董藩：房价真的不高 否则大家早不买了

    “房地产仍是最佳投资选择”

    记者：随着国内通胀形势日益严重，楼市调控层出不穷，您对目前市场情况下的理性投资，如何看待？目前看来，您认为购买房产仍然是有效抵制通货膨胀的最佳投资方式吗？

    董藩：对老百姓来讲，有了钱肯定是要做投资的，比较了各种投资方式，我仍然认为房地产是最好的投资方式，当然这是从长期来看，而不是说某一个时间点。就某一个时间点来讲可能会有一点问题，比如说调控力度比较大的时候市场会有一些振荡。但是，做投资不能只关注一朝一夕，而应该关注长期的趋势、长期的回报。股市毫无疑问，在中国很难具有投资价值，因为从诞生的时候它就充满了投机，从诞生起进到股市的很多企业很多都是垃圾企业，成长性很差。如果有谁持有不同意见，只要看看这些年来股民的回报就可以了。而且中国的企业、上市公司基本上不给大家分红，即使分红分得也非常少。所以，长期股市投资的结果就是什么呢？姚明进去，潘长江出来；奔驰进去，自行车出来；穿着西服进去，光着屁股出来；蟒蛇进去，蚯蚓出来；地球进去，乒乓球出来……我们身边的很多人都是这样，长期看来，如果在股市当中待十年，二十多人的话，大概只有两、三个人能赚一点钱，其他人都是亏的。

    股市不能进，其他的一些投资方式也很难办。比如说古董、字画这些市场，老百姓是进不了的，需要非常专业的知识。像古董市场，除了你到了马卫东这个层面上，可以把真的说成假的，又可以把假的说成真的，否则你不要去做。字画也是这样，第一，我们很难买到真的，第二，我们对价格很难把握，所以这两个领域都不太适合老百姓去做，而且是小众市场。

    再来看黄金市场，毫无疑问，黄金市场很多人卷了进去，但是它的回报是不行的。长期来看，黄金、白金的回报都不够好，尽管短期内有炒作，价格还可以，但是长期来看里面的获利不大，因为黄金也好、白金也好，虽然还是个财富的符号，但是它已经失去了很多意义，已经不具备交换的手段了。   

    有人说，乱世黄金，利比亚那边乱了，没有人看到拿着黄金去交易，所以说，黄金的用途已经大大减少了，它的保值增值性大大降低了。可能还有一些别的，比如说像邮票市场，这是很小众化的投资方式，你也不可能拿着几百万去买集邮产品，如果这么做的话它就不值钱了。所以到最后我们看来看去，对老百姓来讲最大的发展投资方式还是房产。

    记者：可否请董教授介绍一下，投资房产的好处表现在哪些方面？

    董藩：第一，房价原则上只上涨不下跌，下跌只发生在特殊情况，上涨是规律，下跌是意外；上涨是常态，下跌只表现在特殊情况之下。例如说战争、瘟疫、经济危机、连续地震之后的需求衰退等等少量的情况，还有香港这种政治因素影响会出现一定振荡。大多数情况来讲，房价都是上涨的，只要这个国家人口增长还在持续，城市化进程没有完成，家庭还在裂变，生活方式在改变，需求就处在上升状态。所以改革开放以来，中国的房价一直是在涨，这个事实已经告诉我们，房地产是最好的投资产品。

    除了价格增长趋势决定了房地产目前来看仍然是最好的投资产品外，还有一点，也就是说投资房地产杠杆率问题。买房子来讲的话，我们一般是用30%的钱买一个100%的房产，也就是说你投30万可以买100万的房产，那么100万这个房产在增值，只要它的增值幅度超过了我们银行的利息，要记住的，银行的利息是70%的利息，如果换算到整个房产当中，它可能没有现在公布的利息这么高，比如说6%的利息率换算一下的话，那么在100%当中大约是只占4%了，如果房价超过了4%，就等于银行的信贷资产帮助我们创造财富。毫无疑问，这是非常划算的一笔投资。

    还有一个特点，即使房价下跌，一般下跌的幅度都不大。它跟股票完全不一样，股票可以给你跌没了，但是房地产不容易，我们说它有价格的黏性，下跌的时候跌的幅度比较轻，这样一来风险被锁住了，再加上房地产还有其他一些特点，这就决定了什么？房地产就是一种最好的投资方式。所以，我们老百姓当中个人财产主要表现为房产，也印证了这个道理。

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