每日楼市观察：中国楼市频现回暖迹象 房地产市场趋稳

    2013年楼市增速放缓仍具空间 房企分化加剧

    在中央调控从紧与房企期望放松的纠结状态中，中国楼市终于近了2012年尾声。

    刚刚结束的“十八大”，释放了“调控不放松”的信号，基本明确2013年的楼市大方向。但2013年的楼市是走2012年的老路，还是会有新的增长空间?

    11月15日，在广州举办的2012第一财经地产汇年度峰会上，知名业界人士纷纷发表了自己对明年楼市的看法。

    住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹总结了2013年房地产市场的三个主题词，“空间仍大，增速减缓，分化加剧。”

    楼市空间仍大

    实际上，从今年6月份各主要城市的成交量价统计数据看，已开始筑底回稳。如据广州市国土房管局发布的最新统计，10月广州十区新建商品住宅网签84.75万㎡，环比增长13.4%，网签均价13454元/㎡，环比下降3.5%。而2011年10月份的签约量仅6086套，均价为11402元/㎡。

    在北京，据该市住建委的网签数据统计，11月5-11日这周全市新建商品住宅网签总量为3295套，环比前一周的网签量上涨了35.7%。并且这种周成交超过或接近3000套的情况并非个案，上海11月份前两周一手住宅周成交超过4000套，成为2011年1月以来的最好成绩;杭州从3月首周开始，一手住宅成交量同比升幅持续增长，同比增长动辄两倍以上。

    楼市量价齐涨的局面引发了市场预期的升温。在秦虹看来，中国楼市至少在2020年都有很大的增长空间。

    她认为，“城市化进程和城市人口的增长(如北京每年新增常住人口60万，广深每年30万)、改善型需求仍在持续、家庭小型化在十年间导致住房需求新增9.1%等都支撑着楼市的发展空间。”

    星河湾集团董事副总裁梁上燕对未来房地产市场前景则抱有信心。“中国经济要在2020年建成小康社会，居民收入翻番，都预示着中国经济会进入新的增长阶段。选择怎样的价值观以实现可持续发展、地产开发外还要搭建思想修为的平台等都是研究课题。”

    具体到2013年的政策展望，秦虹称，自2010年4月15日国十条至今，管好两头(投资投机需求与合理自住需求)的调控核心一直没有改变，“明年这个调控方向也很难改变。”

    对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示赞同。他说，姜部长已说过“没想过放松调控”。从长远看，房地产市场会跟随宏观经济而中速增长，而中央调控有三点不会变：保障需求要满足，自住需求要支持，投资需求要抑制。

    北京师范大学金融研究中心主任钟伟则提出了三种情况。他称，“第一，假如2013年财政货币政策走2012年老路，明年经济就会下行;第二，假如今年四季度经济比三季度好，明年一季度向上，经济形势略好时，财政货币政策或改为中等力度;第三，今年四季度与三季度差不多，明年一季度跌破7%，经济形势可能会倒逼政策转向为财政货币刺激，这种可能性大约为10%。”

    钟伟表示，“我个人倾向第二种情况，‘这种可能有6-7成。’明年房地产市场销售会增长10%，达7.2-7.5万亿元，面积达11亿㎡。”

    寻找新增长点

    随着城市化进程增速放缓和宏观经济进入“中速阶段”，楼市暴利一去不返。随之而来的，是房企分化的加剧。

    “住房制度改革红利变为增大保障性住房供给、房地产调控政策继续控制投机投资性需求及货币发行规模受到控制等将造成中国住宅市场增速放缓。”在秦虹看来，未来企业将呈现“大者越大、强者恒强”的特点。房企会依据实力不同选择不同策略。“投资、业态、地域及品种的多元化将是趋势，那些具备品牌和专业化能力的公司会有好的增长空间。

    谈及房企的转型，易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为现在大型房企要对战略做深刻反省，要回到一二线，追求合理利润(10%);中小房企可以逐步退出或者去三四线寻找机会赚取合理利润。

    他分析，过去一年半时间里，一二线调整已经差不多了，目前开始回稳恢复。而三四线城市今年承受的压力比限购城市还大，因为人口和资金都在往潜力发展区域集中。“另外，按当前经济发展水平，商业地产、旅游地产、养老地产以及产业地产因为运营盈利模式、市场需求不成熟等，短期内会有较大波动。”

    而顾云昌表示，企业转型要根据自身实际情况调整战略，重点实施两品(品牌品质)战略。非住宅市场还是有很大空间，要发挥好地产载体的平台，“这个市场馅饼与陷阱同样大。”还有，现在提倡“生态文明”，房企包括产业链都可以在绿色低碳这个市场上继续做好文章。

    梁上燕则表示，房企过去十年一直都在创新，如万达模式创立综合社区，雅居乐清水湾旅游地产模式，银泰完整商业零售全产业链模式，恒大多元化模式等等。下一个十年，企业要向前走，要有深厚底蕴，要坚持普适价值，以企业为支点，肩负责任推动社会进步。总之，企业更需要胸襟，才能更加纵深的合作，站得高才能看得更远。

    对于房企关心的资金问题，钟伟认为房企应该减少拿地造城的冲动，做出像样的产品并快速销售。“融资可侧重境内外资金组合运作，如2013年-2014年外汇贷款利率会比较低。”来源：地产中国网

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