近日，中央七部委联合发布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，直指当前房地产投资规模过大，价格上涨过快的问题，提出各地要把调控楼市作为当前加强宏观调控的一项主要任务。该《意见》力图从土地市场供应和金融政策等多个方面遏制投机性炒房，控制投资性购房，这次《意见》出台也是中央对房地产市场宏观调控的又一次“组合拳”。那么，这次出台的这些更加具体化明细化的“新政”是否击中了目前深圳房地产市场投机投资者的要害呢？记者近日采访了多位业内人士，对此次新政的不同条款进行分析解读。

　　土地市场能否正本清源？

　　新政内容：

　　在土地政策方面，《意见》有两项具体的规定：一是要求严格制止“炒买炒卖”土地的行为，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年尚未动工开发的土地征收土地闲置费，满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权；二是为保证中低价位、中小户型住房的有效供应，房地产主管部门要提出住房销售价位、套型、面积等控制性要求。

　　专家解读：规范市场释放囤积土地

　　作为出让土地的前置条件，《意见》将对深圳的土地市场起到什么样的作用呢？原全国人大代表、深圳劲力集团董事长郑卓辉此时正在参加深圳市第四次党代会，他认为政府新政并不是打压房地产市场，而是规范房地产市场，虽然深圳房地产市场发展还是比较健康的，但也有实行宏观调控的必要，政府对土地市场的规范是非常必要的。

　　由于土地是一项不可再生的资源，所以具有明显的增值特性，于是一些发展商就囤积土地，等待土地升值，这就给房地产市场造成了不利的影响。一方面，土地囤积，使得供应量减少，造成供不应求的局面，最后使得房价上升，而且土地炒作使得土地成本增加，这也会导致房价上升，目前深圳虽然政府计划出让的土地不多，但是可盘活的土地供应量并不小。“新政”实施将加快蓄存土地的供给。另一方面，由于土地囤积，使得这些发展商不开发项目也能获取较高的土地开发利润，而有些具有较强开发能力的发展商却无项目可开发，这也是对土地资源的极大浪费。

　　提高门槛利好专业公司

　　土地逾期不开发征闲置费甚至无偿收回这项政策从房地产开发公司方面打击了投机炒楼行为。一方面，一些拥有土地储备的企业在预期土地升值和房价升高的情况下，囤积土地，通过转卖土地而投机赚钱，新政对这些发展商将是沉重打击；另一方面，对于土地储备量很大，因受资金、市场的压力不能同时开发多个项目的开发商，也有很大影响。该政策能提高行业门槛，规范房地产行业，对专业的房地产公司的来说是一个利好。总之，长远来讲，政策的出台对规范房地产市场，预防地产泡沫的出现是有益的。

　　控制过严不利提高水平

　　至于在土地供应时实行控制性要求，对价位、套型、面积作为土地出让的前置条件，郑卓辉认为，一方面，这些要求在土地出让时很难实行，如果是实行土地拍卖方式，则价格是惟一标准，很难把这些要求附加上去，而如果实行主评标等方式，则人为因素太多，很难保证土地市场的公正性。另外一方面，这些控制性要求对房地产水平提高不利，限制了发展商发挥的空间，也将影响发展商的积极性，很难使发展商把项目质量作为重要因素来关注。

　　郑卓辉认为，政府在土地供应时也要做到平衡，在消化、盘活存量的基础上也要加大土地的供应。目前深圳一两年内在市区内没有土地供应的情况也是不正常的，房地产市场更多的应该是一种市场行为，如果政府干涉过严的话，也不利于房地产市场的健康发展。

　　设限再转让彻底遏制炒房？

　　新政内容：

　　《意见》在遏制房地产投机炒作上有两项比较严的政策，一是规定2005年6月1日起对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得售房收入全额征收营业税。二是“期房”禁止转让，房地产主管部门不得为期房办理转让等手续。这些政策的意图是防止短期炒作，这对深圳房地产市场会有什么样的影响呢？

　　专家解读：二手买卖短期涨长期降

　　深圳中原地产总经理李耀智认为从整体上来看，深圳的房地产市场是比较健康的，短期恶意的炒房行为在整个市场上所占比例并不是很大，所以影响也不会很明显。但这些措施，将加大短期投机者的交易成本和减少他们的炒作空间，所以这对遏制短期炒房行为效果还是很明显的。

　　李耀智认为，“新政”一旦实施，将会对三级市场产生很大的影响。一方面是很多原来的投资者将赶在6月1日前出售，这将使得这段时期的二手楼交易十分火爆，另一方面将对以后的三级市场也会有明显的影响，营业税的增加会使有些投资者将短期投资转为长线投资，可能会使二手楼买卖的数量下降。李耀智认为，新政对短期炒房的遏制会使深圳的房地产价格更为合理和真实，这对房地产市场的健康发展是大有益处的。

　　关内楼市影响大于关外

　　惠明盛房地产投资开发有限公司副总经理刘建霖认为，自住购房2年内转手征收全额营业税这种措施是从消费者方面遏制投机炒楼，对深圳地产的新楼销售也将产生一定影响。不过，根据楼盘属性和销售对象的不同，其受影响的程度也不一样。总的来说，关外比关内受到的影响要小，尤其是对关内一些投资型、过渡型的小户型影响更大。深圳投资者已经很理性，如果是以长期回报为投资目的，相对来讲，影响较小。刘建霖认为，新政对关外楼市影响不大。一方面，关外目前以本土居民购买为主（龙华、布吉除外），短线投资不多。关外处于城市化起步实施期间，原来的农村刚转为城市居民，原来赖以生存的土地变成了现金，由于受到知识水平、投资渠道的限制，房地产是他们较稳妥的投资工具，而他们一般是长期投资行为，所以受政策影响不大。以香缤广场为例，在市主管部门规定不能认筹以前，香缤广场登记客户1100多人中，有80%的客人有投资意向，不能认筹的政策出来后，并没有流失什么客户。

　　阻击恶意骗贷和假按揭

　　至祥地产董事长周剑认为，“期房”禁止转让主要是为了预防短期炒作。这是《意见》里重要的一条，有助于进一步规范深圳房地产市场。不过，《意见》出台前，深圳已有相关政策，所以，这一条对深圳的影响肯定不如对其他城市那么明显。

　　对于个人投资者，“期房限转”存在利好。近年来，深圳的房地产市场都处于相对理性的发展状态，基本上没有明显的大炒家。而该政策也并不禁止正常的投资行为，应该不会影响房产供应量。促使房价涨幅走低，加大对期房炒作的打击力度，这些措施可以促进房地产市场的良性循环，最终保障广大投资者的利益。

　　对于开发商，该政策可以起到规范市场，促使市场竞争行为趋于理性的作用。相对于其它市场，深圳的房地产操作属于比较规范的范畴，但同样也存在少数恶意骗贷和假按揭等行为。而“期房限转”相信能有效堵住这一漏洞，保障大多数开发商的利益。当然，“期房限转”后，开发商将在一段时期内不能将资金尽快回笼，延长了资金运作时间，但是整个市场能将目光更多地放在真正的市场行为上来。

　　总之，“期房限转”能促使深圳从相对规范走向理性。

　　政策支持优化供应结构？

　　新政内容：

　　为保证今明两年中低价位、中小户型住房的有效供应，《意见》强调，国家将调整土地供应以及信贷、税收等方面的政策，对这些住房给予优惠和支持。这些政策措施目的在于保证中小套型住房供应，调整目前房地产市场的供应结构不合理、中低价位住宅比例偏低的现象。保证中小户型住房供应的目的一方面是支持普通百姓自住的需要，另一方面是扭转房价增长过快的局面，但优惠政策是否能达到这样的效果呢？

　　专家解读：提高开发普通住宅积极性

　　劲力集团董事长郑卓辉认为，目前深圳房地产市场已经出现供应结构不合理现象，高档物业比例过高。原因主要有两方面：一方面是由市场决定的，深圳市场具有消化高档物业的能力，而高档物业的利润明显要大于中低价位的普通住宅，所以发展商为了追求利润而开发高档项目；另一方面，最近几年深圳特区可开发用地集中在香蜜湖、红树湾等优势地段，高昂的地价和越来越高的建筑成本迫使开发商去开发高档物业。所以，政府“新政”对普通住宅的优惠政策能提高开发商对普通住宅项目开发的积极性，但关键还在于，政府在土地出让时应该保持好节奏与结构，从根本上保证供应结构的合理性。

　　应严格控制高档物业开发

　　至祥地产董事长周剑认为，要改变目前深圳房地产结构不合理的现状，必须实行两手抓，一是中小户型的供应，政策支持提高开发商的积极性，另一方面也要对高档物业进行严格控制，通过金融、税收等政策来加以限制，主要是平衡开发商在中小户型和豪宅方面的利润，这样才能有效地改变这种局面。

　　还有就目前来说，深圳的中小户型价格并不是很低。特区内的中小户型的价格已经远远超出全市房地产均价，所以靠中小户型来平抑房价的效果并不会太明显，而且如果有优惠政策来促使中小户型价格降低的话，由于租金回报率高，就会使投资客增多，这样也很难保证普通居民的自住。

　　经济适用房保护弱势群体？

　　新政内容：

　　居住是人的一项基本权利，保障人的住房权利是政府的责任，所以在《意见》中有两项是保证人的居住权。一是加强经济适用房建设，实行政府指导价，控制套型面积和销售对象；二是廉租房建设纳入政府目标责任管理，这些目标对象都是经济能力较弱的群体，但这些措施能否真正起到保护弱势群体的作用呢？

　　专家解读：经济适用房难承担重任

　　深圳地产资深研究人士半求认为，经济适用房并不能切实保护弱势群体，廉租房才是保障住宅权的重要途径。一方面，从媒体报道出来的资料显示，真正符合条件的人往往无法买到经济适用房，而且也无能力购买经济适用房，那些经济适用房大多被一些有关系的人买到；另外一方面，经济适用房有时有大面积户型，这与政府的初衷相背。所以说，经济适用房很难起到它应有的作用；再有就是由于经济适用房套数有限，也很难起到平抑房价的作用。

　　廉租房切实保障住宅权

　　国际上的一些成熟国家约有30%的人是靠政府的廉租房来解决居住问题，政府建设大量的廉租房也可以增强政府的保障和调控能力。劲力集团董事长郑卓辉也认为，居住权是保证居民有房子居住，并不是保障居民能购买房子产权，香港就有大量市民租住政府的房子。深圳目前也有大量经济实力弱势的居民，经济适用房也很难保护他们，廉租房可能是一个比较好的途径，“新政”在这一点上体现了政府政策人性化的一面。

　　半求认为，这次“新政”是对前段时间一些宏观调控的细化，由于深圳房地产市场比较理性，而且政策方面也比较规范，真正的“炒家”并不是很多，所以对深圳的影响并不会太大。

　　(作者：陆琼华)