每日楼市观察：政策“双向发力”楼市稳中调优

    18日，《人民日报》以《房价还能不能压得住？》为题，吹风楼市调控。文章援引专家观点指出，“房地产调控的任务还没有完成，房价还没有回到合理价位，与房地产市场长期平稳健康发展相关的制度建设也只是刚刚起步。在这种情况下，房地产调控不能放松。政府要实现稳增长，应该注重培育经济可持续增长的内生动力，不能走过分依赖房地产业的老路。”

    该文提到，住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏近期参与了一项调研。

    “从我们的调研看，（春节以后楼市明显回升的）成交量有两个明显特点，一是自住性购房成为主流，不少项目首次购房比重超过70%。二是部分降价促销力度比较大、价格下调比较到位的低总价、中小套型的普通商品住房成交的情况比较好。”张小宏据此判断，这些情况说明，目前以自住为目的的真实住房需求还是很大的，开发企业以价换量的空间也是有的。

    “这应该是市场回归正常的表现，不能简单用回暖两个字来概括目前的现象。”张小宏说。

    《房价还能不能压得住？》一文写道，业内人士仍然认为，房价虽有反弹的风险，却并不存在像2009年一样大幅反弹的可能性。首先，由于3-5月份市场刚性需求的释放，银行可用的贷款额度正在快速减少，部分二线城市的银行已经开始把利率往基准回调。其次，限购等行政手段的调控政策依然执行力度很大，开发商的库存也依然偏大，同时未来潜在供应依然处于较高水平，这种供求关系也决定了楼市不存在大幅反弹的基础。

    摩根大通昨日发布研报称，在5月全国房价续降背景下，维持今年全国房价下降5%～10%的判断，其预计部分一线城市降幅可达15%～20%。

    关于下一步楼市调控，张小宏告诉《人民日报》记者，要促进三个“合理回归”：

    一是促进地方政府心态回归，逐步减少对房地产业的依赖，适应市场“退烧”以后正常的土地出让收入、住房成交量和房地产相关税收；

    二是促进开发企业心态回归，回归到售价与投入和合理的利润相匹配，多建一些适销对路的普通商品房；

    三是促进购房者心态的回归。

    摩根大通昨日预测，政府仍会扶持地产刚性需求，例如针对首套房和普通住房开发商的贷款优惠。

    楼市调控松动预期已在升温。《人民日报》文章提到，尽管在中央政府层面，调控政策从来没有丝毫要放松的迹象，但一些地方政府希望通过政策微调来适度放松楼市调控的心态已十分明朗。报道指出，目前为止已有超过30个城市对调控进行了适度调整，大部分被叫停。但3月底以来，如扬州奖励购房等政策微调都在争议声中得以顺利实施，也被解读为调控政策放松的征兆。

    “尤其是在实际操作层面，除了北京上海等一线城市还在比较严格地执行限购等调控措施，一些城市的限购放松已经不是秘密。现阶段，依然在抑制成交量和房价反弹的，主要是严格的信贷政策。如二套房贷首付六成、1.1倍利率，三套房停贷等。如果信贷政策进一步放松，房价反弹的风险就会加大。”《房价还能不能压得住？》一文说。 “需要注意的是，房价继续下调而土地出让疲软，会使地方政府出台各种措施以绕开中央地产调控政策的意愿增强。中央和地方政府利益之争在未来几个季度将会加剧。”摩根大通昨日在报告中写道。

    其他一些新动向，也被《房价还能不能压得住？》一文点名。比如，投资客意欲入市。一位在浙江温州从事民间金融的人士说，温州房价去年以来普遍下跌超过三成以上，手里闲置资金较为宽裕的老板们最近正在到处看房，研究“抄底”的可行性。“现在实业这么不景气，还是投资房产最保险。”