸的“地雷”。