董藩：房价真的不高 否则大家早不买了

    “房价如果算高 不会有那么多人买”

    记者：董教授，对于目前房地产市场的走势，您抱以怎样的态度？目前中国的房价高不高？

    董藩：如果非要谈中国房价高不高的问题，从某些角度来讲是不高的，为什么？如果房价算是高的话，解释不了这种现象：高就意味着买不起，买不起就意味着没有成交量，没有成交量你怎么解释去年成交了十万多亿，前年成交了七万多亿呢？这个数量是非常大的，你又怎么解释为什么我们要限购限贷？限购限贷的比例是非常厉害的。这些政策的出台说明什么？能买得起的人太多了，我们不得不去考虑它。再言之，有人认为房价很高，比如说去年才4000元/㎡的房价，今年上升到6000元/㎡了，这牵涉到一个比较的依据问题，因为什么？往回头看那是计划经济，或者说计划经济依然占了比较高的比例，所以它的房子的定价不是纯粹的市场定价，受到了很多干扰。比如说有单位内部集资建房、房改房等，这都是非市场的定价或者说市场的成本表现得不够充分。这就像一个人不是站在那里的正常身高，他是堆在那里，改革是要回到正常身高，让他站起来，从蹲着到站起来的过程当中不同于他原来站着1米68，过了两年长到1米72，不同于这个增长幅度。由蹲着到站起来，变化幅度是非常大的，所以这个变的过程就导致房产变化的速度较快。

    再一个，我们在衡量房价高低的时候，统计上出了问题。因为从全世界范围来看，都是要把农村房子算到房价里的，我们的农村房子是没有往里算的，如果把农村房价算在里面，现在全国平均房价就被大大拉低了。还有些价房没往里算、例如单位内部集资建房、房改房、军队的房产，及城中村的房产等，这些都是价格很低的，它有市场价格。如果把它都算进去，现在的均价会大大降低，可能只有现在的一半，甚至一半都不到的程度。

    另外，在衡量收入的时候也出现了问题。一些年轻人可能额外收入会少一点，或者说某些职业身份的人没有什么其他的收入，但是我们同时观察到，这个社会有大量的兼职收入、灰色收入、福利性收入、腐败收入……比如说，一个家庭它过去分了一套房子，还买过一套房子，那么在财务增值过程当中，这两套房子就由几十万上升到了几百万，收入大大增加了，这叫财产性收入，但是在衡量他的收入的时候从来没有算它。还有，有的人可能有兼职的收入，比如说一个普通的小学老师他可能在假期的时候辅导孩子也有额外的收入。所以，我们这个社会跟西方是不一样的，我们在考察收入的时候很多收入是没办法纳到正常考核当中，只考察他所在的正常单位所发的工资和奖金。

    所以，不论是收入的考核还是房价的计算，我们发现都出了问题，所以没有办法根据这个来评价房价的高和低。如果非要得出一个结论，事实证明它是低的，否则就不会有这么多人来买，而且能买得起。

    记者：董教授，目前部分一线城市房价有下跌现象，您对长沙这样的二、三线城市房地产发展趋势怎样看待？

    董藩：我认为房价肯定是要跌的。中国的市场非常大，包括600多个城市，各地市场由于方方面面的原因，发育并不是一致的，购买力在各地聚集的速度和规模也不是一致的，一般来讲从一线开始首先波动，然后向二三线主要蔓延，我们会看到这一切，当然中央政府也是努力把握它的调控幅度，希望不要有机会产生大的冲击。

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