董藩：房价真的不高 否则大家早不买了

    “放眼国际 敢于‘走出去’海外置业”

    记者：董教授，刚才您介绍了怎样的投资算是理性投资，目前海外投资置业已经成为一种新的投资趋势，您如何看待这样的投资趋势？

    董藩：在全世界范围内配置自己的房产，这是改革开放之后逐渐出现的一种趋势，此前这种趋向还不明显，但是自从限购限贷之后，的确有大量的富人到海外去买房置业，为什么呢？因为通货膨胀是非常严重的，政府公布的CPI这个数据可能并不高，4%、5%、6%……但是实际上货币改革速度比这个要高，我估计每年10%应该是没有问题的。如果说今年你有一万块钱不作投资的话，明年就变成九千了，后年又在九千的基础上又下降了10%的购买力，这就是告诉我们必须做投资，但是在国内做别的做不了，买房产的路又被堵死了，怎么办？可能有很多人想到了到国外去投资，放眼世界，的确有很多很好的投资区域，于是我们今年观察到有些资金是在外流的。

    记者：董教授，据您观察目前中国投资者在海外置业的整体态势是怎么样的？

    董藩：到海外投资的规模在不断的上升，也许这样可以引开我国流动过剩这个问题。此外，可能更主要的是集中在澳大利亚和加拿大这两个国家，为什么呢？因为这两个国家是移民国家，经济增长比较明显。下一步，美国是不是会引起比较高的海外投资热潮还有待于关注，因为美国有议员已经向国会提出能不能开放投资市场，购买50万以上房产的可以移民，这可能会成为一个很有效的条件，但是过去由于税收或者贷款的原因，美国投资可能相对大一些，而澳大利亚和加拿大可能更有优势，其中澳大利亚更占上风，因为澳大利亚的首付是非常低，如果买期房的话有10%就可以了，也就是少量的钱可以买大量的房产。所以我们看到这两年流向澳大利亚、加拿大的资金是相对比较多的，移民到这里的人也是相对比较多的。

    记者：有言论称，中国人正将在国内买房、“炒房”形成的激进风格带到海外，搅起一波波房市热潮。与中国资金一道进入海外房地产市场的，还有中国式的“炒房”思维。您怎样看待这样的言论？在您看来，中国式的“炒房”思维，是一种怎样的思维？

    董藩：中国人是偏爱房产投资的，这是历史形成的，外国人和我们的居住文化是完全不一样的，从消费角度来讲也不一样，中国人喜欢攒钱、投资，老外有了钱他会消费掉，这有几个前提，第一是文化上的原因，他们都喜欢玩、休闲、娱乐，所以有了钱去酒吧、去旅游，而中国人可能长期的这种短缺导致更关注未来。另外，我们的传统文化使我们更关注父母和子女，所以都要帮助他们来改善生活水平，其中重要的就是居住条件。

    另外，中国人这些年来在房地产投资上获得了大量的回报，所以更看重它是一个投资方式，外国并不这么看，外国因为他们晚年都有保障，只要有一套房子就可以了，甚至有很多人他们租房都很正常。比如说澳大利亚，平均买房年龄是52岁，在日本平均买房年龄大约在40岁左右，英国和美国也是大学毕业十年之后才陆陆续续考虑要不要买房的问题，这种文化就决定了这些国家投资房产的态度。我国从置业投资年龄段方面来说，走在了他们的前面，所以在海外华人往往都是出租市场的主要供应者。这没有对错而言，我发现这样做可能对华人是比较有利的，因为在外国做经营有很多场合由于语言或者其他方面的原因，中国人或者华人很难融入到主流社会，但是中国做房产投资我们可以立足脚跟。所以，我相信在未来中国有两个产业在国际上是有竞争力的，一个就是我们的餐饮企业，中国的餐饮是非常丰富的，味道非常好，越来越多的老外喜欢，这个可能在国际上有竞争力。再者，可能会形成一种以华人为主体的出租市场，当然，主要表现在一些发达国家，例如澳大利亚、加拿大、新西兰这样一些国家，在香港、在新加坡这种风气也有所抬头。

    记者：董教授，对于海外置业来说，不仅受到部分投资者热捧，相当数量的国内房地产商，由于国内政策多变以及房地产市场不明朗，索性将投资的关注点转移至海外物业。对此现象，您如何看待？

    董藩：“走出去”是一个必然的趋势，也是我们融入国际社会的一个途径，不光是房地产，其他行业也是这样。当然李书福收购了沃尔沃，我们关注的不应该是他的成功还是失败，关注的是中国人民从此有了胆量可以走出去。上一次经济危机当中在海外有很多投资机会，他们有很多由于经济危机的冲击财务上出现了危机的企业非常好，但是，如果中国人有国际视野、有财力“走出去”把它们给收购了，这比你去打造品牌要好得多，要能节省更多的时间，但是我们丧失了这次机会，只有少量的企业走出去。

    今天我们开发商“走出去”也是必然，第一，发达国家有很多老城区需要改造，需要我们参与；第二，一些发展中国家，像越南、缅甸，一个高速增长期可能会来临，我们参与进去有好处。还有，像新加坡、香港这样的地方都是华人的天下，我们过去也很正常。所以“走出去’有诸多好处：第一，帮助人家搞建设，我们赚自己的钱，第二，了解了外国的一些规则、国际惯例，对再回过头来搞建设、加强国际之间的合作是非常有好处的，“走出去”是个必然，“走出去”也是我们的希望所在。

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