上海房价环比连续两月全国领跌！而北京，房价虽有小幅波动，但总体呈现稳中有升的态势。同样是房地产飞速发展的大城市，眼前的命运却各不相同。

　　一降一稳的背后，是什么因素在主导？两个城市的未来将会呈现什么样的景象？

　　房价：上海“跌跌不休” 京城稳中有升

　　在观望的拉锯战中，上海开发商的防线首先崩溃。6月初，以“万里·雅筑”为代表的部分楼盘试探性地走出公开降价第一步，引发多米诺骨牌效应，房地产开发商的“价格联盟”已经名存实亡。据上海中原数据显示，在4～8月份跌幅排名前16位中，超过一半的楼盘跌幅在20%左右，价格下调额度约2000元/平方米，部分高档楼盘甚至已经下跌了5000元/平方米，而原本价位不高的楼盘也降了1000元/平方米。

　　降价，是开发商企图摆脱困境的无奈选择。9月16日国家发改委与国家统计局公布的调查数据显示，上海房价8月比7月跌1.8%，是全国房价降幅最大的城市；同时，9月份，上海房价与8月环比又下跌了1.2%，继8月之后环比房价降幅再次位居全国之首。据五合智库副总经理蔡文韬介绍，到目前为止，降价还是整个上海楼市非常普遍的现象，并且他表示，这种跌势还将持续。

　　而北京，房价则呈现稳中有升的态势。

　　北京市建委、市统计局、市国土局和市发改委根据北京房地产市场信息及预警预报系统运行结果，联合向社会发布的房地产市场运行情况报告显示，1～9月份，全市商品期房买卖均价7372元/平方米，同比上涨了1460元/平方米，涨幅为24.7%。其中9月份，全市商品住宅期房预售均价6898元/平方米，比8月份上涨78元/平方米，涨幅为1.1%。4～9月份，住宅期房均价都在6805元/平方米～7136元/平方米之间波动，波幅在340元/平方米以内，总体价格趋势平稳。

　　供需：上海供大于求 北京供需平衡

　　在价格下跌的背后，透露出来的是上海市场供需的错位。一方面，供应量的增长明显大于需求量的增长。据上海中原物业代理有限公司提供的数据，2005年9月上海商品住宅新增供应366.4万平方米，比上月增加156.9%。截至10月25日，上海市新增商品房可售面积已经达到2329万平方米，并且平均每天新增的商品房可售面积达8万平方米左右，面对如此大的压力，开发商的跳水行为也就不难理解了。

　　与商品房供应形成鲜明对比的是成交量停滞不前。据统计，9月份上海住宅成交量与去年同比不到50%。该月上海新增商品房成交162万平方米，日均成交484套，尽管比上月增加了30%多，但增量大都集中在中环线外，地产圈内并没把它当作复苏的迹象。10月份自10月15日以来，日均成交套数都在650套以上，但整月新增商品房成交面积预计仍然在180万平方米以下，同比去年9、10月份330万平方米、390万平方米的成交量，两者不可同日而语。

　　另一个在上海楼市突出的问题便是，宏观调控之后，开发商急于降价抛售，购房者反而抱定“买涨不买跌”的心理，就是不出手。更糟糕的是，很多已经购房的人群因为房价下跌而要求退房。

　　而在北京，当宏观调控政策出台，购房者陷入观望期时，开发商并没有急于出手，而同样也采取了静观其变的策略。很多开发商都捂盘不卖，要么推迟开盘计划，要么暂停销售。这样，市场上的供应和需求量就保持了大体的平衡。今年“金九银十”的传统销售旺季虽然不及往年热闹，但开发商利用这个机会打翻身仗的目的却基本达到了。专家预测，北京的“金九银十”销售旺季将推迟至11月份至年底。从11月份前几天的网上签约情况也可见一斑(详见表1)。从11月1日～11月5日每日的成交数量来看，均比“银十”平均成交量472套高很多，与“金九”成交量也保持相当。

　　供需结构：上海严重错位 北京基本协调

　　据蔡文韬介绍，从政策的实际影响看，那种大户型、高总价的房子所受冲击最大。而这类产品在上海的供应市场中却占据很大的比例。在宏观调控出台之前，房地产市场的发展一片红火，投资者、投机者纷纷涌入市场，需要购房自住的人因为担心房价上涨，也都赶早不赶晚。投资者和投机者都青睐地理位置好、大户型的房子。一方面，可以投资较少的物业倒手赚到较多的钱；另一方面，即使卖不出去，市区的房子出租也不困难。

　　上海房地产界一位专家表示，正是因为市场上出现了大量这类需求，所以开发商“应需而造”，好地段、大户型、高总价的房子纷纷破土而出。其实，从两年之前开始，上海市房地产的租金售价比就在不断地下降，房产泡沫已然显现，但很多投资者并没有意识到，或者仍固执地坚持房价还将继续上涨的观念。宏观调控一经出台，这类产品的销售量和价格都应声而落。“需求不等于有效需求。”这位专家表示，从上海市民真正的购买实力来看，难以承受大户型、高总价产品,只能面向投资市场，而由于房产的特殊属性，其投资和投机行为将受到限制，一旦调控政策出台，必然受到重创。

　　而据成业行市场拓展中心总监张艳介绍，北京房地产市场的供应结构比较平衡。占据市区好地段的项目几乎都设计有小面积、低总价的户型，比如东直门的海晟国际公寓、北三环东路的城市出品等。部分设计为大户型的产品定位于豪宅，其地理位置和产品品质都是极优的，竞争对手少。而这类产品也都为财富阶层购买来自住，并非投资。从统计数据看，1～9月份，北京全市预售的商品住宅中，以成交套数统计，商品住宅单套建筑面积在80～140平方米的占商品住宅成交总套数的56.8%，80平方米以下的占21.6%。

　　土地：上海受冷落 北京成抢手货

　　上海市国土资源局数据显示，2005年，上海市经营性土地供应计划共3000公顷。其中，配套商品房土地供应1000公顷，中低价普通商品住宅建设用地供应1000公顷，商业、办公、娱乐、综合和其他商品住宅等土地供应1000公顷。

　　而北京2005年度土地供应计划总量为6500公顷，增量土地3900公顷，存量2600公顷。其中，住宅商品房1750公顷。1～9月份，全市土地供应总量为1906公顷，其中，住宅供地为533公顷，规划建筑面积756万平方米。

　　所以，从土地总供应量看，北京市场大于上海市场；而从住宅用地供应看，上海供应量大于北京。据蔡文韬介绍，在上海，为控制房价上涨，满足真正的住房需求市场，政府在供地政策方面倾向于中低端住房和经济适用房的建设。所以新近增加的中低端产品供应大幅增加。比如，松江区、宝山区以及闵行区等区域，都是以中低端住房开发为主，集中放量，并且产品同质化严重，导致销售量和售价同步下降。

　　而据上海媒体报道，虽然土地总体供应量并不多，但土地市场的竞争也并不激烈。11月8日，上海市第四批公开出让的国有土地陆续挂牌，共有30块土地。但再没出现前几次激烈争夺的场面。而上海各区县的房屋土地管理局透露，在这些土地挂牌出让前，已有多块土地因无竞买者报名而流标，顺利挂牌的土地项目相当部分仅有一个竞买者。

　　记者采访得知，土地之所以受冷落，是因为开发商对市场前景缺乏信心。一方面，现有项目销售滞缓，资金难以回笼，面临很大压力，尤其“年关”即至；另一方面，未来的市场到底将走向何方还难以判断。

　　而在北京，却呈现出相反的情景。

　　从本市土地供应计划和实际已经入市的土地数量来看，今年土地供应形势十分紧张。8月26日，北京市国土资源局新闻发言人张维表示，今年上半年北京市国土局已经安排供应的土地是700多公顷，而实际上区县计划的上半年需求量已经超过4000公顷，北京市今年土地市场仍有很大缺口。他表示，下半年是不是真的能完成区县所需的土地指标，还不能完全确定。同时，经济适用房和住宅商品房用地量明显偏低。

　　而开发商对未来的市场前景依然十分看好，很多开发商不担心项目销售，也不担心房价下降，最担心的便是没有地。“我没有地了”“我们将采取多种方式寻求土地”……这样的言论充满了房地产界。故此，住宅用地出让市场上，开发商拿地的争夺战达到白热化的状态。

　　业内分析家认为，土地供应的缺口会让人们对供应形势愈加紧张，对房价的预期必然看涨。同时，由于建设周期的原因，如果土地供应继续吃紧，其带来的问题将在一年左右的时间凸显出来。

　　市场预期：上海下行1～2年 北京一路上行

　　在这样的背景下，上海楼市和北京楼市将何去何从？

　　上海社科院城市发展研究中心主任、博导、上海市房地产经济学会副会长张泓铭表示，上海楼市下行将持续一两年，很可能在2007年回暖。他表示，宏观调控后，上海楼市将经历三个阶段：第一阶段——价稳量跌；第二阶段——价跌量升；第三阶段——量价齐稳。目前正处于第二个阶段，开发商的降价行动对市场销售起到一点微小的推动作用，部分购房者认为房价已经回落到自己可以承受的范围，于是出手购买，但还有很多人愿意“买涨不买跌”，所以观望者依然占很大比例，成交量即使上涨也是非常缓慢的。张泓铭表示，楼市从第二阶段到第三阶段需要的时间比较长，当市场价格基本到位，市场购买力真正释放，其他各方面完成调整后，市场才会进入量价齐稳的阶段。而据他判断，上海楼市要进入量价齐稳的阶段，至少需要1～2年的时间，在这期间，商品房价格将一直呈现下降的趋势，但幅度不会很大。据他介绍，去年年底上海的空置量有三四百万平方米，今年的空置总量可能接近1997年的水平。需要一两年的时间消化。

　　同时，有消息透露，被称为财富驱动利器的房地产业，将可能从“上海市国民经济和社会发展第十一个五年规划”中的支柱产业席位中退出，将放慢其发展步伐。很多专家认为房地产是为了解决人们的居住问题，实现安居乐业的梦想，而不应当一味追求发展速度，以带动经济发展。

　　在北京，开发商坚定认为房价会继续上涨自不必论，记者采访了很多购房者，他们的判断也基本如此。只有一小部分专家认为北京的房价过高，政府应加强宏观调控，房价还将下降。同时，相关政府部门也表示，今年将不会再出台新政策，政府出台政策并不是为打压房价，而是为了稳定住房价格，实现平稳发展。

　　在第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司助理董事胡建明看来，目前上海房价处于下行阶段是政策和市场调节综合作用的结果，属于正常现象，并且有利于市场的长远发展。比如，开发商会调整自己的策略，让产品更加符合市场需求。这一观点与蔡文韬的想法不谋而合，他认为，将来市场上将会出现更多中低价位、中小户型的产品；同时，还会促使开发商更加注重房屋质量，做好进行现房销售的准备，因为在房价下跌阶段，很多人不愿意购买期房，并且容易出现退房的情况。而胡建明认为，虽然北京的房价一直呈现平稳上涨的趋势，从走势图上看也许很美观，但从长远来说未必是好事，他认为政府的调控固然重要，但更应该发挥市场自身调节的作用，否则问题必然会显现出来。他表示，如果政府继续实施政策调控市场，那么房价会按照其想法呈逐步上涨趋势。而更多的人则认为北京的住房刚性需求大，房价本身比较合理，所以平稳上涨也是市场所需。但无论哪种说法，都表明了房价和交易量都会继续慢慢上涨。

　　(作者：冷翠华)