1、对目前房屋买卖最新制式合同的一个解读。

　　商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。

　　目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本（GF-2000-0171）。该示范文本是两部门在原《商品房购销合同》示范文本（GF-95-0171）的基础上，总结经验改进而成的。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导作用，并非强制使用。但在实践中，示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。

　　但是，由于格式合同中有许多空白需要当事人自行约定的和可供选择的条款，填写的内容不同，或者所选择适用的选项不同，对双方的权利义务往往产生至关重要的影响，购房者在签约前应尽量熟悉格式合同中各个条款的含义，以及在违约时可能产生的后果等。

　　在此提醒购房者在签订房屋买卖合同时要注意以下问题：

　　第一，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了许可证，则标志着开发商具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办产权证的关键。

　　第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。

　　第三，一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见，决不能草率行事。

　　第四，一定要分清房屋暂测和实测面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积差异提出意见，并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后，才能避免上当。

　　第五，一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。

　　第六，一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。

　　第七，在签订房屋买卖合同时，最好请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本，以减少一些不必要的损失。

　　2、合同中哪些条款需要提醒消费者注意,或者这些条款日后容易产生纠纷。

　　格式合同中出现问题最多的主要是以下条款：

　　第五条：面积确认及面积差异处理，建议选择按第2种方式处理，而不是简单的约定据实结算；第六条：付款方式及期限，应特别注意按揭的约定；

　　第八条：交付期限，应特别注意该条款中的交房条件选择以及免责条款的约定；

　　第十条：规划、设计变更的约定；

　　第十三条：出卖人关于装饰、设备标准的违约责任；

　　第十四条：出卖人关于基础设施、公共配套设施正常运行的承诺，应明确约定各种配套设施达到正常使用标准的具体时间，以及不能达到时应承担的违约责任；

　　第十五条：关于产权登记的约定，建议明确约定产权证交付的具体时间，并尽量约定按日支付违约金的标准。

　　3、开发商或者代理公司最易在哪些条款上设置陷阱，消费者如何规避？

　　除前一问题中所提到的以外，还应注意：

　　陷阱一：合同主体认定不明，如合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，也有可能该项目是Ａ公司开发的，实际上却是由Ｂ公司投资，作为买家还是应与Ａ公司签约，否则在以后办理各种手续会带来一系列的麻烦。对策：购房者在签约前应对项目的有关情况做详尽的调查。

　　陷阱二：“最短时间”与“最好”，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司，建议购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里；

　　4、如何填好合同的补充条款从而更好的维护业主权益？

　　建议购房者在签订补充协议时，最好与开发商就以下事项进行约定：

　　1.要让开发商对其主体资格及相应批准文件的真实性做出承诺，如果有做假的情况，按违约处理，购房者有权提出退房，开发商退还所有已交房款（含定金），并且支付违约金。

　　2.要把售楼书或广告承诺写进补充协议。在同开发商签订购房合同的时候，最好将开发商的相关宣材料或承诺做出的许多诱人条件，如得房率、公共配套设施、建筑装饰装修、绿化、附带赠送等，作为补充协议的内容加以确认使其变成购房合同的一个重要组成部份。倘若交付时房屋不符合上述承诺的要求时，购房者可以根据合同中的有关违约条款追究开发商的违约责任。

　　3.要确定产权证的取得时间。应在合同中明确提出产权证的发放准确时间，明确产权证不能按期发放时开发商应承担的违约责任。

　　4.如购房者在购房中选择按揭贷款付款方式，则应约定如按揭不成，购房者可以选择的其它付款方式及具体处理方法，对定金的返还也应作出相应约定。

　　5.要补充开发商擅自更改房屋设计的违约责任；房屋交付时开发商未出具质量检验证书的违约责任以及房屋质量不合格的违约责任等应作出明确的约定。

　　6.要补充一些合同文本中未提及的税费承担、合同变更、解除条件及其他双方认为应当约定的事项，如不可抗力情形的范围及不可抗力逾期交房多少天可以解除合同、房屋外墙使用权归属等。

　　总之，在房地产交易中，还有许多不确定的因素，将成为购房者在购房中所面临的风险。购买期房所面临的风险更大、问题更多。若购房者是首次购置房产，许多问题将不可能预见到，更无经验起草或者修订合同，这样就会给购房者买房造成困难，难以切实保护自己的合法权益。在这种情况下，建议购房者选择精通房地产法律业务的律师来协助购房者与开发商签订合同。完善的房地产买卖合同可以有效地规范开发商的行为，从而有力地促使发展商履行自己的义务，同时也使购房者的合法权益获得最大限度地保障。

　　5、针对开发商的霸王条款，消费者该如何处理？

　　购房者要避免“霸王”合同，主要要注意以下几点：第一，合同双方要遵循合同法的基本原则，《中华人民共和国合同法》依法确立了“平等原则”、“公平原则”、“诚实信用原则”，这些原则是购房者和开发商在订立商品房买卖合同时应当遵循的基本准则，是避免“霸王”合同发生的第一步；第二，购房者一定要学会理性购房；第三，购房者一定要有强烈的合同意识，在签订合同前要了解一些购房法律知识，一定要先看合同条款，仔细审阅合同中的每个条款，要据理力争，千万不要被开发商诸如“合同是房产局规定的，已经在备案，不能修改”之类的所蒙蔽；第四，如果购房者对购房知识欠缺，可以参考相关的购房指南，或请专业人士、房地产律师陪同选房购房。

　　（文章转自三湘都市报 地产三湘周刊）