杨丽萍

　　相悖的论点一旦有了碰撞立即火花四射。

　　“2002年初，北京富力城住宅部分的开盘价是7000元，两年来一直在涨，现在已经接近1万了，比我们预料的市场强劲多了，特别是北京四环以内的大型项目，只要起点不是很高的，涨得都非常快。”北京富力城房地产开发有限公司总经理吕劲显然对北京房价的上涨没有半点怀疑，“北京的房价怎么算怎么涨，还有上涨空间。”

　　“北京房价就是天生的。”北京协成房地产经纪公司总经理王晓航更是这样评价短期内房价的上涨走势。而与吕劲、王晓航一起组成房价“上涨论”阵营的还有泛城（中国）项目总监岳锋钢、北京易郡的开发商阎少华等。

　　与此形成鲜明对比的是，中国社科院金融研究所易宪容博士却以孤独地反驳：“如果今年加息达到一个百分点，北京房价百分之百会掉下来。我说北京房地产是不健康的，首先就是房价涨得太快。北京市统计部门说2004年北京房价上涨3.7％简直是在胡扯。”

　　谁制造了房价？

　　谁是房价的制造者成为了争论的焦点之一。

　　房价“上涨论”者一致认为：市场需求制造了房价，而易宪容则认为，是政府制造了市场，开发商制造了房价。

　　“之所以说房价还会有所上涨，是因为消费人群一直在向房价上涨的方向发生变化。“王晓航指出，首先，从现在倒二手房的现象非常多可以看出，二次置业的人越来越多，这将成为支撑房价的理由之一。

　　同样，岳锋钢也认为购房人群的变化的确使得房价有所提升。“中产阶级成为购房的主力军，他们对新产品如别墅等高端产品的消化能力之大给了房地产一个很好的鼓励。”岳锋钢指出，如今，最有购买能力的年龄已经从45－55岁的区间降到35－45的区间。

　　“高端消费需求也可以成为房价上涨的重要支撑因素。”王晓航说，“你别看高端产品的比例很小，总量不超过10％，但是这10％在消费总额上可以达到15％到20％的概念。甚至可能达到30％，这对房价的整体提升是有很大作用的。”

　　“投资行为的增加也是拉动房价的一个动因。”王晓航指出，宏观调控之后，传统行业如能源行业的投资成本增加，投资商开始重新思考自己的经济行为和理财行为，“他们开始觉得房地产是一个很好的投资工具了。以前的温州炒房团，新兴的山西炒房团都是从投资角度介入房地产行业的。”

　　王晓航认为，北京房价上涨的空间虽然超过10％，但不可能会降。

　　而在易宪容看来，北京房价已经涨得太快了，他认为，如今的统计数据掩盖了北京房价有泡沫的事实。

　　有研究表明，目前国内商品房的热销，实际上是1998年以来住房商品化所积累潜在需求、多年来因为缺乏消费信贷而累积的“存量需求”的释放。但相关的数据表明，2004年度潜在供求差额为4370亿元，也就是说，2004年国内住房市场在总量上的有效需求存在严重不足。而建设部的报告以潜在需求（即2020年中国居民将增加到8亿人，以每人住房面积达到35平方米来计算那时中国居民的住房需求）代替真实需求来否定中国的房地产泡沫是在误导民众。而北京是房地产泡沫最多的几大城市之一，这种有效需求的缺口不言而喻。

　　“我认为是政府在制造市场，开发商制造了房价。”易宪容认为，从需求的角度分析说，房地产商制造了“房价一直可以上涨”的舆论，造成了很多民众对于房价继续上涨的心理预期；同时人们都希望找一个好的、投资回报高的地方使自己的钱能够升值，而目前大部分个人投资项目的状况都不太好，加之2004年的利息一直都处于低水平，这就促使了需求当中的投资比重较高。

　　“政府要做的并不是一个房价高低怎么样，而是要把多一些信息告诉民众，比如说一个楼盘过去怎么样，现在怎么样。然后楼盘推出的情况今年有多少，明年有多少，土地交易的情况等等，消费者才会有一个好的判断，才会知道这个价格到底在哪里，哪些地方买，哪些地方不买。”易宪容说。

　　房价难过调控关？

　　当然，如今要谈论房价走势不得不把它放在一个宏观调控的大背景下来谈。

　　“加息就是一个影响房价的重要因素。加息的政策意味着利率完全放开，银行可以是5.58，也可以是25。”易宪容认为，利率是最佳的调控手段，而利率的放开对于企业来说，那些好的、大的企业的信贷资金的利率肯定会低一些，而不好的企业获得信贷的利率就会高一些，“绝不是房地产所普遍理解的上调0.27％的概念。”

　　“除了企业的开发信贷之外，消费信贷也是一个问题。”易宪容指出，现在真正掏出现金来购房的人还是不多，基本都做按揭，那么今年利率调不调整，调整的频率如何，超前消费马上就会被反映出来。“美国个人消费信贷的利率七点多，澳大利亚九点多，新西兰10％。中国还有加息空间，如果今年加息达到一个百分点，那么房价一定会掉下来。”

　　“无论是从消费的角度上说，还是从投资的角度上说，国内住房市场的热销仅是以往‘存量需求’的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。而这种存量需求的释放又基本上依赖于银行信贷及代际的收益转移（即中国独生子女社会中，购买住房首期付款基本是父母来支付）来完成的。可以说，尽管住房消费信贷创造性地扩展了年青人的住房‘存量需求’的释放，如果银行利息的调整，经济形势变化使得个人预期收入下降，这种‘存量需求’释放所暴露出的矛盾会十分尖锐。”易宪容认为，这种依赖银行信贷所释放的“存量需求”不仅可能给银行带来巨大的系统性风险，而且这种需求脆弱性也暴露无遗，房地产泡沫也随时有可能被戳穿。

　　然而，对加息给房地产带来的影响，吕劲却不以为然。“国家不可能一年之内提高10％的利率，提高1％、2％已经是很大的数字了。

　　就算提到2％对我们业内的影响也不会很大。”

　　“利率是影响房地产的一个很关键的因素，但它仅仅是一个因素。”岳锋钢认为。房地产的自身规律非常重要。“尤其在房地产发展初期，利率等政策对房地产价格的影响在短期内可能会比较大，但是长期的影响还是比较小。因为积压了这么多年的消费欲望和需求，这几年根本没有释放完。”

　　当然，土地政策也是影响房价走势的另一因素。

　　“今年迅猛上涨的房价基本上指已销售过的房子的价格，而销售过的房子价格在先，新的土地交易政策在后，土地交易政策之后的土地价格如何来影响已经销售过房屋的价格呢？实际上，房地产开发商只不过希望借助于政府政策的出台来哄抬房价，来改变民众购房的预期，极力宣扬高地价是此一轮房价高涨祸根。“土地由政府控制而不是通过市场定价，这就造成了房价更容易受到房地产商的主导，制造出了价格一直往上涨的现象。”

　　“8·31的确把原来开发商所有的开发节奏全部加快了，作为一个企业是否做好了财务准备很关键。做好了的，认为今后拿到一个好项目不容易，一定要卖一个好价钱，房价不可能上涨，而没有做好的，会不会为了减少财务压力，而进行一些如降价的市场营销手段，加速资金的周转。房价和政策纠缠在一起，的确不好判断。”虽然王晓航真实地分析了这样的政策影响，但是他还是强调，从目前北京房地产的情况来看，短期内出现房价下降的可能性不大。

　　“我觉得土地的稀缺性和房地产在生产过程的特色决定了他的这种长期的价格走势。”阎少华指出，房地产即使不算土地，劳动力成本和建材成本的上涨使得房子的成本也很难降下来，而产品的进步会慢于消费需求的进步，产品竞争变得尤为重要。这使得短期内房价更有可能出现分化的趋势，也就是说如果你的产品品质等综合因素好，那你价格就上涨，或者上涨多，或者上涨少。反之就可能不涨。“从长期来讲，随着竞争加剧，分化的价格趋势也只是短期的，而当产品结构调整好了，产品和价格的差异化到位了，房地产还是会走向长期上涨的趋势。它受政策的影响是有的，但是只是暂时的。”