中国长沙第26届房地产交易展示会于2008年10月30日上午在红星国际会展中心盛大拉开帷幕。在楼市现今观望气息颇浓的局势中，此次房交会的举办无疑成为了市民和开发商密集关注的焦点，房产今后的路该如何走，房价是涨是跌成为市民最关注的问题。

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现象篇——“降价”，“退房”，“保值”，下一轮是什么？

江山帝景副总经理梅青君：寒冷是短期的，今后会更好

主持人 把握楼市脉搏，感受城市心跳。欢迎您来到0731楼市会客室，我是主持人双双。在中国长沙第26届房地产交易展示会现场演播，为您带来房地产热门话题讨论。今天要聊的这个问题我知道是开发商不愿意面对，但是老百姓最为关注的，那就是降价。说到降价是几家欢喜几家愁，有人说长沙的房产降价孕育了整整一年,今年9月才真正开始降,各位奔波在第一线的营销老总们都亲身经历了这一时期,能通过贵楼盘的销售情况谈谈各位的见解和感受吗? 先请问梅总对降价风潮的到来是什么感受？

梅青君 我首先先介绍一下我自己及我们公司的情况。因为，对于长沙人来说，可能对珠江地产还不太了解。珠江地产是一个大型的房地产品牌公司，从1993年成立以来，我们在北京、上海、深圳、西安等主要一线城市做，在这些年我们做了一百多个项目。

主持人 那你们对降价的感受肯定是很深的。  

梅青君 对，我们有100多个项目，有60多万业主，分布在全国各个城市，我们是跨国公司，也是房地产企业。我们在去年年底的时候，也就是整个市场遇冷的时候进入了长沙，进入长沙也是珠江地产进入第一个二线房地产市场城市，其实，在03年左右的时候，我们也到长沙来看过，包括我们专业调研团队也来长沙做了考察，但是那时候没有进入这个市场。但是，为什么在07年的时候进入长沙这个市场？其实，我们非常看好长沙作为一个中部城市的“中心城市”的价值所在，我们也看到长沙政府层面把台子已经搭起来了，在07年底长株潭两型社会改革综合配套试验区获批了。长沙从城南的省府版块、麓南的市府版块，还有新河三角洲等等，就已经把版块拉开了。所以，我们认为湖南省只有长沙一个中心，我们更看重的是长沙作为一个中心城市的后发之力。

首先，它的城市价值，将来从长沙的城市规模上来看，它只有250万人口，我相信它作为一个中心城市，在未来3-5年内城市人口会急剧扩张，后发优势是比较明显的。而且，长沙房价一直是比较健康、理性的，在全国二线城市中房价是排在倒数第三的，长沙的房价很健康，也很理性。

那么，我们为什么看到了长沙的城市价值所在呢？在未来3-5年达到了800万左右大的人口容量的时候，它的稀缺资源就会体现出来。作为珠江地产，我们看重长沙存在的价值有三个方面：第一，长沙有一大宝：岳麓山，是长沙第一大稀缺资源之一。岳麓山下面还有大学城、岳麓书院，人文氛围非常浓厚。

主持人 那第二大宝呢？  

梅青君 我第一大宝还没说完，很多人知道全中国只有一个岳麓书院，我们可以想象主席站在橘子洲头讲层林尽染，看万山红遍，就是讲的河西。

第二大宝是湘江。它对于生态的调节都是非常好的，包括湘江风光带的完善，我认为湘江两边肯定是公寓、酒店、写字楼林立的区域。我们要看到在中国所有的大都市，沿江的房子都是非常有价值的，我认为湘江是长沙的第二大宝。

第三大宝可能长沙人都还没有去了解，我们觉得公园非常重要，像纽约的纽约公园、帝国大厦、自由女神，称之为纽约的三大形象。  

主持人 就长沙而言呢？

梅青君 长沙有16000亩的阳湖城市森林公园，政府花了8个亿在打造城市森林公园，包括纽约公园也是从森林公园演变过来的，我认为市内公园是非常有价值的，我去过杭州的西溪市内公园，改造之后那边的房价达到了2万平米，现在达到了4万/平米左右，它的城市整个价值都凸显出来了，包括西湖。我认为政府搭建的城市价值凸显出来了，那作为珠江地产，作为开发商而言，我认为长沙不存在“降价退房”的现象，也可能有这种现象。但是，作为珠江地产来说更注重房子的品质。

应该说，大家在打价格战的时候，我们在埋头苦干，把房子的品质做出来。如果说长沙房价目前还是在3000元-4000元/平米左右的价格徘徊的话，我认为随着政府把城市价值凸显出来，我们房地产企业把房子的品质做出来之后，我想长沙的好房子会越来越多。

主持人 您说了这么多，也就是说你们特别看好长沙房地产发展的前景和发展的空间，那么你们在07年底进入长沙之后，正好遇到了08年的降价风潮，这对你们楼盘的开发理念会不会有影响呢？  

梅青君 我们在07年底进入长沙之后，对08年、09年长沙的房地产市场就有一个预期。我们在广东有个项目，在小北路，也在一个市内公园旁边，它一天卖了1.6个亿，1.8万元/平米，还有很多人在找朋友看能不能买到这个房子。为什么可以卖这么好？第一是项目周边的环境做得非常好，有公园；第二是房子品质非常好。如果我们单纯地徘徊在低层次的价格空间的话，要做出好的房子是很困难的。  

主持人 你认为长沙有这么大的消费群体去消费高品质楼盘吗？可能在目前的社会人群来看，中低收入水平人是占了很大一部分的。

梅青君 这个市场是循序渐进的，是要培育的。我们也看到很多长沙先富起来的一批消费者，他们对自己的居住要求也会越来越在意。因为，房地产市场处在一个成熟阶段，03年我们来到长沙为什么没有进入这个市场？因为，那个时候市场培育周期时间还会比较长，如果在那个时候卖到6000元-7000元/平米的话，可能还比较难。其实，很多人都说自己的项目是高品质住宅、豪宅，我想2000多元/平米的成本做出豪宅，我会打一个问号。我想消费者自己也会想，2000多元/平米的成本做出豪宅的话，还是很难的。而且企业负债的话，风险将更加大。我们更看重长沙在未来承担中部中心城市的这个角色，它在未来是中部城市的一个发动机。

上个月我们开了湘商大会，我是广东商会的常务副会长，是张春贤书记主持的大会。那么，我在那里看到长沙作为一个比较优秀的省会，大量的企业在进入长沙，不单只有房地产市场，还有其他的制造业。

主持人 所以，您认为长沙的经济发展势头是比较好的。

梅青君 对，因为去年湖南省的GDP是11.88%，在中国六大城市中它的GDP增长是排在前位的。

主持人 所以，因为经济水平的提高，您会认为您做的高品质楼盘仍然会有一大批消费者来消化，对吗？

梅青君 首先，我们要做出来，现在我们埋头苦干，把品质做出来，并不是大量地去包装它，不是去做一个噱头出来，关键是要把高品质做出来。江山帝景项目在河西，有大学城一批高素质人群在买我们的产品，我们还在引导地州市的民营企业主等其他客户来省城置业，他们认为长沙的教育是非常不错的。那么，我们这个项目正好靠大学城，中南大学、湖南大学都在我们项目周边，买我们的房子可能小孩在读大学的时候，4000元买的，到他大学读完之后，想把房子卖出去都会有一个升值，我们的房子是一个会赚钱的房子。

主持人 好的。  

梅青君 另外一方面，从我们项目本身来说，它靠岳麓山、湘江、还有市内公园在周边。长沙的医疗设施还是比较好的，有些地州市的需要养老的人也会来长沙，我们的项目是会呼吸的房子。

主持人 那您很看好长沙的市场，对自己的项目也非常有信心。  

梅青君 对。

主持人 就我个人的感受来说，在去年我们基本上看不到3000元/平米左右的房价，今年我们确实是真的看到了超乎市场价值的房子出现在老百姓面前。但是，还是有很多老百姓在观望，他们还在想现在是不是要买？是不是还会降？您觉得降价风潮对老百姓的购买力促动会有作用吗？

梅青君 林总说得很好，有时候我们可能会站在月球上看地球。那么，我们作为一个外来的大企业，从外省的角度来看长沙，我可以跟你谈一下我去年年底到长沙来了之后，在生活上的一些感受。

去年，我来长沙住了一个月的酒店，然后，我要一个朋友在大学城帮我找一套房子，至今没有找到。第一，因为，大学没有房子给你租；第二，大学城也没有好的房子给你租。所以，我觉得如果房价降下去了，我们要更看重它的价值所在。我们的消费者，包括媒体朋友们，应该更看重整个长沙的城市价值，政府把这一块做得非常好。关键是接下来我们的消费者也好，或者说开发商也好，我们不能单纯地从价格出发来看长沙的房地产市场，我们要更看重它的价值所在。它的价值凸显在这几个方面：绿化管理、园林绿化、社区文化，我住在这个社区，能不能从物质上、精神上满足我的需求？

所以，我认为我们政府层面、消费者层面、开发商层面，大家要更加维护城市的价值，看重城市的价值。如果我们一直看2000多元的房价，一直看房价降价，大家看到这个形势的时候，我想对这个城市未来的发展，也包括对开发商自身都是有影响的。

我们也会看到高端消费者担心房价降下去了，房子的品质会不会降低？会不会出现楼盘自身品质、配套方面的降低？这就需要我们去判断。首先，我们买房子的时候，你对这个企业要做好判断，对这个企业未来的发展要做好判断，而不能单纯地从价格出发。

主持人 那么，林总刚刚也谈到老百姓在疑虑中一部分对降价风潮是将王，有的是要求退房，对这种情况开发商们采取了一定的措施，李总就对自己的项目采取了措施。那您认为开发商推出的“保值”措施到底是一种噱头呢？还是真正有一个明确的措施来保证老百姓的利益呢？

梅青君  一流的项目是卖的企业，你买这个项目是这个企业做的就是一个保障，一流的项目是卖企业，二流的项目是卖标准，三流的项目是卖品牌，四流的项目是卖服务，五流的项目是卖产品。我认为像我们这些大的企业，你买我们的项目就已经是一个保障了，我们的投入都是不一样的。打个比方，我们江山帝景这个项目，今年6月份开盘，是市场比较严酷的时候了，5月中旬的时候做出了样板房，在春交会上正式对外展示，然后我们在6月9日开盘，将近三周的时间我们卖了100多套房子，也有一些团购单位买了一栋，而且我房子都是150平米、170平米的大户型，一套房子要60-70万元。
所有的消费者去看了都觉得好，我们保证项目的品质，充分考虑了市场因素，不是在去年市场非常乐观的时候做的定位，我们珠江地产每做一个项目是低开高走，首先我们的价格会比较低，金杯银杯不如口碑传播，我们的很多房子是业主介绍过来买的。很多消费者可能看到这么大的企业在做这种项目，为什么广告比较小？因为，我们主要做扮相的营销，我们业主的口碑很好。开盘的时候我们做过推介会，有40%多的房子都是大学教授在这里买，林总和主持人都说一定要擦亮眼睛，买什么样的项目，要看什么样的产品。
我们在广东一些项目前几年卖3000元/平米，他现在可以卖到10000元/平米！可是，在长沙2000多元/平米买的房子，现在可以卖更高的价格吗？我对这种价格的房子品质是打问号的。其实，现在很多长沙的消费者不是不愿意买房子，是大家的心理预期降低了，这次金融危机可能对中国也有影响，但是不会影响到像美国那么大。长沙消费者的心理在随着市场发生变化，我认为长沙的消费者都会追求高品质的生活，湖湘文化精神就是敢为天下先，我比较看好要做好房子，还是会有好的消费者去买的。

主持人 这也是一个美好的期待了。那梅总，您的猜想是什么？

梅青君 在07年市场比较好的时候，我认为在春天的时候应该想到冬天，那我们在冬天的时候也应该想到春天。我相信长沙政府把台子搭得这么好的情况下，长沙的市场还会越来越好，目前只是短暂的、暂时的。