每日楼市观察：高端刚性需求入场 楼市抄底时机来临

    郊区盘放量销量双走高 破冰长沙楼市

    近日，长沙市房产研究中心最新发布了3月长沙市房产交易情况通报，数据显示，3月的长沙楼市供需量齐升。在回暖迹象初显的阳春三月，哪些楼盘在调控政策威力渐显的市场环境下首当其冲推盘入市，哪些楼盘销量见好成功破冰？

    推盘多：郊区盘成为支撑楼市“主要力量”

    寒冬过后，长沙楼市也迎来了推盘“小阳春”，刚刚过去的3月，储备已久的开发商们积极推盘迎接楼市回暖潮，据0731房产网不完全统计，3月共有19个项目开盘入市，与此同时，成交量也出现了高峰。

    据长沙市房产研究中心最新发布的《2012年1-3月长沙市房产交易情况通报》显示，3月份长沙市新建商品房批准预售122.69万㎡，同比增长28.96%，环比增长186.41%。销售情况来看，3月份长沙市新建商品房销售备案94.82万㎡，同比减少41.54%，环比增长27.44%，楼市供需量齐升。

    根据0731房产网的统计，三月开盘的项目中，除万科金域华府和福晟钱隆首府在位置上稍偏市区以外，其余项目多为星沙、望城、长沙县等外围盘，如富基世纪公园、五矿紫湖香醍、恒大城、卓越•蔚蓝海岸、浏阳碧桂园、新地东方明珠等项目。

    据记者观察，在供需量同时回暖的三月楼市中，有以下几个特征与往年不同：一是开盘项目中，郊区盘占主流，且所占比例高达九成；二是买方力量主要来源于刚性需求群体；三是开发商主动牺牲利润，以竞相“杀跌”式的售价直接撬动成交。

    近段时间，郊区盘成为支撑长沙楼市的“主要力量”。“郊区楼盘推量大，主要是受限制因素少，尤其在定价上可根据市场环境灵活调节，且郊区盘本来价格就相对较低，所以即使降价幅度不大也会看上去很有价格优势，不会像市区盘那么进退两难”，岳麓区某项目的营销负责人针对此种现象如此表述，“同时，在经过数月成交量走低之后，资金运转跟不上节奏，也有部分原因是出于资金回笼的考虑。”

    而市区楼盘拿地成本高，在当前以价换量的市场环境下，推盘难保不陷尴尬境地——高位定价，走量有难度，低位定价，又浪费了优势地段资源，所以“扛一扛”成为多数市区盘的应市策略——只要优势资源在，不怕翻身没机会。即使调控威力日渐显现，中心城区楼盘仍然端着“皇帝女儿不愁嫁”的架子独善其身。

    走量好：郊区楼盘也疯狂

    据记者了解，上月郊区盘不仅放量大，且走量好。

    位于岳麓区含光路的卓越•蔚蓝海岸上月再度开盘，推出67-90㎡的青豪宅，开盘两天时间近千批客户到场，短短数小时300套房源销售一空；同样位于岳麓区的长沙中海国际社区3月份启动大型团购活动，三月份最后一周荣登长沙市楼市交易排行首位；开福区的万科城全景楼王组团新品一经面市，即受购房者热捧，开盘2小时到访人数高达230批，热销170套；星城镇金星北路的南山•苏迪亚诺3期上月开盘共推出87-126平米N+1百套限惠房，开盘当天逆市热销近百套；同样与上月开盘的富基世纪公园及华润凤凰城也取得了不俗的销售成绩……

    究其上述郊区盘的热销原因，价格优势仍为核心竞争力：卓越•蔚蓝海岸均价才4680元/平米；南山•苏迪亚诺售价在4000-4400元/平米之间；富基世纪公园新推一栋精装修和一栋毛坯，其中，毛坯房一口价3650元/平米，精装修5100-5200元/平米，而华润凤凰城均价为5200元/平米，去年售价相差无几。

    “以价换量”是目前开发商不得已而为之的销售策略，当前长沙市场上的多数在售项目，已经降低利润预期，甚至是以近成本价销售，中建信和地产有限公司副董事长訚军也曾表示：“目前长沙市有些楼盘完全是以成本价在出售，或者低于成本价。事实是，很多人都明白长沙房地产开发的利润已经很低了。”

    同时，訚军也认为，对于需要买房的市民来说，今年是抄底长沙楼市最好的时机。这也成为郊区盘走销的原因之一——对于以刚需定位的郊区盘来说，刚需购房者也就顺势“见机下手”了。

    而除了打价格战，开发企业也加强了项目在其他方面的推案策略。据了解，目前市场上多数企业采取少批次多推量的做法，以低于周边同质竞品以抢占市场份额，这样一方面可以快速地提高销售业绩，迅速地回笼资金；另一方面，也可以在城市中打响知名度，缔造热销的轰动效应，为楼盘的后续推案打下良好的基础。来源：0731房产网

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