每日楼市观察：高端刚性需求入场 楼市抄底时机来临

    开发商坐稳“金三银四” 未来两月楼价低位迎“刚需”

    随着5月艳阳天一同灿烂的，还有一线房企4月的销售报告。陆续出炉的业绩显示，大型房企销售普遍反弹。除万科外，保利、金地、恒大等4月业绩均不同程度上张。恒大实现环比翻番，保利广泛布局和高端楼盘带动业绩冲近百亿。另外4月百城住宅均价首次环比同比双降，为8711元/平方米。

    价跌量涨的形势下，世联地产发布报告称市场流动性改善和刚需入市持续加温，4月成交同比出现爆发式增长，意味着过去的两月是名符其实的“金三银四”。世联地产预计，随刚需持续入市，5、6月将是推盘高峰期，市场成交量也将继续回升。但业内基本慎谈“回暖”，复苏的说法更受认可。

    一线房企四月业绩上扬

    4月楼市回暖显著。多家一线房企近日发布的销售业绩显示，随行就市、以价换量等策略显现成效，销售行情进一步指向刚需市场。

    陆续披露的销售数据显示，保利地产4月实现签约面积71.90万平方米，同比增45.10%，实现签约金额91.48亿元，同比增36.86%.金地集团4月实现签约面积17.7万平方米，同比增加39.8%;签约金额22.7亿元，同比增加28.5%.恒大地产4月实现销售额81.9亿元，同比增长33.1%，环比增长103.5%.销售面积1 3 8万平方米，同比增长57.8%，环比增长126.4%.

    “恒大四月业绩按预期大幅跃升，有赖于我们把稳了方向，以民生地产逆市突围，薄利多销满足刚需。”恒大地产接受南都记者采访表示，恒大项目所在的城市，不属于房价虚高区域，合理的布局顺应政策，避免了宏观调控带来的风险。从结构看，恒大定位针对首次置业者和自住的刚性需求，三线城市项目自住比例86%，投资仅占14%;首次置业比例是64%.

    稍有下降的是龙头万科，由于均价下跌，销售金额出现同比下降，前四月销售额仅占全年销售目标1400亿元的27.5%.不过，万科在4月出手拿下了今年的“处女地”，4月一口气夺下5幅地块，加快步调布局后续开发。5宗地块均位于青岛、贵阳等二、三线城市。

    “如今土地市场降价明显，溢价率低，基本都是底价成交，对于资金雄厚的大企业来说，是拿地的好时机。”杨红旭对南都记者分析。

    刚需拉动楼市复苏

    在“金三银四”已经确立的情况下，业内对楼市走向有了新的疑问。刚需是否能拉动楼市回暖?受访人士分析认为，虽然刚性需求给市场注入动力，但房地产行业的复苏刚刚开始，言之“回暖”为时偏早。

    “楼市成交量会进一步回暖，但是整个房地产的回暖远未来临。根本原因是之前的房价之所以高，是有投资性需求，如今单靠刚性需求不足以支持回暖。”北大公共经济研究中心研究员韩世同对南都记者分析称。

    分析不难发现，一线房企销售业绩的增长主要得益于降价促销和开拓刚需市场。由于开发商库存量仍未出现降势，世联地产分析认为目前仍主要以“去库存”为主。当前不少开发商通过加大推盘提高去化。首套房贷利率降低的政策进一步刺激了刚需入市，形成支撑。因此，市场对5月楼市出现价平量涨的预期十分强烈。

    “价格下调仍是主流。”北京中原地产市场研究部总监张大伟对南都表示，“3月及4月，成交量的复苏使得目前市场已经逐渐出现底部特征，降价项目在目前的价格段已经换来成交量，那么必然会影响市场，已经降价项目再降价的可能性不大。”张大伟分析，整体市场在一季度后存在触底的可能性，但是以刚需为主的市场格局难以转变。根据目前少数项目占据多数成交的现状，部分销售状况不好的企业存在跟进降价的可能性。

    “楼市当前的利好因素包括，政策定向、地方楼市的降低首贷利率、货币政策放松、开发商促销，都促进了需求入市。”杨红旭对南都说。

    未来两月将迎“供求双涨”

    市场判断，在前两月一扫开春颓势突飞猛进的背景下，未来几个月楼市前景可能是供求双涨。中城联盟发布的调查报告称，5、6月份将是重要推盘节点，刚需释放、供求双涨的情势基本确定。

    世联地产称，三四月楼市成交量虽然有所走高，但高库存带给房企的压力仍然未释。加之5月是传统的楼市销售旺季，诸多开发商想利用这次时机，大力推盘以实现资金的快速回笼。随着大量新楼盘的陆续推出，开发商促销手段也由虚转实，加上政策资源不断向首次购房贷款需求倾斜，房企对刚需客户的争夺战愈演愈烈。

    保利地产总经理朱铭新也在接受南都记者采访时表示，5-10月是保利今年推货集中期。恒大地产董事局主席许家印在有关业绩发布会上表示恒大在2012年的推盘策略根据大势的判断和对季节的判断，有计划有步骤地实施，4月份以后的推货和销售都将稳步增长。此外，为了争夺刚需，佳兆业集团从4月下旬持续到整个5月，集中推出100多亿元货值的刚需产品。

    除了一众开发商的表态，从成交量来看，三四月业绩高于去年的月度均值，预计，五六月同样也会处于高于去年的水平，但“不是强势回暖”。

    经纬行研究中心分析称，鉴于刚需客户对价格承受能力有限，五月多盘价格仍然维持低位平稳，并以特价单位吸引客户成交。

    “4月过后楼市还会相对活跃，前提是开发商继续以价换量，扩大优惠。如果开发商以量换价，那么价格会小幅回升，成交量会下跌。”韩世同对南都记者说。来源：《南方》杂志

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