“六一新政”实施至今已有逾百日。回首国内楼市，在此期间发生了太多太多的变化。那么，今年以来，特别是6月1日以来，南京楼市到底发生了怎样的变化？楼市现状究竟该作何评述？本报《南京地产》进行了深度分析，并试图对当前南京房地产市场中的房价、金融、土地、开发量、上市量等问题作一个基本的判断，今日首推“《南京地产秋季报告》之十大结论”。

　　结论一：房价高增长时代结束

　　来自不同方面的统计都表明，近几年，南京商品住宅价格每年的涨幅都在10％以上。经过此番新政的洗礼，南京房价已告别了高增长时代。

　　从市房产部门的统计数据来看，今年前3个月，我市商品住宅的销售价格比去年同期增长了10％左右。而新政实施后的3个月里，房价的增幅基本控制在5％以内。从最近的情况看，8月中旬，受整个市场回暖以及成交区域变化的影响，全市商品住宅的成交均价是4481元，比8月上旬上升了4％。其中，江南8区商品住宅的成交均价是5988元，仅比上旬提高了1％。

　　国家统计局和国家发改委的统计数据则显示，南京的房价已被排除在高增长的城市之外。如今年二季度，南京新建商品住房价格为4187元／平方米，同比增长6．8％，比一季度回落0．9个百分点。

　　结论二：紧缩的房贷“捂”不住

　　细心的人们注意到，随着建设部对预售制度是否取消态度的逐渐明朗，最近，各地对个人房贷也开始有了“松动”。对于个人贷款的放开，银行的理由是，个人贷款是目前最优秀的信贷资产之一。

　　南京的房贷情况也不例外。新政实施后的第一个月即6月份，南京的个人住房贷款同比下降30％—40％。面对这样的窘境，银行坐不住了。如今，部分银行已不再实行“一刀切”，而是对购房人区别对待。有的银行则声称，只要不违反人行相关规定，购第二套住房有合理居住需求的，也可执行优惠利率。

　　结论三：大户型不再受追捧

　　新政中最重要的一点，是通过普通住房与非普通住房标准的重新界定来引导消费。在这一点上，新政在南京的成效相当明显。

　　从成交商品住宅的价格重心看，新政实施后3个月里，中低价位的商品住宅成了市场的主体，6000元／平方米以下的交易量占到80％以上；从户型结构看，中小户型已经牢牢占据了市场的主体，大户型、超大户型的房子已经很难卖得动。近3个月，单套面积在100平方米以下的中小户型成交量，在全市商品住宅成交总量中占到55％。

　　结论四：楼市供应告别“短缺”

　　南京对楼市的宏观调控早于国家。通过近几年土地的大量投放和一系列的规范性措施，特别是“一城三区”的楼盘上市量的增加十分显著，许多超大楼盘也主要集中在这些区域。

　　自去年底南京网上房地产开通到现在，入网销售的260多个楼盘项目的总面积为1061万平方米，而到目前为止的总待售面积还有569万平方米。如果用供销比来衡量，则在差不多10个月的时间里，南京商品房市场的总体供销比为1．86∶1。而在6．4万多套待售的商品住房中，待售套数还有3．6万多套。

　　结论五：开发商不再抢着拿地

　　过去两三年里，只要政府推出一块地公开出让，在出让会上往往有好几家开发商“争抢”。地块也往往要经过几十轮的争夺，才能一锤定音。

　　而现在，由于开发贷款的继续紧缩，加之开发商调整了开发节奏，流标的现象则时不时地出现。据省统计部门的最新数据，今年1—7月份，南京全市开发商购置土地的总面积为223．32万平方米，同比下降73．08％。与此同时，同期全市完成土地开发的面积为323．56万平方米，同比下降23．36％。

　　结论六：国内贷款吃紧，外来资金猛增

　　由于银行对开发贷款继续执行紧缩政策，3月中旬开始的加息又提高了个人购房贷款的门槛，导致房贷量增幅下降，今年许多开发商的开发资金吃紧，资金链出了问题。1—7月份，全市房地产开发投资资金来源中，来自于国内贷款的资金同比仅增加4．06个百分点，而引进的外资则翻了7番，同比增幅达到了734．78％。

　　结论七：四成开发商没建一砖一瓦

　　从去年国家提高开发项目贷款的门槛时起，南京不少开发商就纷纷“出走”，到地价很低、房价刚刚起步的中小城市寻求发展机遇。这则进一步导致南京的不少开发商，在本地却没有开发项目。而资金链的吃紧，又使得有些开发商虽然手中有地，却迟迟不能动工。

　　目前全市房地产开发企业总数为559个，同比增加了41．52％，而其中却又有241个开发企业今年以来没有任何开发工作量，占到目前所有开发企业总数的43．11％。

　　结论八：楼市新开工面积锐减

　　统计数据显示，今年头7个月，全市房地产开发总施工面积为2267．21万平方米，其中新开工面积为523．53万平方米，同比下降18．58％。在新开工面积中，住宅新开工面积403．01万平方米，同比下降20．4％；办公楼新开工面积18．12万平方米，同比略增0．61个百分点；商业营业用房新开工面积80．23万平方米，同比下降8．52％。

　　结论九：土地闲置不再“悠闲”

　　今年4月初，一家网站上赫然出现一则住宅开发项目转让信息。该信息所指的项目，“位于白下区太平南路以西，南邻夫子庙、北靠新街口”，总建筑面积为2．2万平方米，根据规划将建一幢28层的高层建筑以及两幢7层的多层建筑。据称，转让方早在1995年就取得了该地块的使用权，直到2001年才拿到了《土地使用权证》。

　　这样的信息公开出现在媒体上，源于我市对闲置土地的“清算”。为盘活存量土地，促进土地利用，防止开发商恶意囤积土地，今年3月底，市国土局发出了一份闲置土地申报公告，同时公布了群众举报电话，从而正式拉开了处置全市闲置土地的序幕。

　　到目前为止，全市已清出7000多亩闲置土地。其中，工业用地6436亩，房地产开发用地570亩，收回闲置土地2400多亩；其余开发权已被“冻结”。

　　结论十：楼市尚未走出新政影响

　　“六一新政”中的不少措施，比如禁止炒作期房、增加普通商品住宅的供应量等等，南京在先前就已经实施了。因此，与沪杭等长三角城市相比，南京受新政的影响较小，从第二个月起就已开始回暖。

　　但新政“余波”并未过去。开发商的信心仍在逐步恢复之中；房地产项目贷款仍然没有丝毫松动，一些开发商的资金链濒临断裂的边缘；由于房价处在波动期，部分购房人仍在场边观望；二手房市场依旧处在低迷状态，真正的需求方持币观望者多。

　　今年以来国家调控楼市政策推进轨迹

　　1．3月16日，央行宣布自当月17日起，调整商业银行自营性个人住房信贷政策和超额准备金率。这事实上就是想通过提高房贷利率的金融手续，抑制房价的过快上涨势头；

　　2．3月26日，国务院办公厅发出了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，其中提出抑制房价过快增长八大措施，被老百姓称为“国八条”；

　　3．4月4日，新华社以评论员的形式发表了题为《加强宏观调控，稳定住房价格》的文章。这是自建国以来，新华社首次专门针对某一个行业发展发表评论；

　　4．4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议在“国八条”基础上提出，当前要从规划、土地等8个方面采取措施，加强房地产市场引导和调控；

　　5．5月11日，国务院转发《关于做好稳定住房价格工作的意见》。该意见要求，从6月1日起，对在两年内转手交易的住房按照全额征收营业税，普通住宅则继续执行税收优惠政策；

　　6．6月1日起，国家七部门制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》正式实施。

　　南京近年来稳定楼市主要措施回顾

　　1．实施“一城三区”城市发展战略，缓解主城购房压力，适度增加了“一城三区”的土地投放量。“一城三区”战略的实施，使主城区商品住房供不应求的局面有所缓和；

　　2．全面实施“三房工程”，完善住房供应保障体系。截至2004年，全市共建设经济适用房257．9万平方米，中低价商品房92万平方米，储备廉租房1000套。2005年计划继续建设120万平方米经济适用房，50万平方米中低价商品房，按需求建设储备一批廉租房。

　　3．2004年4月1日，在全国率先实施“禁炒令”，全面停止办理预购商品房在取得房产证前的转让手续。“禁炒令”后，南京的投机性炒房被全面喊停，投资性炒房的比例直线下降；

　　4．2004年12月19日，南京网上房地产正式开通，南京成为继上海之后全国最早全面进行房地产信息网上公示的城市。“网上房地产”增强了市场供求信息透明度、扭转市场信息不对称的状况，为市民购房消费营造“阳光楼市”；

　　5．今年5月30日，市政府办公厅转发《南京市房产管理局等部门关于切实稳定住房价格，促进房地产业持续健康发展意见的通知》（宁政办发2005犤59犦），全面贯彻落实国家和江苏省关于稳定房价的一系列政策；

　　6．今年6月1日，南京市《关于切实稳定住房价格，促进房地产业持续健康发展意见》正式实施。