实录(一)

　　2005年三个魔鬼数字将影响中国房地产市场(一)

　　王嘉敏：这个肯定是其中的一个特别重要的一个层面，就是供求关系的变化造成了土地供应量的大量的减少乃至于房价的提高，这肯定是特别重要的一个方面。

　　我的观点不仅仅是这个，除此之外还有两个观点，我觉得一个国家，特别是首都，房价要下跌肯定是经济滑坡了，如果这个政府这个国家经济滑坡了，指着房地产涨价是做梦，如果说追究每个人对中国的经济没有预期，如果说7—8%的增长不太可能，房地产的增长几乎不太可能。

　　第三个观点，13亿人口的首都，全世界唯一个经济增长非常旺盛的一个国家，这么大量人口的一个首都，怎么可能违背世界经济的发展规律，什么规律呢？就是首都土地特别是城中心的土地是增长的而不是每年下降的，不可能。你可以看看纽约、巴黎、伦敦乃至于东京，城中心的土地每年在下降，从来没有听说过，这是不可能的，何况13亿人口的一个首都更没有可能。

　　所以这三个理论支撑的房价不可能是下降的，就算政策面没有大幅度的调整，没有可能下降，只有可能大量的同质化没有项目品质的产生，由于你不控制，由于大家抢市场的利润，由于管理不到位大量的城市面貌被破坏，我去了上海回来，我就替首都有一点难受，上海的城市面貌和房地产和经济增长是同步的，但是北京我认为特别是二环三环一带很多新建的房子它的城市面貌带来很多负面的影响，换句话说10年20年还要被拆掉，但是我们是首都。

　　关玉江：这很浪费。

　　王嘉敏：我们觉得很痛心的一个事，房价的增长是很多方面，当然供需是特别重要的一个方面，其他的两个方面我认为也特别重要。

　　刘文斌：听明白了王总说的这个，刚才三位对价格都发表了自己的判断，秘书长从全国的形势和目前国内外形势，从这一块来讲，不便于准确的预测价格，但是我们能感觉到顾秘书长对北京的地产宏观调控是看好的，因为我看过他很多的演讲和文章，一直是盲目的经济泡沫论的反对者，所谓的泡沫论是外行人外行媒体对房地产市场的一种误读，有的甚至是人云亦云的说点什么的肤浅的表示。关总也是旗帜鲜明认为房价一定会上升，王总把它归结为上升的一个阶段，还是一个持续上升。这是讲到价格问题，其实对2005年无论市场怎么样来变化，最终体现在价格上面，体现在卖的好不好上面，所有的预测，归根到底都会体现在这个方面，所以今天我们讲2005年的时候，我们会把这个问题抓住不放，我相信各方人士都是最关心这个问题。大家讲到这个观点，同时还有一种说法，可能更绝对的说法。

　　提到一个说法，片面的单纯谈价格的升降是没有意义的，也不科学的，就像这支圆珠笔似的，我这个圆珠笔是卖1元钱的，关总的圆珠笔是卖1.1元的，你说我这个圆珠笔是真的下了吗？它这里面不一样，里面包的是金，写出来的字漂亮点，我的圆珠笔便宜一毛金钱写出来的金里面可能用稻草装进去，如果只谈价格的升降有意义吗？比如说我仍然以王总朱雀门为例，涨价了吗？涨了，涨了多少，二期比一期涨了2千，另外一方面说没涨，可能你付出的成本，你的性价比比2千多要高，你现在是卖多少？

　　王嘉敏：均价是13000。一期从1万涨到1万2现在从1万3起价。

　　刘文斌：如果撇开产品的性价比而言只谈升降是不是不科学，我把这个问题提出来，让几位专家和嘉宾谈点看法。

　　顾云昌：你讲的这个问题，实际上跟我刚才说的可以延伸说的问题，决定价格一个是成本推动，一个是需求拉动，你讲的不同品质的问题，不同品质就是成本不同了，品质提升了，成本不同了，价格当然上去了，另外毛坯房和精装修同样是房子，品质不同了，价格就上升了，如果我们算均价，不能用房地产的产品和其他的一样的，共性的东西是不同的品质，不能用一个价格来衡量，由于品质的提升，毛坯房变成了精装修导致了房价的上升是可以的，无可非议的，我认为2003年中国的房地产市场主要是成本提升拉动的，由于这个造成98年到03年每年涨幅平均4%，我认为主要是由这个不同品质提升的。

　　房地产和其他产品不同的一点，还有一点导致不同性的，个性的不是共性的，不同的地段有不同的价格，汽车和家电没有地段不一样的，在国外和国内开都是一样的，地段不同价格不同，刚才我讲的均价的问题，也就是不同的地段反映出来的价格不同，看起来涨了3%，实际上涨了10%，实际上是地块不同，这就是房地产价格和其他的产品的价格不行不同的问题，实际上也是一个品质的问题，土地的价格不同，品质不同，导致了售价的不同，刚才说的原因都是由于成本拉动的。

　　刚才讲的第二个原因，为什么去年涨了十二点几，过去涨了4%，为什么04年一年涨了12%，唯一变化就是供求发生了变化，刚才我说0.9：1和1.2：1的关系，造成了房价的上升。在新的一年当中，我们要看惯性的东西，品质要不断的提升，楼盘在提升，价格还要涨，我们要看整个的市场是供不应求，还是供大于求，不同的地区有不同的表现，我为什么不敢随便说涨多少，比如说未来的北京市场土地放量放多少，未来的北京的市场拆迁拆多少，我特别强调拆迁的问题，拆迁是当今影响房地产市场供求关系当中最重要的或者说最关键的一着，04年宏观调控成功在哪里，主要是把拆迁量减少了，建设部的统计数字，全国的房屋拆迁量减少了一半，拆迁的减少许多被动需求，大家都知道，拆迁房屋，拆迁户对房屋的需求在全国平均占房屋的需求量三分之一，最少是四分之一，有的地方是二分之一，我知道天津的住房拆迁量在04年占了一半，甚至是一半还多。

　　如果说新的一年当中拆迁的规模得到了控制，由于拆迁造成的需求减少了，需求的增长就减少了，如果说我们土地供应量保持不变，或者说放大了，拆迁需求减少了，使供求平衡了，这个市场就会呈现供求平衡的市场，房价不会涨的很快，反过来说拆迁继续加大，土地供应紧张，使供求关系进一步紧张，要想降房价是不可能的，这是市场的规律。

　　我认为在新一年当中，很大程度上决定了土地的供应量决定的住房的供应量，房地产的供应量，或者说资金的供应量决定了整个的供应量的大小，还有需求的大小，其他的需求不能改变，改变的是政府掌握拆迁的需求，拆迁的量的大小往往是决定了明年房地产市场供求是否平衡的重要的一个，这是我的看法。

　　刘文斌：我确实是茅塞顿开，这个问题也是一直困扰我的，想了很久的，关总你那边的产品是不是一期比二期的性价比高？

　　关玉江：是的。这应该说是老生常谈了，很简单，价格是价值的尺度，实际上这个价格谁来定，开发商很大程度上做的价值，而不是价格，价格是市场上来做的，为什么这么谈？任何一个开发商不可能定出一个天价，让这个价格有价无市，我就让这个价格高，但是房子卖不出去，毫无意义，你定的价格一定是市场能够接受的，开发商只是做了一个市场的代言人，你把这个价格定了，你所针对的客户群体的这么一个合理的价位，市场来做的价位，你说出来的，所以市场形成了一种供销两旺的情况。所以说价格这个问题，大家谈来谈去谈什么，实际上是一个规律，不是我们定的，我们做价值，开发商没有能力把价值做上去，是最大的可悲。

　　刘文斌：一期均价是多少？

　　关玉江：内部认购的价格不变，但是在那个地区是最高。个别告诉吧，我的观点一定要做没有可比才是唯一这么一个东西，市场有这个东西不要去做它，你做的最好是第二，而且这个第二总是带着人家的影子做，做出一种你认为你的客户群体大家都能够共识的东西认为是最好的东西就达到你的目的了，也是一种文化，不能让大家都满意，总有一部分喜欢北京四合院的，也有喜欢英格兰式的，也有美国式的。

　　刘文斌：也有喜欢朱雀门和麦卡伦地的。

　　关玉江：咱们得把广告费给他。

　　主持人：2005年有人说是有两种人，一种人劝朋友不要买，另外一种人劝你的朋友去买房，你周围的朋友问你，你作为开发商，我是买房子还是不买？今年的房价会涨多少？

　　关玉江：首先是这个问题，他想不想买房子，不是你劝他买房子，如果想买房子越早买越好，我们作为开发商的角度来讲，买的越多越好，这是一种希望。

　　顾云昌：作为开发商来说，他永远会说，你买我的房，你早点买我的房。

　　关玉江：开发商还有一种情况，你一定对你的受众群体要负责任，他买了你的房子不会后悔，当时我对麦卡伦地谈了什么观点，我们是在做文化，做历史，做生活，不仅仅是买了一套房子，是买了一种生活，他会看到这个房子里面，会想到过去人和事，这个房子我不想卖，我要传给儿子、孙子，卖了以后就把家史卖了一样。麦卡伦地做到今天，当我们卖掉一套房子的时候，都像卖到自己的心爱的东西一样，这是一个超越自我，超越一个普通的开发商的境界。

　　首先你能不能完成一个普通开发商的超越的心态，做的这么好，肯定也不是急于把它卖掉，是急于做好，这肯定是一个心态。

　　王嘉敏：确实是，如果就朱雀门来说，在成本上我们增加了很多的成本，不仅是原材料的成本，装修的成本，园林的成本，会所的成本，我们增加了很多，我们就要营造在这里住的人的舒适度，特别是样板区开放，看了之后，很多人非常喜欢我们的样板区，包括我们的售楼处。但是我们的样板区成立之后，还有一种功能，就是听客户意见，我们还要进一步修整，所以我们要做到我们的买家极为喜欢，做到这种程度，如果觉得外立面方方面面大家觉得还不满意的，我们再去调整，当然这个成本相对不是很高，因为一栋楼改造，但是对社区是增加成本，从产品售价的提高，不是开发商的利润提高，是产品本身需要投入增高，市场涨价是没有办法的事情。

　　刘文斌：这两个项目顾秘书长去看一下，他说好才算好。他一个是了解多，我们都说涨价，他不肯定说，你得分析一下，当时得请顾秘书长看看他们的两个项目。

　　顾云昌：从目前的情况来看，04年价格快速上升的趋势，不能说过了元旦这种趋势就降过来了，由于停止了半年的农转非的土地，04年的供应量要大大小于03年的供应量，北京出现了04年没有03年的土地供应量多，如果禁令取消了之后，放出来一些土地，弥补农转非造成的不足，会使土地的供应量充分，否则的话无论是北京还是全国土地的供应量还是紧的。唯一的需求是拆迁的需求降下来，其他的需求没有必要减，也不可能减，这就对房价上升造成了压力。如果关注2005年房地产上升，要关注房价，用我的话来说，应当是房价慢慢涨，楼市才年年旺，如果房价涨的很快，3年的房价一下子就涨了，10年的房价两年三年涨满了，这个市场不会是好的市场。

　　王嘉敏：容易产生泡沫，就像海南当初那样，会出问题的。

　　顾云昌：开发商当然希望房价会涨，从长远来看，我相信房地产开发商的心态也是慢慢涨的心态，居住者买了房之后希望不要涨，一旦买了房是希望快涨，最好的方法是慢慢涨，政府官员会想价格早点涨，可以多做一点事情，但是要慢慢涨，对大家都有好处，房价快快涨，大家都担心。

　　刘文斌：房地产涨并不意味着利润增加了，刚才王总说了我的投入会更大，其实很大的程度上希望自己的房子的品质得到提升。

　　还有一个观点是我个人的观点，今天提出来这也是我跟业内的朋友聊天过程中提出来的，我们撇开性价比的提高和第一个问题提的一些话，从表象来看，毕竟还有一个指标，1块和1块1，我们现在谈这个问题，我跟几个朋友谈到，我个人觉得房价在未来我觉得会有一个增长，这个增长甚至可能会超过50%，我不是开发商，各位网友理解，我是媒体，我一定会站在一个我个人的角度，为什么这么来说，尤其是北京，因为北京某种意义上来说，北京不具有可比性，北京的市场是全球的市场，是全国的市场，是一个 生生不息的一个购买力是无穷大的市场，从这个角度来讲不具备可比性。四年以前，万泉新新家园买6、7千的时候没买，现在涨到1万2，原来8、9千没买，现在涨到1万4了，麦卡伦地定价一出来赶紧告诉我们去买。

　　有这么一个看法，我跟一些朋友聊天的时候他们都同意，包括一些现在在经商的朋友，在我的鼓动下，大家纷纷是在买房子，因为整个国家的宏观经济到底往哪个方向走不清楚，只有一个不动产是不动的，我原来在这个观点形成之前，一年以前不同意买，这个观点对不对，我自己拿不准，也想听领导和一线的嘉宾的意见。

　　关玉江：价格增长的速度实实在在讲，这是取决于一个城市的经济附加值的问题，好的开发商应该是越来越多，城市的经济附加值增长的速度会越来越快，某种程度上开发商在经营这所城市，这个楼盘出来了之后，会形成一种竞争，你不能狭隘看这个问题，实际上是共同抬这个地区的盘，这个多了，经济附加值多了，怕雅俗共赏，你这个楼盘好，旁边还有不好的肯定影响不好的，垃圾楼盘，我说房地产垃圾是最可怕的，它是它的合法性，有它的产权，刚才谈到的改造问题，改造有品质的楼盘代替它，有品位的开发商但是造成了社会巨大的损失和浪费，实际上2004年的政策说到底是一次整合，把有品位的开发商提起来了，门槛高了，小的开发商拒之门外了，我们这些开发商做这个市场，你的房价的涨幅比以往快一些。

　　主持人：会不会说2005年是一个产品细分的市场？

　　关玉江：我刚才说南甜北咸、冬辣西酸，只要你做这个问题，美国的欧洲做的很好，完美在细节中就可以了，文化的一个趋向越来越分的很仔，指的是这东西。

　　刘文斌：萝卜、白菜各有所爱，再破的房子也有人买，我们优秀的开发商做出优秀的产品来。像他们才是对北京楼市有积极的影响的，其他的不好的产品再破也有人买，但是它不代表主流，不代表方向，代表方向是王总和关总的楼市，他们代表了北京楼市的大方向，他们是有贡献的，我是这么理解，细分也是必然的。

　　关玉江：你不能把萝卜和白菜放在一起，不能相比。

　　王嘉敏：但是萝卜一定要像萝卜，白菜一定要像白菜。

　　关玉江：对。

　　王嘉敏：对于增长的幅度我是这么看，从北京市，刚才顾秘书长说了，全中国十几亿人口，各个城市不一样，不能用一个观点说全国，如果就北京市来说，北京市据我了解，土地供应量的问题上，到目前还没有特别强有力的实施措施的出台，对于土地的特有的产品，前期的开发需要一年的准备，你把政策拿过来了推到市场需要一年，2005年不可能大量的土地来供应，政策还没有拿出来，怎么有大量的土地供应呢。

　　第二去年由于方方面面的原因造成了拆迁，或者说危房改造量的下降。奥运会的临近我们再这样下去，无法完成奥运会这么一个重的工作任务，所以今年在拆迁量上乃至于明年会加大，这是没有办法的事情。

　　第三个我还是认为，不仅是一个经济发展的规律，供应量的问题造成了我们的价格上涨，北京是五十几亿人的首都，城中心的土地是卖一个少一个，卖一个少一个，我觉得它的升值的加强会更大一些。因为它的土地资源相对是稀缺的，比方说我们的朱雀门，我就做了6个别墅，我6个别墅全都定出去了，很简单，在北京二环大约20多平分的独栋别墅卖一个少一个，上哪儿再去做这种别墅，没可能，我都不对外卖，很快都被订出去了，土地的稀缺肯定会有增长，增长的幅度顾秘书长说的对，国家的控制如果说是有效的控制，每年大幅度的增长，经济又坏了，对于开发商我个人觉得，合理的增长也是我们需要的，我们也不需要大量的土地供应，我们也不需要房地产的稀缺奇高造成市场不理性。

　　顾云昌：我的观点从长远来看，只要中国的经济不发生大问题，也没有战争的发生，楼市的价格肯定会上升的，大家回忆一下北京10年前是多少钱一平米，20年前是多少钱，今天是多少钱一平方米，10年以后的仍然会保持今天的价格吗？20年以后会保持这样的价格？

　　王嘉敏：不可能的。

　　顾云昌：一个是土地，一个是稀缺性，还有一个支撑点请别忘了，老百姓的收入在提高，经济增长提高了，收入增长了。

　　王嘉敏：对中国经济有没有信心，有信心就有钱。

　　顾云昌：这个是什么问题，刚才我讲的两个原因约定价格上和跌，除了这两个以外，第三个就是预期，人们对经济发展的预期，对未来的各种预期会决定你对楼价有什么影响，现在的供应量少了大家都去买了，开发商土地供应量少了我要涨价了，买的人多了我赶紧买，这个预期很重要，大家看好预期，中国的经济发展蓬勃向上，房价每年7—8%的增长的速度，这个市场是肯定没有问题的，谈不上泡沫的。98年到03年中国的人均GDP，人均可支配收入是9.3%，房价涨幅是4%，太好了，我希望的房价的涨幅和人均收入的涨幅协调，最好是低于人均收入的涨幅，最多不要超过太多，这个市场才是健康的，我希望05年全国房价的涨幅不要超过两位数，这是一个期望，我们可支配收入的涨幅是比较平衡的，这是比较好的发展的态势。从这个意义上讲，50%是怎么个算法，是10年以后还是20年以后，还是50年以后涨50%，还是1年以后涨50%，对未来的涨幅不是诸葛亮，只是一个预期，但是肯定房价会慢慢昂的。

　　关玉江：涨是绝对的，因为这个经济在增长，房价是国民经济的晴雨表，在一个时期是相对的，比如说04到05年由于政策的调整，房价肯定是一个跳跃式的涨，这是一个很大幅度的涨，然后是一个渐变的过程，实际上是一个带动和拉动的过程，但是04和05一定是跳跃式的，是一个调整期。

　　顾云昌：从其他城市来看，上海和杭州前几年涨幅是20%多，04年是10—15%，人家的涨幅在下降，政府地区调整了之后涨幅在回落，北京在提高，人家在下降，各个地区不一样。

　　关玉江：上海地区的房价受台湾的外方的市场的攻击很大。

　　顾云昌：北京除了总部基地，歌星、笑星，还有海归派，还有周围有钱人到北京买房，这两年比例在增加，这就是北京市场需求继续旺盛的。

　　王嘉敏：而且这个魅力不会被削弱，是不断的更新。

　　刘文斌：房价的问题最后给各位嘉宾提一个问题，我现在提到的一个问题，如果你的朋友问你我现在能不能买房子，你怎么回答，是劝他买，还是很坚定跟他说可以买，还是怎么样的？

　　王嘉敏：因为我真的有两三个朋友这么问我，有的在国外，他不是说必须买，他不是必须买，他是说我今年买也行，后年买也行，他问我你说我买不买，我告诉他只要这个房子你喜欢了一定要买，除非房子你不喜欢，涨了你几年以后再买，只要你喜欢就买，因为它每天在涨金，只要你喜欢一定要买。

　　关玉江：买是绝对的，但是关键你想担心的是现在买还是将来买还是价格的问题，劝你现在买，如果说现在资金很紧张，那么以后再买。

　　刘文斌：我也要回答一下，我就跟他们说买，替你这会有钱就买，我是这样的看法。

　　顾云昌：你自己要住的房子晚买不如早买，你喜欢的房子晚买不如早买，但是有风险的房子你要注意了，比如说商业房尽管利润很大，但是风险很高，你买的时候要认真的考虑风险有多大。

　　刘文斌：关于价格的问题跟对未来市场的预期的问题，刚才我们的嘉宾朋友都讲了自己的观点，可能各位网友也能感觉出来，大家的态度，而且我想大家也能感觉出来这种态度还不是站在因为我们是做这个行业的人不只是这个角度，是站在一个很真诚和公正的角度来谈的，我问那个问题，如果是你的朋友问你要不要买房子，大家很肯定和坚定的回答表明了大家的对这个市场的决心。

　　今天我们几位嘉宾朋友关于2005年的楼市走势的一个看法，我自己的理解可能是这么几句话，由于供求关系的影响，由于成本的推动，由于对中国宏观经济的发展的信心，也是对北京经济发展的信心，由于人均收入的持续增长，也由于广大的市民对未来预期的信心，由于首都不可能违背世界经济发展的规律，也由于市场竞争的激烈和市场日益的规范等等这些因素导致或者说可以根据我们今天在座的几位，我们基本上可以达成一个共识，北京房地产的价格整体上是会上升的，而且这个上升空间会很大，如果这个时候根据我们几位对朋友提出的意见来跟网友提出，是你在对这个产品本身看好的情况下是可以去买的。这是第一个。

　　第二个2005年以后，北京的楼市产品的质量会进一步的提升，房地产产品的性价比也会得到进一步的提升，我相信这是广大网民朋友关心的问题，我归纳和总结不知道准不准确，我想今天我们这个话题就讨论到这儿，也感谢顾秘书长在百之中抽出时间来为参加这次讨论，感谢王总，感谢关总，也感谢新浪网提供这么一个机会，谢谢大家。

　　主持人：各位嘉宾，各位网友，还有关注我们所有的观众们，感谢大家，谢谢各位嘉宾光临新浪嘉宾聊天室，谢谢。

　　本次聊天到此结束。