再没有哪个行业如房地产业般受到中央政策的“青睐”了，针对非理性繁荣的房地产市场，中央政府在短短两个月内连出几道金牌。今年3月，抑制房价过快上涨被作为“房地产新政”写进了

　　2005年的《政府工作报告》中，今年5月11日公布的七部委意见，更是将平抑房价作为重点，提出了具体的工作要求。据各地房地产市场信息系统反馈的数字显示，国家调控房价政策相继出台以来，部分城市的房价不同程度出现增速减缓现象。七部委稳定房价的意见出台一个多月，一些地方的房地产市不同程度地出现降温，价格上涨趋缓，投机炒作行为得到一定遏制，消费者购房行为渐趋理性。近来做为“风向标”的上海

　　房价出现显著下降，就是重要标志。

　　然而就目前的情况来看，各地的调控力度较为参差。毋庸置疑，能否有效地抑制房价，代表了地方政府的施政能力。一般而言，地方政府要较好地发挥效力，淡化政策之行政色彩，运用真正的宏观经济政策，也即被经济学教科书所肯定的，包括信贷政策在内的货币政策、包括税收、补贴制度在内的财政政策是行之有效的。新政的出台，目的并不在于打压楼价，也不是在于打压长线投资，而是在于规范楼市，使楼市价格将回归基本面，保证自住者、投资者、发展商的共同利益。来自国务院的可靠消息则表明，税收房产新政策被认真执行的一些地方，阻击炒房效果初显。在河北、重庆、山东、北京等地，税收政策作为目前中央调控房价的重要手段之一，一经出台，已给全国部分地区房地产业带来一定影响，税收房产新政策效果初显。

　　在深圳，为遏制非法炒卖房地产行为其职能部门出台了“禁筹令”规定：打击楼盘在取得预售许可证之前进行认筹活动，《房地产买卖合同》需在签订后15日内备案且合同一经备案除特殊情况一般不得改名及政府将在政府网站上公布楼盘销售的真实情况等，以市场手段与行政手段双结合的重拳打击新房市场中进行短期转手投机的楼市炒家，有效地达到了阻吓投机者又稳定楼市的目的。

　　以往深圳很多短期炒家都采取“认筹”的做法，就是先和地产商签订合同，待寻找到买家后，再去主管机构撤销合同，转卖给下家。在这种做法下，买家只用投入少量的首期款和月供便能撬动价格昂贵的房产，同时也可以规避二手房转让时所需要缴纳的税费，获利非常丰厚，这使得楼价很容易被人为炒高。

　　深圳政府此次使出的“组合拳”措施，基本上封杀了炒房者在房产证办理完成之前售卖房屋的可能性，同时使楼市信息趋于透明，发展商的“销控”战术发挥的空间将越来越小，这样，炒卖者便无法在短期内变卖房屋，发展商也没有办法再囤积房屋以求拉高价格。楼盘价格便能够更真实地反映房地产市场的供求情况，自住者能以合理的价格买到理想的房屋，投资者也能够避免楼价过高所带来的投资风险。同时，由于楼价回归基本面，这个措施也能迫使发展商开发出质量上乘的楼盘以吸引买家，对发展商本身的发展，也是件好事。因此，从这个意义上来说，这四项措施确实能够达致房地产市场的多方共赢。

　　作为我国房地产市场发育最早的区域，深圳上世纪九十年代初曾经暴涨暴跌。历经市场经济的洗礼，深圳的地产已然从昔日的虚浮中慢慢地沉淀下来。在近两年的房地产泡沫战中，深圳所受到的伤害远比上海等大城市少。而长期的管治与市场孕育，也令地方政府的施政经验较为丰富，决策更有效力。“禁筹令”公布后，深圳政府还力抓落实，令行禁止，利用当地媒体、政府网站，高调地将一批违规的发展商公开展示，政策的决策权威性得到了维护。“禁筹令”公布后，深圳甚至出现了地产商主动排挤炒房者，主动调低开盘价格的现象。

　　各种迹象表明，宏观调控的威力开始显露。深圳最大的地产中介中原地产进入6月份后，一手交易下降15％，代理深圳新售楼盘个项目除了万科城第二期外，其它楼盘都有点冷。与一手房市场相比，二手房市场的变化更趋于明显化。二手市场出现萎缩迹象，5月份中原地产成交量下降了17％，在进入6月份后，成交量同比5月份再降25％。新政下炒家的去向让人关注，三级市场好租不好卖表明了炒家的观望态度。今年5月，中原地产在三级市场上的房产成交量就下降17％，进入6月成交额也下滑了将近四分之一。而租赁则出现逆市而动的迹象。“最近放盘量并没有明显的变化，但是租单却增多，以前这部分不太好做。”租赁市场微热的原因主要是持观望态度的业主，通过出租来暂时补偿个人收益，采用这种做法的业主中投资客占很大比例。

　　而另一方面，豪宅市场趋于理性，估计价格仍会上涨。豪宅价格是否上扬，取决于供求关系。依据深圳中原地产的统计，过去三年，深圳豪宅的供应总量不到260万平方米，平均每年约86万平方米，年递增供应不足5万平方米。市场存在严重的供不应求，因此炒卖的获利空间也很大。但在未来1－2年内，深圳豪宅的供应量有可能超过240万平方米，如此大规模的放量，在深圳房地产历史上还没有过，其必然会造成目标客户的分流。加之政府相关措施出台，客观上为豪宅炒卖制造了阻力，炒家的资金压力大增的同时，风险也会增大（因为从买

　　到出房产证能卖大概要一年半到两年的时间，这中间有太多的政策风险），市场将会越趋理性发展。

　　政府出台政策的目的在于规范房地产市场的运作，不会改变市场的实际需求。而豪宅市场作为一种特殊市场，是以其稀缺的数量与独特的品质取胜，填补了深圳市场的空白，而未来一到两年内的豪宅供应无论在景观上，还是在产品性都具备一定的稀缺性，物以稀为贵。所以，真正具备稀缺资源的豪宅价格还有上涨的空间。

　　与此同时，租赁市场将趋活跃，小户型市场受关注。深圳中原地产表示，而三级租赁市场逆市出现一定幅度的提升，房屋买卖与租赁的比例由原来的1：0.8变为0.8：1,不少炒家已由短线转为中长线投资收租。投资者转而投资租赁市场，是因为租赁市场基本不受政策的影响，投资租赁市场可以获得稳定的长期回报。因此，交通方便、周边配套较成熟的项目受到投资者的青睐，如一些口岸物业，由于交通便利，周边配套成熟，中港之间的交流日益深入，租客数量众多，租金有保证，预计此类物业将成为市场的焦点，受投资者的追捧。而在市场仍然缺乏其他投资方式的情况下，一些负担不太重，升值潜力较大的小户型物业、酒店式公寓等也会受到投资者的关注。

　　新政的出台使相当一部分投机者淡出市场，却没有遏制自住客的购房欲望，真正做到了驱劣存良的效果。

　　在深圳，港人置业、旧城改造、年轻置业者形成房地产市场的三大需求，据中原地产日前进行了一份调查，超过65％的受访者表示不会改变内地置业的计划。深圳楼市以地缘和市场成熟度高等优势成为港人内地置业首选，预计今年上半年将有8000宗交易达成，其中过半交易选择深圳楼市。这也表明，深圳政府“禁筹令”出台后并没有伤害到真正用家的积极性。

　　深圳的经验表明，地方政府只有找准自己在房地产市场的定位，不越位、不缺位，才能保障当地房地产业的平稳发展。地方政府要有直面房地产泡沫的态度和勇气，与中央保持一致；同时也因应当地的具体情况，摆正政府与市场的关系，纠正因错位导致的经济损害，才是产业健康成长的治本之道。地方官员应有科学决策能力。要藉以科学方法获得决策依据，而不是官员一厢情愿一时心血来潮的长官意志。决策应细致中肯，不要只走极端——要么全面打压要么无条件地扶持，非此即彼，无有两全其美的妥善办法。决策前作多层面调查和广泛宣传引导，决策后建立了评估保障机制。只要我们拥有健康发展楼市的决心、信心和能力，则一定能有效控制房地产泡沫。