对房地产业来说，2004年的大事很多。先是“8.31”大限，接着是加息、地产泡沫论战，然后是土地制度严管的政策出台。这一切，都是为了给房地产业降温。

　　展望2005年楼市，不论是政府的宏观调控，还是地产名家的预测之词，无不落在最被关切的话题上——房价。

　　房价的决定因素到底有哪些，谁也没有给出标准答案。专家、开发商、政府三大主角各执一词，谁也说服不了谁。

　　摩根士坦利首席经济学家谢国忠关于楼价的观点是：中国房地产的真实需求不可能赶得上实际供给，房地产价格严重超出了居民的实际支付能力。

　　但是，建设部政策研究中心课题组推出了一份研究报告，其中谈到房价时，指出房价上涨的主要原因是地价上涨和商品房档次明显提高。

　　是地价决定房价还是房价决定地价，地产大腕任志强认为，政府在控制地价，高地价因此决定了高房价。国土资源部副部长孟晓苏在一次会议中不点名批评任氏的观点，认为部分地区房价高涨与开发商的过度炒作脱不了干系。

　　中国社科院金融研究所所长李扬在分析房价时认为，房价的决定因素是土地供应量和土地价格。李扬表示，涨是一个趋势，由于土地有限，人的需求无限，所以土地价格上涨的因素也是存在的。

　　那么需求是否真的旺盛呢？有关专家提出，这和市场对消费者的心理预期引导有关。国家从银根、土地两个源头对房地产业进行调控，而在这个过程中，部分开发商利用政策和市场信息的不对称，强化消费者作出“开发商地没了，钱也没了，今后房子供应要少了，房价要涨了”的预期，也造成了局部地区房价短期出现了非理性上涨。

　　2004年10月22日，国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、综合司司长郑京平指出，决定房地产价格上涨的因素可以从需求角度、成本角度来看，也还可以从房地产的质量角度和结构角度，以及投机的角度来看。郑京平同时认为，价格上涨也有成本推动的原因，一个是土地，特别是2004年4月以来，我国实行了半年新批土地的政策，上游产品、建筑材料及人工费的价格也在上涨。另外，价格上涨因素还有商品房质量的变化、商品房结构的变化。

　　国家发展和改革委员会价格监测中心张学武前不久预计，2005年房价涨幅在5%左右。影响2005年房地产市场价格变化的主要因素有金融环境、土地政策等几个方面。张学武认为，金融环境的变化将带来房价上涨势头放缓。从土地政策看，今年中国仍会实行适度从紧的土地供应政策，土地价格不会出现明显的下降，因此，房价出现大幅下跌的可能性也不大。

　　他认为，目前的土地政策对整合房地产企业、调控房地产价格具有相当大的影响。由于中国土地价格与房价呈正相关关系，因此政府虽然无法直接调控房地产价格，但可以通过适当调控土地价格，比如增加土地供应量，控制土地基准价、标的价，来实现对房价的间接调控。

　　国家发展和改革委员会、国家统计局1月21日发布的报告显示，去年四季度，全国35个大中城市房屋销售价格继续快速上涨，同比涨幅为10.8%。

　　楼市看涨呼声最高的是开发商和代理商。戴德梁行认为，2004年房地产市场受“8.31”等宏观政策的影响，土地供应量减少，尤其是廉价土地未来供应量大大减少，开发商投入土地的成本增加，2005年房价上涨已成定局。

　　值得注意的是，某些开发商一味唱高房价。但是，没有足够理由，仅凭一己之见就大呼“房价要涨啦”之类的话，难免让人觉得有“托市”之嫌。

　　中国住宅产业商会会长聂梅生认为，加息以后，按揭贷款会多付，购房者可能要重新规划购房计划。如果卖房子的速度减慢，开发商开发的速度也适当地减慢，估计房价可能会下降。

　　在多数消费者看来，开发商的炒作是导致房价上涨的主要原因。而以任志强为首的开发商则声称：“既然土地是政府操控，高地价高房价，政府才是主谋。”

　　综合而论，房价其实是多种元素多方综合博弈的一个结果。政策层面，包括土地严控和招拍挂，住房金融贷款以及涉及开发商的融资等方面的政策；其次是市场供需，中国城市化大进程带来的巨大的住房需求以及购买力偏弱的现实状态，而作为供方的楼市结构性失衡的泡沫带来的矛盾；第三方面就是在前两者的基础上公众的一个集体心理预期问题，即政府、专家、购房者、开发商的群体博弈。

　　本报记者 毛瀚民发自深圳