周小

　　宏观调控已实施三个多月，房地产市场因此发生了不同程度的变化，购房者不愿追高房价情况明显。

　　目前上海一手房市场仍然保持稳定增长的势头。不过，价格的增长速度相比去年减缓了将近一半。这个数字与市场上的实际情况是吻合的，今年5月之后开盘的项目大部分涨幅都在10％以内。主要原因有几个方面：

　　一是春节后上海土地出让几乎全部停止。去年的房价快速上涨的重要因素之一是土地出让价格节节上升，推动了房屋销售价格的上升。而今年没有新批土地，土地市场的价格也就相对比较稳定。

　　二是宏观调控后，购房者对超行情推出的项目普遍保持比较冷静的态度。比如，浦东滨江项目中，相似条件的两个项目，一个老盘持续推案的售价在19000元/平方米左右，属于行情价；另一个新推项目，售价在24000元/平方米左右，价格高出行情25％左右。如果在去年，新项目推出会拉动整个行情向上走，但今年那个新项目的实际销售情况不太理想。这种情况在全市其它区域也有类似的案例。在形势不明朗的情况下，绝大部分购房者追高意愿不强是情理之中的事情。

　　三是今年的建材价格曾经有过一个比较明显的回落。多数发展商对未来的建材价格形成了下降的预期心理，这样也使得部分发展商调降了涨价幅度。

　　上海市场，投资动机的买家比例原先就不高，自住用户的需求量继续保持稳定增长，因此，上海目前市场还能保持稳定增长。只要土地供应量得到良好的控制，房价应该可以保持稳定，但销售速度不会像去年那样快。购房者与发展商必须保持一个比较冷静的心态：应该让自己的楼盘在目前的行情范围附近运作，一旦向上脱离行情，会造成极大的市场和财务风险。

　　相比上海而言，全国其它地区的情况各不相同，但对上海购房者也有参考意义。

　　北京和广东前两年是调整期，没有出现房地产价格大幅度上涨的情况，所以今年受宏观调控的影响不明显。

　　浙江部分地区由于前几年投资购房比例较大，有些地区出现大量售后空关的房屋。在这次宏观调控的形势下，明显降温的结果看来可能性较大。

　　苏州由于前几年土地供应量较大，而且价格上升速度快，部分土地供应量集中的区域（如苏州工业园区二期地区）已经出现价格瓶颈。某些当初以拿地大胆著称的发展商，可能很快就要以亏损价转让项目。

　　可见，这次宏观调控，受影响最大的是原先供应量过大，或投资客比例过高的区域。也说明了这次宏观调控，在措施上是比较合理和及时的。在这种大形势下，购房者与发展商应保持相对谨慎。