2011年长沙楼市：一半火焰 一半海水

    市场走向：创历史新高的热销神话还会继续吗？

    2010年长沙楼市的热销现象，即使在很多开发商看来，同样不可思议。

    有分析认为，在供销两旺的形势下，长沙房价上涨主要有以下几方面的原因：一是超量投放货币造成流动性过剩，资金供应充足，大量资金流向楼市，推高不动产价格;二是CPI增长较快，通胀预期明显，居民存款实际利率处于负利率状态，居民缺乏有效的保值、增值途径，造成住房需求非正常膨胀;三是开发成本直线上升，地价上涨了18.35%，钢材上涨7.5%，机械上涨4.5%，人工上涨8.8%，全装修成品住宅大量面市也推高房价;四是近几年长沙在城市交通、基础设施方面加大建设力度，随着城市地铁开工、武广高铁开通、城际轻轨开建，长沙城市环境大大提升，从而刺激房价上涨; 五是房地产交易涉及土地增值税、所得税、契税的调整，增加了交易成本。

    一个利好消息是，中央已确定今年的货币政策转为稳健型，以收缩流动性、控制通胀预期、稳定价格总水平。在稳健货币政策的大背景下，2011年的长沙楼市还会创造2010的销售传奇吗？

    来自长沙市房产研究中心的报告称，2011年长沙楼市面临的环境将更加复杂：一方面，经历过长时间观望，百姓对楼市价格预期的逐渐落空，加之通胀加剧，很多刚需客户从观望转为入市，带动了市场人气；城市地铁、城市轻轨、“两桥两隧”开工建设、长株潭三市融城效应提升了城市环境，而住房保障、安居棚改工程、公租房建设也会分流一部分市场需求；高档精装修、江景项目、商业广场等高端品质大盘即将入市；生产要素、劳动成本及物价上涨等各种因素将会成为激发市场上扬的推动力。另一方面，加息、限购、限贷、限地价等调控措施多管齐下，将影响房地产投融资，抑制部分需求，对房价的过快上涨形成重拳打压，市场可能出现滞涨，但整体上不会出现大震荡，上下微幅调整是大概率事件。

    但一个不容忽视的问题是，长沙出台限购令的呼声极高，而相关职能部门也明里暗里的表态限购令的可能性，一些资金短缺的房企或许会趁地方调控细则出台前，加速出售楼盘以回笼资金，而购房者出于地方可能出台楼市调控政策的忧虑而恐慌性出手，长沙楼市年后或将出现一波购房高潮。

    业内人士称，今年随着调控政策、税收差异化政策和保障房建设政策的针对性和精准化，长沙楼市将一边是火焰，一边是海水，市场竞争将更为惨烈，严峻考验着每一个开发投资者的智慧。

    市场结构：谁的江山，大牌房企&商业地产？

    2010年的最后一天，千亿级企业绿地集团斥资30亿拿下位于长沙市岳麓区银盆岭村大路坪一块95亩的商住用地，该地块位于市政府和滨江新城之间的核心区域。随后，其负责人称将会把该地块打造成为一个集高端住宅、酒店式公寓、甲级办公楼、商业中心等为一体的高端城市综合体。

    这是继保利、万科、万达、北辰等地产龙头企业之后，又一地产巨头进驻星城。

    长沙市房地产开发协会副秘书长欧阳学海称，截止2010年底，长沙共有207家外省房地产企业，占全市开发企业的12.9%。2010年长沙房地产投资额前二十的楼盘，外省企业开发的占据14席；房屋施工面积前二十的楼盘，外省企业的占据12席；房屋销售面积前二十的楼盘，外省企业的占据15席。

    随着一线城市房地产市场的饱和，越来越多的国内一线房地产开发企业开始抢占发展空间巨大的二三线城市。

    2010年，当全国多数房企在政策的压力下如履薄冰之时，万科、保利、恒大等房地产龙头却超额完成年终目标，足以显示品牌力量的强度。

    与市场资源倾向高端龙头企业的大势同样的是，商业地产也正以迅雷不及掩耳之势崛起星城，上周，万达广场以超四万的均价开盘，仍一铺难求。

    此前，曾有开发商预言，五年后的长沙，将会是商业地产成为主流的时代。纵观当今之势，泊富国际广场、万达广场、华远地产、保利南湖广场、嘉斯茂广场、德思勤广场及新进驻的绿地商业广场等商业地产满城开花，长沙已然奏响城市综合体时代的前章。

    而今年，购买住宅的调控政策愈加严厉，停购二套房和三套房的限购令已在全国多数城市落实，商业地产将分流一部分住宅投资群体，届时，商业地产或将迎来新一轮的投资高潮。

    过去的2010年，将会是长沙楼市历程中最浓墨重彩的一笔，面对迎面而来的2011，若要2010年交代点什么，或许是，“不要迷恋哥，哥只是个传说。”

    2010年长沙楼市年报：

    http://www.0731fdc.com/zt/index.php?zt_id=838

    长沙楼市排行榜：

    http://floor.0731fdc.com/phb/

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